馬光遠(yuǎn)：中國房地產(chǎn)如何避免崩盤的命運(yùn)？

萬科總裁郁亮在接受《人民日?qǐng)?bào)》采訪的時(shí)候表示，一方面他認(rèn)為現(xiàn)在的調(diào)控很及時(shí)，因?yàn)樵谒�看來，“今年這一輪房?jī)r(jià)過快上漲的一個(gè)重要特征就是金融化，寶億萊家居飾品，在一些城市，金融杠桿確實(shí)出了些問題�！�

郁亮具體分析道，一方面，社會(huì)上貨幣總量擴(kuò)大、買房杠桿過高，使得很多沒有足夠購買力的人也去搶購房子，助長(zhǎng)了市場(chǎng)恐慌情緒，一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”;另一方面，買地能用杠桿，也使得一些愿意冒險(xiǎn)的開發(fā)商高價(jià)競(jìng)拍、推高了地價(jià)，從而推高了房?jī)r(jià)�！钡拇_，各個(gè)環(huán)節(jié)過度金融和杠桿化，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，是目前中國房地產(chǎn)面臨的最大的危險(xiǎn)。

另一方面，對(duì)于今后幾年樓市的走勢(shì)，以及部分城市會(huì)否面臨“崩盤”的風(fēng)險(xiǎn)，郁亮認(rèn)為，“未來一年內(nèi)，全國商品住房成交量很有可能大幅下降，前期房?jī)r(jià)上漲過快的城市，價(jià)格也可能回落�！钡�他認(rèn)為，房地產(chǎn)“崩盤”的風(fēng)險(xiǎn)在我國并不存在，原因是，“杠桿過高是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的根源。目前，各國按揭貸款最低首付大多在20%以下，還有零首付的，而我國的首付比例始終較高，且居民儲(chǔ)蓄率一直處于高位，償本付息能力強(qiáng)，杠桿風(fēng)險(xiǎn)較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了，政府調(diào)控手段也很有效很及時(shí)，房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。”

為了避免誤讀，我把采訪的這兩段話原原本本拷貝過來。如果放到一塊看，就很有意思了，你能看出郁亮內(nèi)心的矛盾和掙扎：一方面，他承認(rèn)房地產(chǎn)已經(jīng)過度金融和杠桿化;另一方面，他又認(rèn)為房地產(chǎn)不會(huì)崩盤，已經(jīng)“杠桿不高”。前面說杠桿高，后面又說杠桿不高，實(shí)在是糾結(jié)。

在我看來，未來中國房地產(chǎn)會(huì)否避免崩盤的命運(yùn)，關(guān)鍵在于在認(rèn)識(shí)到過度金融化和高杠桿以及泡沫實(shí)際存在的情況下，能否放棄多年的調(diào)控，真正回歸到制度建設(shè)的正途。12月9日，中央政治局會(huì)議部署明年的經(jīng)濟(jì)工作，談及房地產(chǎn)調(diào)控，說了一句非常關(guān)鍵的話，“加快研究建立適合國情，適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制”。這句話，寶億萊家居飾品，如果我沒有理解錯(cuò)的話，應(yīng)該是，在今年嚴(yán)厲的調(diào)控取得成效的基礎(chǔ)上，盡快放棄調(diào)控思維，回歸制度建設(shè)。千萬不要僥幸說，中國房地產(chǎn)不會(huì)崩潰，如果像過去一樣僅僅靠調(diào)控敷衍了事，房地產(chǎn)早晚有一天，一定會(huì)制造天大的麻煩。

當(dāng)然，長(zhǎng)效機(jī)制這四個(gè)字我們一點(diǎn)都不陌生，如果從2006年開始算，已經(jīng)提了10年了。可惜的是，這10年以來，我們從來沒有真正考慮過制度建設(shè)問題。從1998年住房商品化改革以來，中國房地產(chǎn)政策體系一直就處于一個(gè)盲目被動(dòng)的應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的短期通道中，根本沒有時(shí)間和空間對(duì)自身的政策體系進(jìn)行梳理和反思，遑論有機(jī)會(huì)構(gòu)建科學(xué)的制度體系。毫不諱言，中國10多年的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體而言基本是失敗的。

過去10年，以行政措施為主要手段、以控制房?jī)r(jià)過快上漲為主要目標(biāo)、以抑制不合理的需求為主要途徑的房地產(chǎn)調(diào)控，由于過于濃厚的行政色彩，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，以及政策的短期與多變，不僅沒有做到抑制房?jī)r(jià)的過快上漲，更是擾亂了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期，不僅購房者無所適從，更使得整個(gè)行業(yè)的發(fā)展都因?yàn)檎�策的不斷加碼而難言健康，問題和矛盾重重。特別是，購房者在這場(chǎng)長(zhǎng)達(dá)十年的博弈中已經(jīng)深刻理解了調(diào)控的精髓，對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不信任，出臺(tái)任何房地產(chǎn)調(diào)控政策都會(huì)被視為“助漲”的信號(hào)而起到反向的作用。

其實(shí)，在2013年10月29日，本屆高層的政治局集體學(xué)習(xí)，罕見地以房地產(chǎn)為主題。在這次會(huì)議上，習(xí)近平總書記的講話構(gòu)建了未來中國房地產(chǎn)制度體系的框架。除了沒有直面房?jī)r(jià)問題，全面談了中國住房支持制度及房地產(chǎn)政策等一系列問題，為未來中國房地產(chǎn)制度建設(shè)和政策體系確立了一個(gè)框架體系，可以視為未來中國住房政策的基點(diǎn)。

當(dāng)時(shí)，習(xí)總書記的講話主要有四點(diǎn)內(nèi)容：

一、中國住房存在的根本問題，不僅僅是住房困難家庭的基本需求尚未根本解決、保障性住房總體不足，還有住房資源配置不合理不平衡等問題;

二、提出要處理好住房建設(shè)上的“四大關(guān)系”，包括：政府提供公共服務(wù)和市場(chǎng)化的關(guān)系、住房發(fā)展的經(jīng)濟(jì)功能和社會(huì)功能的關(guān)系、需要和可能的關(guān)系、住房保障和防止福利陷阱的關(guān)系;

三、肯定了住房的市場(chǎng)化改革方向，提出了構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系;

四、提出住房的頂層設(shè)計(jì)問題，要求總結(jié)我國住房改革發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，借鑒其他國家解決住房問題的有益做法，深入研究住房建設(shè)的規(guī)律性問題，加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，加快建立統(tǒng)一、規(guī)范、成熟、穩(wěn)定的住房供應(yīng)體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費(fèi)模式。

可惜的是，2013年以來，我們沒有堅(jiān)持這個(gè)會(huì)議確定的制度建設(shè)的基調(diào)，房地產(chǎn)在出現(xiàn)嚴(yán)重的庫存之后，我們又用短期的刺激讓房地產(chǎn)重新出現(xiàn)癲狂的狀態(tài)。不過，市場(chǎng)嚴(yán)重分化的事實(shí)已經(jīng)告訴我們，房地產(chǎn)調(diào)控最后的效用也在發(fā)揮殆盡，將中國房地產(chǎn)未來的命運(yùn)建立在調(diào)控之上，只會(huì)出現(xiàn)崩盤的命運(yùn)。除了長(zhǎng)效機(jī)制和制度建設(shè)，別無選擇。

當(dāng)然，長(zhǎng)效機(jī)制很復(fù)雜，涵蓋的范圍很廣。可以說，當(dāng)下中國房地產(chǎn)的制度建設(shè)一窮二白，從基本信息制度、土地制度、住房金融體系、房地產(chǎn)稅收制度以及交易制度都極其殘缺，甚至到現(xiàn)在為止連中國有多少房子都搞不清楚。一個(gè)如此重要的產(chǎn)業(yè)，寶億萊家居飾品，制度建設(shè)如此缺乏，令人觸目驚心。筆者建議，先從最簡(jiǎn)單的問題開始：首先搞一次住房普查，查清楚中國有多少房子，這點(diǎn)容易做。這點(diǎn)做到了，再在土地制度上進(jìn)行突破，然后在住房金融體系上完善，最后破局稅收制度和真正的住房保障制度，大框架就起來了。