萬達(dá)借力眾籌 商業(yè)地產(chǎn)“變輕”

　　萬達(dá)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型再進(jìn)一步，這次是最近房地產(chǎn)圈熱門的眾籌模式。萬達(dá)近期聯(lián)手旗下快錢平臺(tái)推出商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”，千元起投，預(yù)計(jì)年化收益12%。用眾籌資金支持未來新建萬達(dá)廣場(chǎng)的成本，為萬達(dá)節(jié)省大量資金，也為投資者提供了一種新選擇。不過這種互聯(lián)網(wǎng)金融眾籌嘗試所存在的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。

　　千元投資萬達(dá)

　　1000元就可投資參與修建萬達(dá)廣場(chǎng)？過去在房地產(chǎn)這個(gè)資金密集型行業(yè)無法想象，“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代讓不可能成了可能。6月8日，由萬達(dá)集團(tuán)、快錢公司聯(lián)手打造的萬達(dá)互聯(lián)網(wǎng)+金融業(yè)務(wù)正式落地，雙方共同推出中國首個(gè)商業(yè)地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目“穩(wěn)賺1號(hào)”。萬達(dá)表示，“穩(wěn)賺1號(hào)”每份眾籌金額為1000元人民幣，認(rèn)籌起點(diǎn)為1份，寶億萊家居飾品，最高認(rèn)籌1000份即100萬元。根據(jù)產(chǎn)品介紹，募集資金將直接投向各地萬達(dá)廣場(chǎng)建設(shè)，投資人則獲得這些廣場(chǎng)的收益權(quán)，享受商鋪?zhàn)饨鸷臀飿I(yè)增值回報(bào)，預(yù)期年化收益達(dá)12%以上。

　　萬達(dá)將“穩(wěn)賺1號(hào)”形容為類REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）產(chǎn)品，用眾籌的名義來發(fā)售，整體軟裝寶億萊家居飾品，寶億萊家居飾品，實(shí)質(zhì)上則是運(yùn)用創(chuàng)新的互聯(lián)網(wǎng)金融方式，以突破傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)模式獲得融資。“穩(wěn)賺1號(hào)”標(biāo)的為萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2015年新開工且在2016年開業(yè)的只租不售的國內(nèi)城市商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目。

　　在快錢首頁對(duì)“穩(wěn)賺1號(hào)”的產(chǎn)品描述中，該項(xiàng)目期限不超過7年，眾籌規(guī)模10億元，項(xiàng)目眾籌期為2015年6月9日至6月15日，項(xiàng)目成立日為2015年6月18日。預(yù)期收益率中，凈物業(yè)收入分配預(yù)期年化收益6%，每年收益派發(fā)日發(fā)放，物業(yè)增值收益預(yù)期年化收益率6%，將在退出時(shí)一次性發(fā)放。

　　在退出方式上，“穩(wěn)賺1號(hào)”的投資者有三個(gè)選擇，一是未來項(xiàng)目通過REITs或其他方式上市，二是向第三方轉(zhuǎn)讓相應(yīng)權(quán)益或自有租賃物業(yè)，三是發(fā)起方萬達(dá)集團(tuán)于第7個(gè)收益派發(fā)日之前回購。投資人可以在項(xiàng)目成立三個(gè)月后在快錢信息平臺(tái)上進(jìn)行報(bào)價(jià)再轉(zhuǎn)讓，將持有份額交易給其他投資人以獲得現(xiàn)金。項(xiàng)目成立滿一年后每年的6月20日至6月29日促成機(jī)構(gòu)收購，快錢信息平臺(tái)負(fù)責(zé)聯(lián)系有意向的機(jī)構(gòu)參與收購，收購價(jià)為每份預(yù)期不低于1030元。

　　輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

　　眾籌被認(rèn)為是萬達(dá)在REITs正式推出前的代替舉措。2014年底，王健林提出萬達(dá)集團(tuán)第四次轉(zhuǎn)型的方向是輕資產(chǎn)服務(wù)型企業(yè)。在此之前，王健林也在不同場(chǎng)合強(qiáng)調(diào)輕資產(chǎn)模式對(duì)萬達(dá)的意義。

　　作為房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)，萬達(dá)的產(chǎn)業(yè)鏈幾乎覆蓋了整個(gè)地產(chǎn)鏈條。從物業(yè)租售、自有商業(yè)品牌、住宅、酒店、寫字樓、商業(yè)物業(yè)、商業(yè)管理和運(yùn)營、規(guī)劃設(shè)計(jì)等，萬達(dá)在地產(chǎn)行業(yè)形成了自己的獨(dú)特模式。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬達(dá)憑借訂單式招商、運(yùn)營和可復(fù)制的建設(shè)模式進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)，快速成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)老大。這種模式在早期推動(dòng)著萬達(dá)的迅速擴(kuò)張，在與諸多商業(yè)伙伴聯(lián)手的同時(shí)，萬達(dá)還自己成立了院線、百貨、KTV等子公司，進(jìn)一步完善自身產(chǎn)業(yè)鏈。不過隨著規(guī)模越來越大，萬達(dá)所面臨的資金瓶頸也近在眼前。

　　以往開發(fā)中，萬達(dá)的資金來源主要包括自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業(yè)抵押貸款等，相比于住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的一大特點(diǎn)就是回報(bào)周期長、回報(bào)率相對(duì)較低，萬達(dá)以前的應(yīng)對(duì)是依靠銷售綜合體中的住宅和寫字樓部分分擔(dān)現(xiàn)金流壓力，但在2025年要開業(yè)1000家萬達(dá)廣場(chǎng)的宏偉目標(biāo)前，依靠以前的資金模式肯定是“玩不轉(zhuǎn)”的。萬達(dá)的輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行。

　　“現(xiàn)在有句名言，生意做得最牛的是拿別人的錢做自己的事。萬達(dá)要在五年之內(nèi)做到足夠大，徹底排斥掉競爭對(duì)手，萬達(dá)是在挖更寬更深的護(hù)城河�！蓖踅×直硎�，2016年還將開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)，其中超過20個(gè)是輕資產(chǎn)，2017年后萬達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個(gè)萬達(dá)廣場(chǎng)的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。

　　在輕資產(chǎn)的方式上，今年1月14日，萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)與光大安石、嘉實(shí)基金、四川信托和快錢公司簽署投資框架協(xié)議，4家機(jī)構(gòu)擬投資240億元人民幣，建設(shè)約20余座萬達(dá)廣場(chǎng)，算是一個(gè)B2B的嘗試。而此次啟動(dòng)的眾籌，則是一種C2B的嘗試，值得一提的是，“穩(wěn)賺1號(hào)”除了普通投資者，還有大量的機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)籌。6月13日的快錢該產(chǎn)品認(rèn)籌頁面上，標(biāo)注的“今日已售罄”，顯示著該產(chǎn)品的受歡迎程度。

　　風(fēng)險(xiǎn)需規(guī)范

　　雖然有萬達(dá)這個(gè)世界上最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)之一來“背書”，但是萬達(dá)在通過眾籌進(jìn)行輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的嘗試依然引發(fā)了一些爭議�！胺�(wěn)賺1號(hào)”給出的預(yù)期年化收益來源于租金收入和物業(yè)增值，這兩種獲利方式都無法做到完全確保收益。

　　萬達(dá)給出的投資風(fēng)險(xiǎn)提示書也表示，本項(xiàng)目存在由于特定原因無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益和投資本金保障的風(fēng)險(xiǎn)，受管理人員經(jīng)驗(yàn)、技能、判斷力、執(zhí)行力等方面的限制，可能對(duì)自有租賃物業(yè)的運(yùn)作及管理造成一定影響，并因此存在影響預(yù)期收益的風(fēng)險(xiǎn)。

　　新金融記者從天津萬達(dá)了解到的信息是，天津目前并沒有項(xiàng)目在“穩(wěn)賺1號(hào)”的投資計(jì)劃中，天津萬達(dá)公館商業(yè)單元以對(duì)外出售為主。目前主要出售六緯路一側(cè)商鋪，均價(jià)4萬元/平方米�！把睾：右痪�的商鋪由于此前設(shè)計(jì)戶型太大，不符合市場(chǎng)需求，目前正在進(jìn)行分割整改，預(yù)計(jì)后期會(huì)推向市場(chǎng)�！碧旖蛉f達(dá)公館銷售人員對(duì)新金融記者表示，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，投資商鋪比購買住宅對(duì)投資者專業(yè)性要求更高，也需要更強(qiáng)的抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。

　　從天津及全國蔓延的百貨業(yè)關(guān)店潮，再到除少數(shù)一線城市外，二線城市大面積空置的寫字樓，都顯示著投資商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。世邦魏理仕研究顯示，2014年四季度，二線城市寫字樓的空置率平均在25%左右，在有些城市，計(jì)劃新增供應(yīng)甚至超出目前的存量總和。萬達(dá)預(yù)計(jì)通過眾籌開發(fā)的商業(yè)體大多集中在二三線城市。業(yè)內(nèi)人士表示，萬達(dá)通過眾籌實(shí)現(xiàn)“以小博大”，避免觸發(fā)政策紅線，整體軟裝寶億萊家居飾品，有利于減輕企業(yè)資金壓力，但相比機(jī)構(gòu)投資者，如何保障抗風(fēng)險(xiǎn)能力更弱的個(gè)人投資者權(quán)益，還需要探討。