綠地千億秘密：住宅扛大旗與商辦甩包袱調(diào)整步調(diào)

　　隨著萬科、恒大、碧桂園先后邁入三千億俱樂部，地產(chǎn)圈的龍虎爭霸出現(xiàn)了明顯的變化，行業(yè)也將面臨新一輪洗牌。

　　在這輪爭霸賽中，綠地保住了第一梯隊的地位。綠地公布數(shù)據(jù)顯示，該公司三季度已累計實現(xiàn)合同銷售金額1733億元，同比增長23%;合同銷售面積1328萬平方米，同比增長4.3%;回款1311億元，同比增長48%。

　　根據(jù)中信建投一份研報預(yù)計，綠地今年的銷售額可以達到2400億元左右。

　　雖然再一次成功超越2000億大關(guān)，但對于曾經(jīng)超越萬科的綠地來說，仍需繼續(xù)努力，畢竟后來者恒大、碧桂園都已經(jīng)領(lǐng)先一步達到3000億。

　　從2015年開始，綠地已經(jīng)在進行一系列調(diào)整，一方面加大一二線布局，加大住宅項目的投入，一方面通過各種方式去商業(yè)庫存。

　　調(diào)整之后的效果尚待時間檢驗，而這或?qū)⒁渤蔀榫G地寄望超越的重要一役。

　　住宅扛大旗

　　據(jù)觀點指數(shù)了解，在2015年之前，綠地幾乎有九年的時間重心都在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域上。歷史資料顯示，綠地從2005年開始向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，重點為超高層建筑。

　　公開資料顯示，直到2011年，綠地商務(wù)地產(chǎn)比重達約30%。2012年，綠地房地產(chǎn)板塊收入約1078億元，其中商業(yè)(含辦公)收入約占40%，超過400億元。

　　2012年當年，綠地董事長張玉良曾表示，2013年綠地商業(yè)地產(chǎn)增長80%，占比將超過60%。未來，綠地集團商業(yè)地產(chǎn)的比例會逐步擴大。從住宅開發(fā)面積來看，綠地集團僅次于萬科，但是在商業(yè)地產(chǎn)方面，綠地集團遠遠高于萬科。

　　不過，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，張玉良當初的豪言并沒有實現(xiàn)，根據(jù)綠地2014年公布的業(yè)績構(gòu)成來看，住宅產(chǎn)品實現(xiàn)預(yù)銷售額1112億元，占比46%;商辦產(chǎn)品預(yù)銷售額1296億元，占比54%。

　　及至2015年，綠地逐步擴張商業(yè)地產(chǎn)比例的戰(zhàn)略已經(jīng)開始悄悄轉(zhuǎn)向。

　　“公司根據(jù)市場形勢變化，特別是抓住結(jié)構(gòu)性市場行情，快速調(diào)整投資策略和節(jié)奏，將資源向重點區(qū)域和重點產(chǎn)品集中�！痹�2015年報中，綠地明確表示將重點圍繞國內(nèi)潛力較大的一二線城市進行項目儲備，寶億萊家居飾品，并重點聚焦住宅項目。

　　年報數(shù)據(jù)顯示，2015年，在綠地房地產(chǎn)主業(yè)2301億合同銷售金額中，住宅占比50.8%，商辦占比49.2%;在合同銷售面積中，住宅占比68.4%，商辦占比31.6%。

　　在銷售占比上，更快銷的住宅產(chǎn)品占比趕超商辦產(chǎn)品。在土地儲備上，綠地一方面加大一二線布局，同時更加大住宅項目的投入。

　　去年，綠地全年先后在上海、北京、深圳、廣州、蘇州、南京、合肥、鄭州、武漢、南昌等城市新增項目儲備69個，權(quán)益土地面積8075畝，可建建筑面積1174萬平方米，權(quán)益土地金額484億元。

　　綠地強調(diào)，新增項目中大部分為一二線城市優(yōu)質(zhì)剛需住宅項目，住宅產(chǎn)品可建建筑面積占比約70%。

　　在城市布局方面，綠地此前投資一直偏向三四線城市，2012年占比達40%，但到2015年10月份，綠地年內(nèi)新增土儲中僅有10%來自三線。

　　進入2016年，綠地的調(diào)整有過之而無不及，拿的幾乎都是涉住宅地塊。數(shù)據(jù)顯示，2016上半年，寶億萊家居飾品，綠地累計新增土地儲備項目26個，一二線城市項目占比78%，住宅項目占比55%。

　　7-11月，綠地國內(nèi)新增土地項目33個，其中純宅地15個，占比將近一半。

　　從綠地近三年的拿地情況看，集中一二線布局的情況下，雖然拿地量出現(xiàn)較大幅度減少，但拿地金額卻不斷攀升。數(shù)據(jù)顯示，2014年，綠地拿地105宗，土地金額360.7億元;2015年拿地69宗，土地金額484億元;2016年截至三季度拿地46宗，土地金額587億元。

　　在重新聚焦周轉(zhuǎn)速度更快的一二線及住宅項目上，寶億萊家居飾品，綠地改善較為明顯的或許就是回款率。三季度報告顯示，期內(nèi)綠地回款1311億元，同比增長48%。

　　通過上述的各項數(shù)據(jù)不難看出，未來，住宅項目將取代商業(yè)項目成為綠地趕追的重要砝碼。

　　數(shù)據(jù)來源：公司年報、觀點指數(shù)整理

　　商業(yè)甩包袱

　　當住宅項目成為綠地“新寵”的時候，曾經(jīng)被張玉良視為超越萬科的重要棋子--商業(yè)地產(chǎn)則逐漸被冷落，甚至“拋棄”。

　　今年年初，張玉良在接受媒體采訪時曾坦言，綠地目前正在著手三四線及商辦品類的去庫存。

　　“前幾年經(jīng)濟高速增長時期，我們大量提高了商辦類產(chǎn)品的比例。隨著中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，我們也在做調(diào)整，今年也將加大和地方政府的聯(lián)動�！睆堄窳纪嘎叮�2016年綠地在地產(chǎn)業(yè)務(wù)方面的三個關(guān)鍵詞是：去庫存、調(diào)結(jié)構(gòu)、輕資產(chǎn)。

　　事實上，就從重點布局住宅市場的2015年開始，綠地就已經(jīng)想方設(shè)法甩掉商業(yè)這個重包袱。

　　在這當中，輕資產(chǎn)無疑是綠地最重要的手段之一。2015年12月4日，綠地一口氣將陜西西安綠地正大繽紛城、四川成都綠地國際花都、上海綠地公園廣場、江西南昌綠地中央廣場、北京房山繽紛城、上海金天大廈6個商辦物業(yè)資產(chǎn)出售予一支基金。

　　通過這次出售，綠地總計回籠資金55.43億元，但仍保持對上述六項目的運營管理權(quán)。

　　2016年3月，綠地與榮耀基金旗下Amare投資管理集團在新加坡簽署協(xié)議，設(shè)立酒店業(yè)房地產(chǎn)投資信托并擬在新加坡證交所主板上市。該酒店業(yè)投資信托將從綠地手里收購19家位于中國境內(nèi)的酒店物業(yè)，總計價值約為210億元。

　　12月，綠地連續(xù)進行兩筆資產(chǎn)出售：12月16日，綠地宣布將上海黃浦江沿岸E16-2地塊100%股權(quán)出售予上海陸家嘴，交易價格34.13億元;12月20日，綠地將江西南昌綠地新都會紫峰大廈商業(yè)99.99%股權(quán)協(xié)議轉(zhuǎn)讓給鷹潭市信銀浩宇投資有限合伙企業(yè)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價8390萬元。

　　上述兩項交易完成后，綠地仍將保留上海及南昌項目的開發(fā)代建及運營管理。

　　綠地方面多次強調(diào)，資產(chǎn)出售有利于促進公司商辦物業(yè)輕資產(chǎn)化運作，優(yōu)化公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，提升公司盈利能力。

　　市場分析人士則指出，對綠地而言，走向輕資產(chǎn)無疑是現(xiàn)實的一個選擇，在為各地打造太多地標商業(yè)后，這家開發(fā)商也需要找到合適投資者或者接盤方以實現(xiàn)資金回籠，投入到下一階段的開發(fā)。

　　對于找不到接盤方的資產(chǎn)，綠地則選擇通過合作方式交予合作方管理，整體軟裝寶億萊家居飾品，以減輕商業(yè)運營帶來的成本壓力。

　　2015年12月2日，張玉良于北京和上海核心區(qū)域的商辦物業(yè)項目引入了潘石屹這個“二房東”，雙方在“共享辦公空間”和“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)樓宇租賃”方面達成合作，首批項目將落地在北京和上海的核心區(qū)域。

　　進入2016年，綠地先與萊蒙商業(yè)達成合作，將青島綠地UNI-TOWN(優(yōu)尼小鎮(zhèn))全權(quán)交由萊蒙商業(yè)運營，綠地共享經(jīng)營溢利。

　　11月，綠地又斥資51.63億元入股協(xié)信遠創(chuàng)，持股40%。藉此，綠地將部分商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營業(yè)務(wù)委托協(xié)信遠創(chuàng)進行管理。

　　可以看出，無論是直接出售，還是尋找托管方，綠地都在盡可能地減少商業(yè)項目持有和管理規(guī)模，降低資金沉淀量。