北京萬科探尋眾籌新模式 房地產(chǎn)眾籌真的能成功么？

“限房價、競地價”的背景下，地產(chǎn)商在尋求模式創(chuàng)新。

作為“9·30”新政中的一項，2016年11月和12月，北京公布了首批“限房價、競地價”的地塊，其中，自持地塊的持有期限將和土地出讓期限一致，地塊上的住宅將70年不允許銷售。對于 100%自持土地這一新事物，開發(fā)商如何運營？就在尋找答案之際，拿下其中兩個地塊的北京萬科提出了土地眾籌，在前期開發(fā)中引來符合條件的企業(yè)參與到土地開發(fā)、項目建設(shè)。

“土地眾籌”的模式創(chuàng)新，迎來了不少關(guān)注。然而，是否有企業(yè)愿意參與、投資回報利潤如何、眾籌模式自身的監(jiān)管缺乏，乃至這是否有分散土地開發(fā)權(quán)之嫌，都引來了更大的爭議。眾籌這個“筐”，真能裝得下土地？

土地眾籌，北京萬科的新嘗試

萬科拿下的兩個自持地塊，是位于海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)的18號地和19號地。

按照北京萬科的設(shè)想，將在兩塊自持地塊上建立相應的眾籌平臺，把項目分成眾籌伙伴能夠接受的份額，例如一個住房單元（20到30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額，引企業(yè)加入。眾籌企業(yè)進行的是早期投資，寶億萊家居飾品，即向萬科提交相應的眾籌項目運營費用，在項目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應房源，租金再由眾籌平臺直接返回相應企業(yè)，北京萬科則負責為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營服務。誰能入選眾籌伙伴？北京萬科也公布了三點標準：一是行業(yè)符合海淀區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃發(fā)展方向的要求，以信息服務、科技金融、智能硬件、知識產(chǎn)權(quán)服務業(yè)等為代表的高精尖產(chǎn)業(yè)；二是企業(yè)符合京津冀協(xié)同發(fā)展規(guī)劃綱要中對北京市的功能定位部署；三是認同綠色和工業(yè)化理念。

“通過眾籌的份數(shù)來確定出資比例，既讓萬科在項目開發(fā)之時就獲得了資金，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，鎖定了租賃需求，也讓出資企業(yè)以未來的租金為收益。這樣，資金和需求全都導進來了�！�易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進評價認為，用土地眾籌來操盤自持地塊，算得上是對“由售轉(zhuǎn)租”模式的一種創(chuàng)新。

“我們對于海淀區(qū)符合三個條件的企業(yè)進行了調(diào)查，70%的企業(yè)對這種土地眾籌模式表達出了興趣�！北本┤f科的公關(guān)人士也告訴記者，參與企業(yè)可以通過眾籌并擁有可租賃房源來獲取吸引人才的籌碼、享受土地增值帶來的收益以及一定的租金回報。而萬科方面的收益，則來源于一定比例的管理服務費和后期社區(qū)商業(yè)、物業(yè)服務等的增值收益。

爭議1

成本高昂誰有能力買單？

理想很豐滿，但現(xiàn)實往往很骨感。對眾籌企業(yè)來說，“經(jīng)濟賬”該怎么算？

按照北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計算，目前已經(jīng)出讓的、開發(fā)商100%自持地塊的土地樓面價基本在4萬元/平方米左右，一套60到70平方米物業(yè)，簡單計算，眾籌成本大約要300萬元。照此計算，如果企業(yè)想要眾籌一棟樓，最少需拿出資金6000萬元。“小型企業(yè)現(xiàn)金儲備達不到，大型企業(yè)有公租房分配、產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐等優(yōu)勢，入伙的意愿不會那么強烈。而最合適的中型企業(yè)，卻存在因不擁有土地產(chǎn)權(quán)而導致抵押融資難度大的問題�！�張大偉認為，找到合適的眾籌企業(yè)，難度非常大。

亞豪機構(gòu)營銷總監(jiān)郭毅也提出，萬科拿下的這兩宗地塊，住宅部分規(guī)劃建面約28.8萬平方米，按每套60到80平方米計算，可供開發(fā)約3500至4500套租賃性質(zhì)住房。“若按萬科將最小眾籌份數(shù)劃分的20至30套住房計算，需要上百家眾籌企業(yè)參與。去哪找這么多數(shù)量的企業(yè)？面對上百家眾籌企業(yè)的個性化需求，萬科又該如何統(tǒng)籌？”郭毅提到，尋找合適的眾籌方，寶億萊家居飾品，不是一道簡單的“選擇題”。

爭議2

如何保證投資人的回報率？

回報率的計算，也是關(guān)于自持土地眾籌是否能成功的關(guān)鍵因素之一。畢竟，作為投資方，沒有回報率的事情是罕有參與的。而在投資回報率的高低上，分析人士的看法也略有不同。

郭毅就告訴記者，兩宗地塊的樓面價格分別是3.6萬/平方米和3.7萬/平方米，精裝交付后房價的成本約為4.5萬/平方米，而海淀北部區(qū)域目前的市場租賃平均價格在70至90元/平方米/月。僅按成本價與市場租金對標，租售比就高達1：500至1：650，回收成本的周期在42年至54年之間，再加上2到3年的前期籌備和施工周期，70年土地使用年限所剩無幾。“若中間再有空置，或給員工提供租金補貼的話，眾籌企業(yè)基本無利可圖。”郭毅評論稱，按照通常的福利，企業(yè)給高管住房補貼只是階段性投入，購買產(chǎn)權(quán)房作為員工宿舍也可以增值或變現(xiàn)，但長期投入到無產(chǎn)權(quán)的租賃房屋中，企業(yè)勢必更為關(guān)注回報率的問題。

記者還注意到，根據(jù)北京市住建委此前發(fā)布的《征求意見稿》中的規(guī)定，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過3年。“最長3年的租期，意味著自住需求基本無人問津，租賃客戶如何穩(wěn)定選擇？眾籌企業(yè)退出之后的租賃空缺又由誰來補？”張大偉表示，這些都是需要考慮的問題。

爭議3

眾籌模式誰來監(jiān)管？

眾籌這一概念，緣起于美國，最初是基于無償贈送，讓廣大陌生人幫助發(fā)起者完成一個愿望。由此看來，最初的眾籌概念，參與者叫作支持者，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，而非投資人。漸漸地，眾籌演變成了商業(yè)化的概念，變成了一種明確的合同關(guān)系或信托關(guān)系，參與眾籌的人成為了投資方，而發(fā)起眾籌的人也相應承擔了予以事先約定的回饋責任。

“從我理解，眾籌的本質(zhì)是一種資產(chǎn)證券化，但在北京萬科公布的信息中，不僅有吸引資金參與的行為，還通過企業(yè)提前鎖定了租賃者，也就是‘籌人’，內(nèi)涵并不完全等同于平常所說的眾籌了�！�一位金融業(yè)內(nèi)人士表示，這既是萬科眾籌的創(chuàng)新，也是讓人不理解之處，“它已不是一種單純的資產(chǎn)證券化了�！�

　　而眾籌模式目前在中國處于缺乏監(jiān)管的灰色地帶的現(xiàn)狀，也在記者采訪中被多次提及。“眾籌模式本身就是一種融資行為，此類眾籌模式較容易回避各類金融監(jiān)管，同時也更容易因為監(jiān)管層面政策的變動而受到影響�！�嚴躍進在接受記者采訪時表示，從國外主流模式看，房地產(chǎn)信托投資基金而非眾籌才是比較穩(wěn)妥且更加科學規(guī)范性的融資模式。

實際上，從政策層面看，目前多地互聯(lián)網(wǎng)及金融平臺的房產(chǎn)眾籌被叫停。

爭議4

是否變相分散土地開發(fā)權(quán)？

采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，也有業(yè)內(nèi)人士對萬科提出的“土地眾籌”這個模式是否會和現(xiàn)有的土地出讓制度有潛在的不符之處，表達了不同的看法。