“融變地產(chǎn) 與時俱進(jìn)” 第八屆地產(chǎn)中國論壇落幕

近日，寶億萊家居飾品，由中國互聯(lián)網(wǎng)新聞中心地產(chǎn)中國網(wǎng)主辦的“第八屆地產(chǎn)中國論壇暨2016中國房地產(chǎn)年度紅榜頒獎典禮”在北京釣魚臺國賓館5號樓慶功廳舉行，現(xiàn)場300余位業(yè)內(nèi)人士匯聚一堂。第八屆地產(chǎn)中國論壇以“融變地產(chǎn)”為主題，回顧行業(yè)之變，前瞻行業(yè)未來發(fā)展趨勢。此外，由中國網(wǎng)地產(chǎn)中國歷時兩個月打造的“2016中國房地產(chǎn)年度紅榜”榜單揭曉，該榜單涵蓋年度標(biāo)桿企業(yè)、年度領(lǐng)軍人物、年度優(yōu)秀價值職業(yè)經(jīng)理人和年度典范項目四大類獎項。

大咖論道宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)走勢

對于我國房地產(chǎn)當(dāng)下所面臨的經(jīng)濟(jì)形勢和金融環(huán)境，國家信息中心首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家范劍平進(jìn)行了分析與解讀。他認(rèn)為，2016年前三季度，我國GDP平均增速是6.7%，雖然保持穩(wěn)定增長，但是結(jié)構(gòu)性問題很大，我國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)出現(xiàn)了過度的金融化和房地產(chǎn)化。

“明年，我國的實(shí)體經(jīng)濟(jì)會持續(xù)下滑，通貨膨脹壓力也會繼續(xù)增加，在中國經(jīng)濟(jì)工作會議之后，相信會有更細(xì)致更全面的政策方案出臺，引導(dǎo)資金回流到實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，整體的貨幣環(huán)境不會像前幾年那么寬松，這是2017年房地產(chǎn)所可能面臨的經(jīng)濟(jì)和政策大背景�！狈秳ζ筋A(yù)測。

2016年，營改增全面實(shí)施，同時房地產(chǎn)稅呼之欲出，這對整個房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生怎樣的重大影響？未來，還有哪些可能加碼的稅收政策？對此，原國家稅務(wù)總局稅收科學(xué)研究所副所長專門就“財稅政策將如何影響房地產(chǎn)行業(yè)”發(fā)表了主題演講。他認(rèn)為，將營改增試點(diǎn)范圍擴(kuò)大至房地產(chǎn)領(lǐng)域，有著極大的利好影響，不僅打通了稅收扣除鏈條，還有利于簡化房地產(chǎn)稅制，消除重復(fù)征稅影響，降低房地產(chǎn)綜合稅負(fù)，促進(jìn)房價合理回歸。

對于業(yè)內(nèi)熱議的房地產(chǎn)稅，副所長表示，外界不必過分解讀房地產(chǎn)稅，也不必過于擔(dān)心它對剛需購房者的影響，制定的過程一定會考慮低收入者的利益，充分體現(xiàn)“居者有其屋”的精神。

對于2016年年底襲來的房地產(chǎn)調(diào)控，全國房地產(chǎn)商會主席顧云昌表示，我國土地供應(yīng)嚴(yán)重錯位，寶億萊家居飾品，導(dǎo)致這一輪房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“雙泡沫”，一方面是一二線城市的價格泡沫、資產(chǎn)泡沫，另一方面是三四線城市的數(shù)量泡沫，庫存高企，房子賣不掉。因此國家推出了“因城施策、一城一策”的調(diào)控方針，用兩只手進(jìn)行調(diào)控，寶億萊家居飾品，一只手遏制價格泡沫，另一只手遏制資產(chǎn)泡沫。

但是顧云昌又指出，房地產(chǎn)調(diào)控只是一種短期的藥，長效藥是供給側(cè)改革。而供給側(cè)的核心問題就是要解決土地的錯配問題，土地的城鎮(zhèn)化與人口城鎮(zhèn)化的方向背道而馳，進(jìn)而導(dǎo)致了土地供需的錯配、房屋錯建、產(chǎn)品錯位，所以“房地產(chǎn)需求側(cè)的調(diào)控永遠(yuǎn)在路上，供給側(cè)的改革則任重而道遠(yuǎn)” 。

存量市場運(yùn)營將是下一個風(fēng)口

在“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)潮過后，與房地產(chǎn)運(yùn)營相關(guān)的諸多細(xì)分領(lǐng)域逐漸升溫，那么，誰會是下一個風(fēng)口？對此，現(xiàn)場嘉賓認(rèn)為，存量房市場將會是下一個巨大的市場機(jī)會。

據(jù)鏈家地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年我國的商品房交易額為15萬億，其中增速最快的是二手房，交易額達(dá)到5萬億，相比2008年增長了10倍。以北京為例，2003年二手房交易量只有3萬套，2016年則增至25萬套，增長了8倍。毫無疑問，中國的房地產(chǎn)市場正快速進(jìn)入到存量時代。

鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)表示，存量房時代的到來已經(jīng)開始影響房地產(chǎn)市場的運(yùn)行機(jī)制和調(diào)控邏輯。

“存量房的交易主體是分散的個人，業(yè)主既是賣方主體又是買方主體，連環(huán)交易的比例越來越高，復(fù)雜性越來越大，不確定因素也越來越多。隨著交易鏈條的拉長，市場越來越脆弱。所以，任何一次房地產(chǎn)調(diào)控都可能會對這個市場產(chǎn)生非常敏感的影響�！睏瞵F(xiàn)領(lǐng)指出。

高毛利、高周轉(zhuǎn)、高杠桿的增量時代已經(jīng)過去，然而從現(xiàn)實(shí)情況來看，存量市場盡管空間巨大，但問題卻很多，由于經(jīng)營水平有限，一些存量資產(chǎn)沒有實(shí)現(xiàn)最好、最佳用途。如何解決問題并有效運(yùn)營存量資產(chǎn)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這不僅是一門技術(shù)活，更是一門學(xué)問。

翰同資本創(chuàng)始人王倩指出，通過輕資產(chǎn)的方式可以最大化發(fā)揮存量資產(chǎn)的作用。依托于企業(yè)的重資產(chǎn)，輕資產(chǎn)的盈利模式就會非常清晰，只要對于重資產(chǎn)的任何經(jīng)營行為進(jìn)行改進(jìn)，邊際效益就會非常明顯。

“一線城市諸如北京、上海核心區(qū)域的寫字樓或者商業(yè)物業(yè)，收益率是4%—5%，通過輕資產(chǎn)運(yùn)作后，每一塊錢租金的增加，就會給這個物業(yè)帶來20到25倍的價值回報�！蓖踬蝗缡钦f，另外輕資產(chǎn)并不需要很密集的資本，同時能夠構(gòu)建迅速擴(kuò)張的體系，實(shí)現(xiàn)規(guī)�；�發(fā)展。

巔峰對話：融變地產(chǎn) 與時俱進(jìn)

論壇的“巔峰對話”環(huán)節(jié)不僅邀請了來自權(quán)威機(jī)構(gòu)的專家，還匯集了龍湖地產(chǎn)、泰禾集團(tuán)、京投發(fā)展、偉業(yè)我愛我家等企業(yè)高管，他們探討的主題主要集中在行業(yè)當(dāng)前的發(fā)展趨勢和未來走向。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，2016年中國房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了銷售面積和銷售金額的高增長，這主要得益于房地產(chǎn)資金鏈的充裕。但是，在資金的獲取過程中，并沒有架構(gòu)起非常完善的管理體系，這導(dǎo)致地產(chǎn)風(fēng)險不斷積聚，從而可能會波及到金融及宏觀經(jīng)濟(jì)層面，希望行業(yè)能夠探索出規(guī)范的、更放心的資金入場形式。

本次論壇以“融變地產(chǎn)”為主題，對于“融變”二字，云房數(shù)據(jù)董事長閆旭東認(rèn)為，以往房地產(chǎn)的資金來源有自有資金、銀行貸款、預(yù)售資金等，目前的融資渠道更多元化，增加了信托、基金、險資和企業(yè)債，證券化的資金比例正在發(fā)生變化。隨著資金來源的變化，企業(yè)投入資金方向也發(fā)生了變化，資本市場利率水平、回報率水平和結(jié)構(gòu)性也發(fā)生了變化，這是融的一個根本點(diǎn)，當(dāng)然這也意味著整個地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)行變局。

在龍湖集團(tuán)副總裁、公司品牌及營銷部總經(jīng)理袁春看來，“融變地產(chǎn)”中的“融”，一方面指金融，另一方面指融合。在通過招拍掛獲取土地難度越來越高的情況下，相對來講，整合并購不僅可以解決問題，還可以實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速增長。企業(yè)的并購與融合是大方向，但并購中也會有一些不良資產(chǎn)，未來如何處理這部分，是企業(yè)需要思考的問題。

首創(chuàng)置業(yè)設(shè)計營銷中心總經(jīng)理高廣漢表示，重資產(chǎn)模式正倒逼企業(yè)給大象插上翅膀，讓大象飛起來。這對翅膀離不開金融，離不開互聯(lián)網(wǎng)，更離不開在新的互聯(lián)網(wǎng)大潮中或者共享大潮中產(chǎn)生的新風(fēng)口。同時，這也倒逼企業(yè)不得不歷練營運(yùn)能力，從傳統(tǒng)的住宅開發(fā)，到城市綜合體或者其它物業(yè)類型開發(fā)，再到物業(yè)服務(wù)與眾創(chuàng)空間等領(lǐng)域。

2016年中國房地產(chǎn)年度紅榜正式揭曉