中資出海政策收緊 房地產(chǎn)等四領(lǐng)域受密切關(guān)注

12月6日，發(fā)改委、商務部、人民銀行、外匯局四部門負責人在答記者問時表示，將密切關(guān)注近期在房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域出現(xiàn)的“非理性對外投資”的傾向，以及大額非主業(yè)投資、有限合伙企業(yè)對外投資、“母小子大”、“快設快出”等類型對外投資中存在的風險隱患，建議有關(guān)企業(yè)審慎決策。

據(jù)經(jīng)濟觀察報記者了解，國內(nèi)收緊對外投資的風聲一周前已在海外投資圈引起熱議。11月28日，四部委就曾作出表態(tài)，將繼續(xù)對所有境外投資交易推行備案制管理，且將對跨境投資交易實施嚴格審核。

英國納華律師事務所（Nabarro）中資業(yè)務的負責人AlbertLi認為，此次收緊主要針對的是“大額非主業(yè)投資”、“母小子大”等跨行業(yè)并購投資，“如果是開發(fā)商和保險資金出于資產(chǎn)配置和未來發(fā)展的考量，在海外尋找開發(fā)機會，應該不能被歸類為‘非理性’”。

目前，具體的監(jiān)管措施尚未正式出臺。據(jù)經(jīng)濟觀察報采訪了解，未來投資額超過100億美元的對外投資、投資額在10億美元以上的非主營項目大額并購投資以及國有企業(yè)10億美元以上的境外房地產(chǎn)交易這三類對外投資將有可能受到嚴格審查。

房地產(chǎn)首當其沖

在海外并購投資中，房地產(chǎn)行業(yè)是資金流向較高的領(lǐng)域。普華永道發(fā)布的報告顯示，2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購交易數(shù)量達到671宗，幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍，交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)以83億美元的額度成為企業(yè)海外投資的首選。

戴德梁行預計，2016年中國房企的海外投資額預計將比去年（257.34億美元）增長37%，達到353億美元的規(guī)模。

除了碧桂園等民營企業(yè)開始在海外市場下重注后，有國資背景的綠地集團、首創(chuàng)置業(yè)以及保利地產(chǎn)(9.940, 0.10, 1.02%)等房企也在加快海外市場擴張速度。但近期消息顯示，中國房企“出�！敝�路進行得并不順利。

此前，萬達酒店發(fā)布公告稱，將出售西班牙大廈所在項目公司的全部股權(quán)，代價為2.72億歐元。據(jù)了解，在兩年的投資期內(nèi)，萬達在該項目上虧損約2億元。另外，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，綠地集團在悉尼投資的最高住宅樓項目也遭遇了一些麻煩，中途與建筑商BrookfieldMultiplex解約。

業(yè)內(nèi)人士分析，中國企業(yè)近兩年大舉投資海外地產(chǎn)物業(yè)，高溢價在市場搶購資產(chǎn)，企業(yè)對境外并購的目的性和必要性等基礎(chǔ)工作研判不足，對并購項目也沒有進行充分論證，暴露出諸多盲目性和不成熟。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，過去三年內(nèi)最大的10宗中資海外房地產(chǎn)投資交易中，6宗由國有企業(yè)成交。世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨認為，對海外房地產(chǎn)投資規(guī)模加以限制后，將促使國有企業(yè)調(diào)整投資規(guī)模并優(yōu)化戰(zhàn)略布局，以大型國有企業(yè)和保險公司為代表的中國買家在選擇潛在海外投資標的時將更為謹慎。

同時隨著海外房地產(chǎn)投資規(guī)模受限、海外投資項目的審批及時間成本增加，國內(nèi)一線及少數(shù)二線城市的核心商業(yè)地產(chǎn)資本價值將因此獲得提升。

嚴管“非理性投資”

據(jù)了解，監(jiān)管部門在可能的審核條件中對海外房地產(chǎn)投資規(guī)模設置了10億美元的交易門檻，但實際上能夠達到這一標準的大宗交易數(shù)量有限。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，中國資本在2013年至2016上半年間進行的海外地產(chǎn)投資交易中，70%低于此門檻。

根據(jù)監(jiān)管部門的措辭，“非理性投資”不容易界定。AlbertLi認為，此次收緊對外投資并非主要針對房地產(chǎn)海外投資，而是因為近期國內(nèi)上市公司出現(xiàn)了許多跨行業(yè)的大型并購，業(yè)務方向與主營業(yè)務沒有任何關(guān)聯(lián)，如郵輪公司收購游戲公司，基建公司收購醫(yī)療企業(yè)。

據(jù)彭博社報道，中國企業(yè)今年以來在全球投資和并購了包括機器人(23.510, -0.05, -0.21%)、打印機、血漿等“出人意料”的產(chǎn)品和公司。

10月20日，巨人網(wǎng)絡殼公司世紀游輪(58.130, 0.20, 0.35%)宣布，寶億萊家居飾品，以總價305億元收購核心業(yè)務為休閑社交棋牌類網(wǎng)絡游戲的以色列公司Playtika。其中，史玉柱以高于投資人價格大手筆增持50億元。

12月2日，證監(jiān)會對該交易反饋意見稱關(guān)注并購案細節(jié)，包括巨人需補充披露本次交易作價的合理性，本次配套募集資金的必要性，以及本次交易標的資產(chǎn)的股份設置等。

近兩年，中國資本以令人咋舌的速度紛紛出海并購。商務部數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，中國企業(yè)共實施海外并購項目521個，實際交易金額674.4億美元，已經(jīng)超過2015年全年并購金額。

2015年，中國實際使用外資金額1356億美元。同期中國對外直接投資流量超過實際使用外資金額100.7億美元。對外投資首超吸引外資，中國開始步入資本凈輸出階段，首次成為資本凈輸出國。僅僅9個月之后，中國便首次超越美國，成為全球最大資本輸出國。

盡管全球資產(chǎn)配置是大勢所趨，但增速過快不一定是好事。波士頓咨詢公司發(fā)布的調(diào)查報告顯示，中國買家的海外并購交易完成率遠低于歐美等發(fā)達國家企業(yè)的水平。同時，并購后的整合也困難重重。

監(jiān)管收緊進行時

中國資金大規(guī)模借助跨境投資通道“出�！�，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，規(guī)避人民幣貶值風險是主因。實際上，商務部、央行以及外匯局各級業(yè)務上對境外投資的監(jiān)管已經(jīng)開始收緊。

一位中資機構(gòu)的海外業(yè)務負責人表示，6月人民幣開始加速貶值后，中國資金一直在尋找“出海”通道，但受限于外匯管制，“錢一直出不來”，而近期在備案和換匯過程中，感覺時間明顯延長。

據(jù)了解，寶億萊家居飾品，11月25日開始，商務部的備案系統(tǒng)開始維護并停止備案，直到12月2日才重新上線。而12月2日以來，一些PE/VC項目獲得備案的機會已大大減少。

上述中資機構(gòu)負責人透露，央行也下發(fā)了類似通知，對于設立10億美元以上規(guī)模的非主營項目大額并購投資項目等，不允許購匯。

路透社援引中國銀行(3.590, 0.07, 1.99%)人士的消息稱，國家外匯管理局要求銀行在辦理資本項下業(yè)務時，針對單筆購匯、付匯、本外幣支出等值500萬美元的交易，需要事先向外匯局進行大額報告。約談的方向有三：一問海外利潤是否還會返回中國，二問具體項目內(nèi)容，三問資金來源，“如今，如果不是主業(yè)范圍內(nèi)的跨境并購，連約談的機會都沒有”。

一般而言，大型企業(yè)海外收購案例背后都有PE/VC等資本力量的推動。例如，聯(lián)想收購IBM的PC事業(yè)部，就有TPG、新橋資本等參與其中，中聯(lián)重科收購CIFA背后有弘毅投資、高盛等PE資本。但是有的PE/VC為了滿足這些資金，快速設立快速出海，隨意編造項目；還有些PE/VC利用其募資功能，軟裝設計家居產(chǎn)業(yè)鏈，搭上一些國內(nèi)上市公司跨境并購的“便車”，并采取杠桿架構(gòu)，導致出現(xiàn)母小子大、借助杠桿的項目。

截至11月底，今年中資投行部門撮合的跨境交易額已達千億美元。業(yè)內(nèi)人士預計，若監(jiān)管收緊，投行部門的業(yè)務將遭遇“斷崖式下滑”，僅12月份就可能有200億到400億規(guī)模潛在或在途的PE/VC跨境并購基金“停擺”。

中金公司認為，中國此舉并非要叫停海外投資，而是加強規(guī)范監(jiān)管，對一些項目（如“一帶一路”相關(guān)的）會繼續(xù)支持，而對其他一些（如以監(jiān)管套利為目的的）則可能會加強審核。