房地產(chǎn)成為企業(yè)海外投資的首選

新聞提要在海外并購?fù)顿Y中，房地產(chǎn)行業(yè)是資金流向較高的領(lǐng)域。普華永道發(fā)布的報(bào)告顯示，整體軟裝寶億萊家居飾品，2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購交易數(shù)量達(dá)到671宗，幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍，交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)以83億美元的額度成為企業(yè)海外投資的首選。

中華寫字樓網(wǎng)（）：房地產(chǎn)成為企業(yè)海外投資的首選

12月6日，發(fā)改委、商務(wù)部、人民銀行、外匯局四部門負(fù)責(zé)人在答記者問時(shí)表示，將密切關(guān)注近期在房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等領(lǐng)域出現(xiàn)的“非理性對外投資”的傾向，以及大額非主業(yè)投資、有限合伙企業(yè)對外投資、“母小子大”、“快設(shè)快出”等類型對外投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)隱患，建議有關(guān)企業(yè)審慎決策。

據(jù)記者了解，國內(nèi)收緊對外投資的風(fēng)聲一周前已在海外投資圈引起熱議。11月28日，四部委就曾作出表態(tài)，將繼續(xù)對所有境外投資交易推行備案制管理，且將對跨境投資交易實(shí)施嚴(yán)格審核。

英國納華律師事務(wù)所（Nabarro）中資業(yè)務(wù)的負(fù)責(zé)人AlbertLi認(rèn)為，此次收緊主要針對的是“大額非主業(yè)投資”、“母小子大”等跨行業(yè)并購?fù)顿Y，“如果是開發(fā)商和保險(xiǎn)資金出于資產(chǎn)配置和未來發(fā)展的考量，在海外尋找開發(fā)機(jī)會(huì)，應(yīng)該不能被歸類為‘非理性’”。

目前，具體的監(jiān)管措施尚未正式出臺(tái)。據(jù)采訪了解，未來投資額超過100億美元的對外投資、投資額在10億美元以上的非主營項(xiàng)目大額并購?fù)顿Y以及國有企業(yè)10億美元以上的境外房地產(chǎn)交易這三類對外投資將有可能受到嚴(yán)格審查。

房地產(chǎn)首當(dāng)其沖

在海外并購?fù)顿Y中，房地產(chǎn)行業(yè)是資金流向較高的領(lǐng)域。普華永道發(fā)布的報(bào)告顯示，2016年前三季度中國內(nèi)地企業(yè)海外并購交易數(shù)量達(dá)到671宗，幾乎是去年全年交易數(shù)量的兩倍，交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來看，房地產(chǎn)以83億美元的額度成為企業(yè)海外投資的首選。

戴德梁行預(yù)計(jì)，2016年中國房企的海外投資額預(yù)計(jì)將比去年（257.34億美元）增長37%，達(dá)到353億美元的規(guī)模。

除了碧桂園等民營企業(yè)開始在海外市場下重注后，有國資背景的綠地集團(tuán)、首創(chuàng)置業(yè)以及保利地產(chǎn)(9.940, 0.10, 1.02%)等房企也在加快海外市場擴(kuò)張速度。但近期消息顯示，中國房企“出�！敝�路進(jìn)行得并不順利。

此前，萬達(dá)酒店發(fā)布公告稱，將出售西班牙大廈所在項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，代價(jià)為2.72億歐元。據(jù)了解，在兩年的投資期內(nèi)，萬達(dá)在該項(xiàng)目上虧損約2億元。另外，綠地集團(tuán)在悉尼投資的最高住宅樓項(xiàng)目也遭遇了一些麻煩，中途與建筑商BrookfieldMultiplex解約。

業(yè)內(nèi)人士分析，中國企業(yè)近兩年大舉投資海外地產(chǎn)物業(yè)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，高溢價(jià)在市場搶購資產(chǎn)，企業(yè)對境外并購的目的性和必要性等基礎(chǔ)工作研判不足，對并購項(xiàng)目也沒有進(jìn)行充分論證，暴露出諸多盲目性和不成熟。

世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，寶億萊家居飾品，過去三年內(nèi)最大的10宗中資海外房地產(chǎn)投資交易中，6宗由國有企業(yè)成交。世邦魏理仕中國區(qū)研究部主管謝晨認(rèn)為，對海外房地產(chǎn)投資規(guī)模加以限制后，將促使國有企業(yè)調(diào)整投資規(guī)模并優(yōu)化戰(zhàn)略布局，以大型國有企業(yè)和保險(xiǎn)公司為代表的中國買家在選擇潛在海外投資標(biāo)的時(shí)將更為謹(jǐn)慎。

同時(shí)隨著海外房地產(chǎn)投資規(guī)模受限、海外投資項(xiàng)目的審批及時(shí)間成本增加，國內(nèi)一線及少數(shù)二線城市的核心商業(yè)地產(chǎn)資本價(jià)值將因此獲得提升。

嚴(yán)管“非理性投資”

據(jù)了解，寶億萊家居飾品，監(jiān)管部門在可能的審核條件中對海外房地產(chǎn)投資規(guī)模設(shè)置了10億美元的交易門檻，但實(shí)際上能夠達(dá)到這一標(biāo)準(zhǔn)的大宗交易數(shù)量有限。世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，中國資本在2013年至2016上半年間進(jìn)行的海外地產(chǎn)投資交易中，70%低于此門檻。

根據(jù)監(jiān)管部門的措辭，“非理性投資”不容易界定。AlbertLi認(rèn)為，此次收緊對外投資并非主要針對房地產(chǎn)海外投資，而是因?yàn)榻�期國�?nèi)上市公司出現(xiàn)了許多跨行業(yè)的大型并購，業(yè)務(wù)方向與主營業(yè)務(wù)沒有任何關(guān)聯(lián)，如郵輪公司收購游戲公司，基建公司收購醫(yī)療企業(yè)。

據(jù)彭博社報(bào)道，中國企業(yè)今年以來在全球投資和并購了包括機(jī)器人(23.510, -0.05, -0.21%)、打印機(jī)、血漿等“出人意料”的產(chǎn)品和公司。

10月20日，巨人網(wǎng)絡(luò)殼公司世紀(jì)游輪(58.130, 0.20, 0.35%)宣布，以總價(jià)305億元收購核心業(yè)務(wù)為休閑社交棋牌類網(wǎng)絡(luò)游戲的以色列公司Playtika。其中，史玉柱以高于投資人價(jià)格大手筆增持50億元。

12月2日，證監(jiān)會(huì)對該交易反饋意見稱關(guān)注并購案細(xì)節(jié)，包括巨人需補(bǔ)充披露本次交易作價(jià)的合理性，本次配套募集資金的必要性，以及本次交易標(biāo)的資產(chǎn)的股份設(shè)置等。

近兩年，中國資本以令人咋舌的速度紛紛出海并購。商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，中國企業(yè)共實(shí)施海外并購項(xiàng)目521個(gè)，實(shí)際交易金額674.4億美元，已經(jīng)超過2015年全年并購金額。

2015年，中國實(shí)際使用外資金額1356億美元。同期中國對外直接投資流量超過實(shí)際使用外資金額100.7億美元。對外投資首超吸引外資，中國開始步入資本凈輸出階段，首次成為資本凈輸出國。僅僅9個(gè)月之后，中國便首次超越美國，成為全球最大資本輸出國。

盡管全球資產(chǎn)配置是大勢所趨，但增速過快不一定是好事。波士頓咨詢公司發(fā)布的調(diào)查報(bào)告顯示，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，中國買家的海外并購交易完成率遠(yuǎn)低于歐美等發(fā)達(dá)國家企業(yè)的水平。同時(shí)，并購后的整合也困難重重。

監(jiān)管收緊進(jìn)行時(shí)

中國資金大規(guī)模借助跨境投資通道“出�！�，規(guī)避人民幣貶值風(fēng)險(xiǎn)是主因。實(shí)際上，商務(wù)部、央行以及外匯局各級(jí)業(yè)務(wù)上對境外投資的監(jiān)管已經(jīng)開始收緊。

一位中資機(jī)構(gòu)的海外業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人表示，6月人民幣開始加速貶值后，中國資金一直在尋找“出�！蓖ǖ溃�但受限于外匯管制，“錢一直出不來”，而近期在備案和換匯過程中，感覺時(shí)間明顯延長。

據(jù)了解，11月25日開始，商務(wù)部的備案系統(tǒng)開始維護(hù)并停止備案，直到12月2日才重新上線。而12月2日以來，一些PE/VC項(xiàng)目獲得備案的機(jī)會(huì)已大大減少。

上述中資機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人透露，央行也下發(fā)了類似通知，對于設(shè)立10億美元以上規(guī)模的非主營項(xiàng)目大額并購?fù)顿Y項(xiàng)目等，不允許購匯。

路透社援引中國銀行(3.590, 0.07, 1.99%)人士的消息稱，國家外匯管理局要求銀行在辦理資本項(xiàng)下業(yè)務(wù)時(shí)，針對單筆購匯、付匯、本外幣支出等值500萬美元的交易，需要事先向外匯局進(jìn)行大額報(bào)告。約談的方向有三：一問海外利潤是否還會(huì)返回中國，二問具體項(xiàng)目內(nèi)容，三問資金來源，“如今，如果不是主業(yè)范圍內(nèi)的跨境并購，連約談的機(jī)會(huì)都沒有”。