2016房地產(chǎn)10大創(chuàng)新 變化才能生存 落后就要挨打

對大房企來說，創(chuàng)新求變是為了拓寬業(yè)態(tài)，培育新的增長點(diǎn)；而對中小房企來說，通過創(chuàng)新深耕細(xì)分領(lǐng)域，則是在行業(yè)集中度日益提高的當(dāng)下活下去的一個(gè)法寶。

盈利模式創(chuàng)新：嫁接金融，盤活存量，服務(wù)增值

經(jīng)過二三十年的快速發(fā)展，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的增量市場已經(jīng)越來越小。通過嫁接金融，盤活存量，以及服務(wù)增值，是決勝未來的關(guān)鍵。

一、萬科以眾籌方式破題全自持土地出讓

不久前的一次土地出讓中，北京市將土地供應(yīng)方式改“價(jià)高者得”為“限房價(jià)、競地價(jià)、競自持、評方案”，最終出讓價(jià)格遠(yuǎn)低于預(yù)期，但住宅部分開發(fā)商百分之百自持不得銷售，其中位于海淀永豐的兩塊地被萬科收入囊中。

地王頻出的當(dāng)下，以企業(yè)自持商品住宅的形式出讓土地?zé)o疑是一次制度創(chuàng)新。不過，對于房企來說，這卻意味著要占用大量現(xiàn)金流。即便對萬科這樣財(cái)大氣粗的企業(yè)，這也是小小的不能承受之重。

對此，萬科的主導(dǎo)思路是從傳統(tǒng)的“開發(fā)銷售模式”轉(zhuǎn)變到“經(jīng)營服務(wù)模式”，通過眾籌破局，運(yùn)營解題，邀請眾籌企業(yè)加入到開發(fā)環(huán)節(jié)，建成后共同持有，通過2B或2C的模式租賃。這樣，從一開始就把需求和供給對接，既解決了前期投資開發(fā)資金成本高的問題，也節(jié)省了推廣銷售等中間環(huán)節(jié)的高額成本。

二、從向開發(fā)要利潤升級為向服務(wù)要收入

經(jīng)歷了社區(qū)O2O的概念轟炸之后，很多物業(yè)服務(wù)平臺劃清可與O2O的界限。可是，毋庸置疑的是社區(qū)服務(wù)是一片藍(lán)海的命題依然成立。

繼標(biāo)桿彩生活之后，中海物業(yè)和中奧到家也已經(jīng)提交上市申請。如萬科、碧桂園、保利、富力等房企也均計(jì)劃要將物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市。

當(dāng)前，物業(yè)創(chuàng)新主要集中在信息技術(shù)改造、搭建服務(wù)平臺、提供社區(qū)增值服務(wù)和進(jìn)行資產(chǎn)管理這幾個(gè)方向。

雖然一直到現(xiàn)在，依然還缺乏大規(guī)�？蓮�(fù)制的模式，但是，明源君認(rèn)為，地區(qū)之間，各個(gè)社區(qū)的生活習(xí)慣、需求等，本來就是不一樣的，需求自然也千差萬別，各房企需要根據(jù)自身實(shí)際情況提供服務(wù)。中海物業(yè)等的上市已經(jīng)說明，此模式并非只有彩生活一家可玩，未來還會涌向出更多此類上市公司。

三、主業(yè)不是盈利模式，而是盈利的前奏

互聯(lián)網(wǎng)思維里面常講，羊毛出在豬身上兔子買單。到處如此并不現(xiàn)實(shí)。多數(shù)情況下，還是羊毛出在羊身上。但是，明源君也注意到，有些模式可以做到羊毛出在豬身上，或者羊毛同時(shí)出在羊和豬身上。

臺灣的誠品書店是個(gè)很好的例子，其在蘇州也開了一個(gè)分店。前面是書城，后面是住宅。住宅當(dāng)然很快就賣掉，回籠了資金。據(jù)蘇州的一個(gè)開發(fā)商老總透露，由于全國各地的人都專程跑到誠品書店去購物，因此其書城一年也能夠凈利賺幾千萬。由于人氣火爆，誠品書店周邊的公寓也大幅溢價(jià)。這是典型的羊毛既出在羊身上也出在豬身上的例子。

當(dāng)然，像誠品書店做到這么極致的是少數(shù)，但是通過引入類似的書店，也可以達(dá)到類似羊毛出在豬身上的效果。比如，明源君得知，有的商業(yè)綜合體以1折或者0租金引入書店，書店給綜合體帶來流量和主題。書店自己的贏利也從賣書這種單一模式，變成休閑，比如賣咖啡飲料，邊看書邊聊天的場所。

四、嫁接金融，讓固定資產(chǎn)在流動中溢價(jià)

相比金融產(chǎn)品，房子是一種流動性十分差的資產(chǎn)，這必然會影響其估值�？墒牵�通過嫁接金融，將其開發(fā)成金融產(chǎn)品，卻可以極大地提升估值。

比如，養(yǎng)老地產(chǎn)、物流地產(chǎn)，長租公寓等業(yè)態(tài)的回報(bào)周期都很長，使得其對資本的吸引力十分有限。但其實(shí)通過資本運(yùn)作，以及金融杠桿，其回報(bào)率是可以相當(dāng)高的。舉個(gè)例子，深圳的長租公寓，年投資回報(bào)率不少可以達(dá)到30%，甚至50%以上！對于凈利潤率只有8%的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)來說，這是一個(gè)十分誘人的數(shù)字！

而通過將長租公寓等的租金回報(bào)打包成金融產(chǎn)品，不僅可以為投資者提供更加豐富的投資選擇，同時(shí)也可以較好地鎖定客源，促進(jìn)存量房市場的盤活。

當(dāng)然，對于運(yùn)營方來說，嫁接金融帶來的最大好處就是既可以解決資金緊張的問題，又可以強(qiáng)化資金使用效率，提高收益率。因此，寶億萊家居飾品，今年以來，各大地產(chǎn)商都在加速打造金控平臺（如下圖所示）。

針對新消費(fèi)人群：挖掘潛在需求，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新

時(shí)代在變，群體的需求也在變。比如，我們以前的戶型是模范家庭式。不夠，隨著一二線城市中心區(qū)的房價(jià)越來越高，客廳和廚房越發(fā)顯得浪費(fèi)，去掉之后重新布局，就是一個(gè)微創(chuàng)新的新產(chǎn)品……

一、保利盒墅，每次打開都是新空間

今年，保利在獨(dú)棟、聯(lián)排、空中、微墅等層出不窮的別墅樣式之外，推出了一個(gè)全新的別墅產(chǎn)品——盒墅，顯得獨(dú)樹一幟。

盒墅，寶億萊家居飾品，顧名思義猶如盒子一般的別墅，里面充滿驚喜�？臻g百變，每次打開，里面都是一個(gè)全新的空間，可任由切割分解。

盒墅的原結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)為業(yè)主預(yù)留了巨大的創(chuàng)作空間——所有承重結(jié)構(gòu)均安排在四周圍合結(jié)構(gòu)上，室內(nèi)預(yù)留了寬敞的空間和超尺度的層高。除了普通別墅產(chǎn)品的橫向變換以外，還增設(shè)了縱向變換空間，多一層，少一層，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，全憑業(yè)主的喜好而定。業(yè)主可以根據(jù)個(gè)人實(shí)際需求，盡情地布局室內(nèi)平面或調(diào)整夾層高度。

二、特色小鎮(zhèn)，承包魚塘不再是夢想

對于大多數(shù)人來說，最好的生活莫過于《弟子規(guī)》中所寫：“居有常、業(yè)無變”。不必遠(yuǎn)游務(wù)工，可以在家門口有一份安定的工作。這一點(diǎn)，特色小鎮(zhèn)正在一點(diǎn)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)。宋衛(wèi)平的藍(lán)城小鎮(zhèn)是典型代表。

宋衛(wèi)平計(jì)劃在未來的5~10年做出5-10個(gè)小鎮(zhèn)樣板，主要位于上海、杭州和北京周邊，這樣的小鎮(zhèn)并不只是地產(chǎn)開發(fā)，而是把支撐小鎮(zhèn)的基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)包含在內(nèi)。

宋衛(wèi)平提到的小鎮(zhèn)是這樣的：距離市中心30-50公里，占地3平方公里，其中農(nóng)業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占2平方公里，建筑規(guī)劃占1平方公里。在建筑規(guī)劃中，90%的是住宅，預(yù)計(jì)售價(jià)1萬/平米，10%的是配套設(shè)施，包括醫(yī)療、教育、餐飲、娛樂和文化等。

最重要的，是對基礎(chǔ)農(nóng)業(yè)的規(guī)劃，一個(gè)小鎮(zhèn)大約有1平方公里的開發(fā)建設(shè)面積，帶動周邊3－5平方公里農(nóng)業(yè)改造，建成富有地方特色的大型農(nóng)業(yè)基地，通過科技化的農(nóng)業(yè)，把當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民留下來，成為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)工人，使得他們不用出遠(yuǎn)門，就可以有一份穩(wěn)定的收入。

既能讓城里人實(shí)現(xiàn)承包魚塘的夢想，又可以讓當(dāng)?shù)剞r(nóng)民有魚肉吃（就業(yè)），這樣的模式，想象就很美。當(dāng)然，和房地產(chǎn)行業(yè)從事簡單買房賣房操作不同，做特色小鎮(zhèn)核心在于運(yùn)營、服務(wù)，以及導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)。

技術(shù)創(chuàng)新：讓傳統(tǒng)模式變得更高效、業(yè)主更放心

類似“房地產(chǎn)+互聯(lián)網(wǎng)”，還是“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”文字游戲的爭論不重要，因?yàn)樵跀?shù)學(xué)里面這就是一個(gè)恒等式，重要的是，讓一切新技術(shù)，融入到房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營之中，提升效率以及客戶體驗(yàn)。

一、智慧工地，工程質(zhì)量從源頭抓起

現(xiàn)在，一二線城市的一套房子，動擱就是三五百萬，甚至千八百萬，可能還是毛坯，購房者對產(chǎn)品質(zhì)量空前關(guān)注。而開發(fā)商通過運(yùn)用新技術(shù)，可以很好地提升工程質(zhì)量。

1、金地集團(tuán)：產(chǎn)品全生命周期質(zhì)量管理

金地的工程管理APP內(nèi)含現(xiàn)場檢查、實(shí)測實(shí)量、工序移交、材料驗(yàn)收和樣板管理等6大功能，可以提升工程質(zhì)檢的效率，便于集團(tuán)、區(qū)域?qū)�工程�?xiàng)目的運(yùn)營監(jiān)控，同時(shí)為供應(yīng)商評估提供客觀依據(jù)。

金地更大的目標(biāo)是，通過工程管理APP、移動驗(yàn)房APP和金地享家三個(gè)工具和一整套質(zhì)量缺陷反饋機(jī)制，實(shí)現(xiàn)金地全生命周期的工程質(zhì)量管理。

2、中天房產(chǎn)：移動質(zhì)檢的閉環(huán)管理

實(shí)測實(shí)量都用手機(jī)，自動識別爆點(diǎn)，自動算出合格率，不用打擾施工方和監(jiān)理工作。直接完成整改、銷項(xiàng)，整個(gè)過程閉環(huán)處理：問題提交→整改人收到消息推送→整改完成并提交→監(jiān)理收到消息推送→復(fù)核、銷項(xiàng)。

二、智慧案場，讓營銷拓客不再抓瞎

智慧案場可謂房地產(chǎn)領(lǐng)域互聯(lián)網(wǎng)+應(yīng)用最深入最廣泛的環(huán)節(jié)。通過全渠道帶客、大數(shù)據(jù)拓客地圖、快碼傳播、智能接待、互動傳播等，可以極大提高效率，整體軟裝寶億萊家居飾品，促進(jìn)成交。

1、可以提升效率。

保利地產(chǎn)通過引入新一代移動化智能案場管理體系，案場效能提高30%~40%。

2、帶客成效顯著。