母公司繼續(xù)輸血 華潤置地上調(diào)銷售目標沖刺千億房企

當(dāng)母公司華潤集團參與的萬科(000002.SZ)股權(quán)爭奪戰(zhàn)打響并引起資本界極廣泛的關(guān)注時，華潤置地(01109.HK)在為沖刺千億銷售額而努力。2016年，華潤置地夢想或即將成真。

8月26日，華潤置地發(fā)布2016年中期業(yè)績報告，上半年實現(xiàn)銷售金額為人民幣555.7億，完成原銷售目標960億元的58%。同日，華潤置地管理層在業(yè)績發(fā)布會上宣布，把年度銷售目標上調(diào)至1056億元。

沖刺千億銷售目標

華潤置地總體跑贏大市。今年上半年，全國商品房實現(xiàn)的銷售額為人民幣4.87萬億元，銷售面積6.43億平方米，分別同比增長42.1%和27.9%。而同期，華潤置地實現(xiàn)銷售金額為人民幣555.7億，銷售面積為429.6萬平方米，同比增長50.2%和32.1%，增速高于全國。

分區(qū)來看，北京區(qū)域銷售業(yè)績?yōu)槿嗣駧?27.6萬元，占比23%;深圳區(qū)域銷售業(yè)績?nèi)嗣駧?1.1億元，占比16.4%;江蘇區(qū)域銷售業(yè)績?yōu)槿嗣駧?4.55億元，占比13.4%;山東區(qū)域為人民幣66.8億元，占比12%;沈陽和成都區(qū)域銷售業(yè)績均為人民幣50.6億元，均占比9.1%;上海區(qū)域銷售業(yè)績?yōu)槿嗣駧?1.7億元，占比7.5%;武漢區(qū)域銷售業(yè)績?yōu)槿嗣駧?6.2億元，占比6.5%;福建區(qū)域銷售業(yè)績?yōu)槿嗣駧?6.5億元，占比3%。

8月26日下午，華潤置地在香港召開的業(yè)績發(fā)布會。會上，副主席唐勇表示，去庫存政策影響下，上半年一、二線城市出現(xiàn)量價齊升，三、四線城市亦產(chǎn)生正面影響。唐勇稱，對下半年的市場充滿信心，因此將公司全年銷售目標上調(diào)10%至人民幣1056億元。

為了實現(xiàn)此目標，7月，華潤置地進行全國范圍內(nèi)的大區(qū)調(diào)整，以加強區(qū)域的聚焦力度，提升資源利用率。華潤置地將山東大區(qū)和北京大區(qū)合并，上海大區(qū)和江蘇大區(qū)合并，深圳大區(qū)和福建大區(qū)合并，此動作完成后，華潤置地9個大區(qū)變成6個。

營收方面，上半年華潤置地收入445.2億港元，同比增長19.9%。值得關(guān)注的是，在華潤置地總營收中投資性物業(yè)的收入比重。

開發(fā)物業(yè)營收為總營收貢獻391.5億港元，年增長19.3%，占總比重88%;而投資物業(yè)租金收入為35.3億港元，年增長13.6%，占總比重12%。

對比2015年同期，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，華潤置地總營收為371.4億港元，同比增長29.7%，其中投資物業(yè)收入占比8%。

2009年，華潤置地明確提出了轉(zhuǎn)型思路，向住宅開發(fā)+投資物業(yè)+客戶增值服務(wù)的業(yè)務(wù)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。至今已是第七年。華潤置地曾設(shè)想，到2017年，旗下持有的商業(yè)物業(yè)租金收入達到總營收的10%，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，從2016年中報數(shù)據(jù)來看，此目標已實現(xiàn)。

華潤置地仍在構(gòu)建購物中心+互聯(lián)網(wǎng)生態(tài)運營系統(tǒng)。截止至上半年，華潤置地投資物業(yè)總建面大盜516.2萬平方米，已開業(yè)萬象城12個，五彩城/萬象匯7個，其他購物中心2個。

收購母公司項目以拓展規(guī)模

上半年，華潤置地毛利率為33.9%，核心股東應(yīng)占凈利潤為63億港元，同比增長25.5.%。

毛利率曾是華潤置地過去數(shù)年之痛。因錯判政策，2010年一二線城市樓市過熱，華潤置地改變策略將開發(fā)重心轉(zhuǎn)移到三四線，戰(zhàn)略失誤導(dǎo)致毛利率降低，此后數(shù)年華潤置地一直為提高毛利率做戰(zhàn)斗。華潤置地毛利率最低時，曾在2013年下探至28.2%，跌破30%的紅線。

華潤置地很快地意識到失當(dāng)，掉轉(zhuǎn)船頭回歸一線。2015年毛利率為31.2%，已是改善，到了2016年中，寶億萊家居飾品，華潤置地毛利率同比上升了32.2%。

毛利率上升歸功于土儲布局。報告期內(nèi)，華潤置地以人民幣269.3億元的代價增持了15宗地，總建面達498萬平方米。截止至2016年6月末，公司已布局全國56個城市，總土儲為4209萬平方米，其中一二線城市土儲占比達72%，能滿足3-5年的發(fā)展需求，一二線的高毛利項目是毛利率上升的保證。

與此招拍掛市場拿地同步，華潤置地依靠母公司華潤集團注資進行內(nèi)延式增長。

8月26日，華潤置地還公告了向華潤集團收購深圳房地產(chǎn)項目的交易，交易對價是人民幣62.36億元，公司將以內(nèi)部資源撥付收購價。

據(jù)公告，擬收購的主要資產(chǎn)為深圳灣項目，包括深圳灣商住項目、停車場等。其中可銷售住宅發(fā)展項目建筑面積約14.9萬平方米、可銷售服務(wù)式公寓5萬平方米等。

深圳灣項目住宅部分于去年底開展預(yù)售，截至今年6月底預(yù)售約3.7萬平方米，銷售業(yè)績?yōu)槿嗣駧?2億元，項目將于2018年交付，收入將在2020年的公司報表中有所體現(xiàn)。

收購?fù)瓿珊螅�公司的土地儲備將增加約74萬平方米。華潤置地認為，深圳的經(jīng)濟發(fā)展日益蓬勃，未來城市的優(yōu)質(zhì)物業(yè)需求上升，而收購深圳灣項目利于其長遠發(fā)展。

這是華潤置地上市的第20年，撇開母公司曾控股萬科的干擾，它是華潤集團地產(chǎn)板塊唯一的上市平臺，也是集團內(nèi)部地產(chǎn)資源的唯一釋放口，但卻在其探索最適合自身發(fā)展的路徑與模式過程中，與萬科、恒大(03333.HK)、碧桂園(02007.HK)等房企逐漸拉大差距。

3000億的銷售規(guī)模太遙遠了，華潤置地還在為沖刺千億而努力。據(jù)最新銷售數(shù)據(jù)，7月華潤置地的銷售業(yè)績?yōu)?4.1億元，離最新銷售目標還相差416.2億元，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，離年末還有5個月，華潤置地能沖刺成功?