深圳地產(chǎn)業(yè)內(nèi)吐槽：可怕的不是404，而是1004了！

過去的60余天，是地產(chǎn)從業(yè)者的閉關(guān)日。

深圳市因前期過于活潑，漲幅過頭，如今立誓做個三好學(xué)生。近期大力推廣數(shù)字調(diào)控，預(yù)售證不發(fā)，備案價嚴控，遭遇購房者無理退房，溫度失衡，浮華的地產(chǎn)廣告圈也變得樸實可親。

深圳政府動作凌厲，決心滿滿。我們祝福在未來的一年半載，寶億萊家居飾品，房地產(chǎn)從業(yè)者能脫離黑名，成為良民。

這兩個月來，深圳開發(fā)商到底經(jīng)歷了什么？

10月13日，深圳市場監(jiān)管委開始組織專項查處房地產(chǎn)違法行動。

10月14日，深圳新房全部停止認籌，不少樓盤關(guān)閉營銷中心和樣板房。

10月19日，龍華、坂田、南山一大波業(yè)主在營銷中心正行退房申請。

10月22日，深圳官方公布涉嫌違法樓盤最新名單。

11月11日，觀瀾新盤3.9萬元／平方米起開賣，800余套房賣不到一成。

11月26日，南山新房7.2萬元/平方米“低價”開盤，卻賣不到一成。

12月01日，南山、龍華300余套新房被管理局自動鎖定無法備案。

12月02日，深圳這個月要賣26宗地，3塊住宅，6塊在前海。

12月03日，布吉新房開盤，銷售一如既往的不理想……

這些事件形式不一，輕重有別，但核心都指向了一點：深圳樓市已經(jīng)告別高歌猛進期。

“市場無情人無理”

賓水把煙頭用力在小魚煙灰缸按下再旋轉(zhuǎn)，說都熄火了。賓水在一家全國性大型開發(fā)企業(yè)任職，負責(zé)龍華項目。過去兩個月沒心情跑步，抽煙從兩天一包到一天一包。他形容自己這兩個月過得很顛簸：

“最虐心的第一是限價。高于周邊房價10%不批預(yù)售許可證�！�

他回憶，11月去拿四證（《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程開工許可證》），明顯感覺是官方有意放慢速度：

以我們企業(yè)效率和準備工作來說，一個月拿4個證沒什么問題，現(xiàn)在我們這個項目拿一個證都要花不少精力。聽說市規(guī)土委給各區(qū)規(guī)土委開會，每個區(qū)都要抓兩個典型，所以現(xiàn)在大家都很謹慎。

周邊的房子賣6萬元／平方米，領(lǐng)預(yù)售證項目最高價只能賣6.6萬元／平方米。周邊賣6萬元／平方米，那么備案均價只能到6萬元／平方米。目前寫字樓和商業(yè)還沒納入限價體系。

假如有項目要賣10萬元／平方米，備案價就要找到便宜的項目，沖抵下去，不然數(shù)據(jù)就難看了。 以前備案價可以上浮，也能下調(diào)15%�，F(xiàn)在不能隨便下調(diào)。不按備案價走，要重新申請。

以前都是頂著上限備案，根據(jù)市場行情可以做相應(yīng)的調(diào)整，現(xiàn)在價格不給隨便降，龍華管得最嚴，備案多少，就要賣多少，不然無法網(wǎng)簽�，F(xiàn)在業(yè)績要趕上，但是還有那么幾套，就是備案不了，客戶就來鬧要退房，還拉橫幅。在這個時候，市場無情，人更是無理。

“現(xiàn)在查得最嚴的就是搭板”

除了被限價外，深圳開發(fā)商遇到另一件最為頭疼的莫過于市場下行，購房者無理由退房：

直接跟我們說‘合同那么厚，沒看清楚就簽了’，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，要求退房。還有同行遇到更離譜的，說是坐月子沒辦法簽約，不能去交首付，已經(jīng)拖了一個月了。

房子賣完了，就到了初始登記階段。按照程序，整棟樓的大房產(chǎn)證拿到后，才能拿到每個小業(yè)主的小房產(chǎn)證。這就是卓能雅苑無法裝修的原因，裝修了就跟報建圖對不上，初始登記就無法登記。據(jù)說，現(xiàn)在查得最嚴的就是室內(nèi)外的搭板。

關(guān)于搭板、贈送等行為，官方態(tài)度明確，絕對不允許。項目事務(wù)部要求在營銷時，不再承諾搭板，尤其是室外搭板、陽臺改為臥室這種，是不允許的。

最后是關(guān)于拿地，本來還是很期待今年能在深圳拿塊地，但是‘雙限’之后，大家又不太舒心了，不過還得去拿，不能沒地開發(fā)��！配額人才房的量也挺重，現(xiàn)在權(quán)利下放給各區(qū)，我們跑區(qū)比任何時候都要勤快，要跟區(qū)政府一起溝通‘三舊改造’的流程，舊改也有項目在做，雖然目前不多。

“順勢而為，做萬全之策”

來自龍崗的開發(fā)商小林總近期過得較為悠閑。10月來訪量、來電量、成交率明顯下降。買方市場的特點顯現(xiàn)，客戶觀望情緒嚴重，砍價情況普遍：

我們暫停了推廣和推售活動，或者延后推售，所有的出街廣告重新檢視，重新設(shè)計制作后再出街。

另一個項目之前設(shè)定好的戶型，要按照新的‘90/70’標準重新設(shè)計或調(diào)整：現(xiàn)在以改善型產(chǎn)品如90-144平方米為主力的開發(fā)商最為頭疼，小戶型是給首次置業(yè)的剛需和大戶的配套人才用房，兩者受政策影響小。

同一區(qū)域的產(chǎn)業(yè)園項目花了不到一周時間，撤下所有的廣告。節(jié)奏一調(diào)整，該開發(fā)商表示就得看明年了。在政策方面，全面從嚴執(zhí)行相關(guān)規(guī)定吧。對行業(yè)總體而言是一個好事兒，寶億萊家居飾品，每個行業(yè)都應(yīng)該最終回歸到這樣一個規(guī)范透明的常態(tài)上面來。

以前不少開發(fā)商做捂盤、現(xiàn)場的公示都比較不規(guī)范，整體軟裝寶億萊家居飾品，現(xiàn)在只是在回歸這個行業(yè)應(yīng)該有的狀態(tài)，是一種正常的回歸。

從技術(shù)角度看是抑制房價的漲跌，從更大的宏觀角度來說，這個調(diào)控是全面性的，不管是首付杠桿，還有拿地資金，以及買賣的整個流程，整個行業(yè)操作模式的改變。

開發(fā)商的適應(yīng)能力很強，寶億萊家居飾品，這輪調(diào)整應(yīng)該很快就平穩(wěn)過渡了。在這樣的高壓的政策下面，誰愿意去當那個出頭鳥？行業(yè)調(diào)整很正常，順勢而為，比你的對手更積極思考主動行動，這才能跟上大流，做好萬全之策。

4

“深圳玩不起，我們就去海外了”

深圳的發(fā)展商普遍調(diào)整了第四季度銷售金額及回款目標。

單一開發(fā)住宅的開發(fā)商受影響較大，像星河、卓越、萬科這種多元化發(fā)展，以及地產(chǎn)金融化發(fā)展的企業(yè)受影響小，比如寶能、恒大，中海、金地這種可能會落后更多。地產(chǎn)市場真正進入下半場，這次調(diào)控是自上而下的任務(wù)，低迷至少會持續(xù)一年，被迫調(diào)整第四季度及明年銷售回款目標，這是最難受的。

中型和大型開發(fā)商都在計劃明年戰(zhàn)略，并掰著手指算剩下的業(yè)績從何而來。而小型開發(fā)商則有離開這片紅海的打算。

龍哥是二代房地產(chǎn)開發(fā)商，父輩在深圳打下的江山已經(jīng)夠幾代人的吃喝。眼看著上一代人辛苦積累資金在人民幣日益貶值的情況下越來越不穩(wěn)定，目前正打算把部分心血放在安全的地方。

這兩個月龍哥大部分時間都在澳大利亞看項目，在他看來這次出的“新政”充滿矛盾——房價不能再高了，但是市場需求又在：

總不能老用行政手段去干預(yù)市場吧，就好像在擠泡泡一樣，又要擠又怕擠爆了，這樣不是很糾結(jié)很矛盾嗎？

以前公司還猶豫要不要遷部分資產(chǎn)出國，現(xiàn)在比較堅決，國內(nèi)也稍微放緩腳步。我們這幾年積累了大量現(xiàn)金，本來可以用來投資，但是國內(nèi)市場相對海外不太穩(wěn)定。父輩心里都會有一個保本的需求，所以海外市場是個不錯的選擇。

現(xiàn)在的深圳我們越來越玩不起，論土地資源、資金來源、以及抵抗政策的不穩(wěn)定性，包括現(xiàn)在人員的不穩(wěn)定都導(dǎo)致了我們這個層次的開發(fā)商要思考未來的出路。

房地產(chǎn)我可能會換一個合作模式了，因為現(xiàn)在還有很多做資本的進入這個行業(yè)，我可以用我的經(jīng)驗跟關(guān)系繼續(xù)做。其它板塊，要看機會了。