萬(wàn)科開發(fā)新模式惹爭(zhēng)議

開發(fā)商100%自持土地70年，不得對(duì)外出售房源。面對(duì)新的土地持有模式，北京萬(wàn)科想出了眾籌+租賃的應(yīng)對(duì)方式。12月5日，拿下兩個(gè)試點(diǎn)地塊的北京萬(wàn)科首次公布將通過(guò)推出“眾籌”的模式，尋找伙伴企業(yè)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的開發(fā)及運(yùn)營(yíng)。但這種眾籌方式引起了業(yè)內(nèi)熱議，不少人士表示，目前從政策層面對(duì)于房地產(chǎn)眾籌趨緊，萬(wàn)科眾籌方式合理不合法。

萬(wàn)科眾籌方式解決土地100%自持

12月1日，北京市國(guó)土局官網(wǎng)對(duì)外公示了首批“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊出讓結(jié)果，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其中萬(wàn)科以50億元拿下海淀西北旺鎮(zhèn)18號(hào)地；同一區(qū)域的19號(hào)地，也被萬(wàn)科住總聯(lián)合體以59億元競(jìng)得。值得一提的是，這些地塊均由開發(fā)商100%自持，所建成的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售；而土地的持有年限與土地出讓年限一致，為70年。

根據(jù)北京萬(wàn)科的眾籌方案：我們將選擇一些眾籌的伙伴企業(yè)，整體軟裝寶億萊家居飾品，幫助他們關(guān)注員工的居住等生活問(wèn)題。我們會(huì)為這兩個(gè)地塊建立相應(yīng)的眾籌平臺(tái)，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，把項(xiàng)目分成眾籌伙伴企業(yè)能夠接受的份額，同時(shí)又嚴(yán)格禁止分割為以戶為單位份額，例如一個(gè)住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額。

北京萬(wàn)科將會(huì)作為主要業(yè)主方負(fù)責(zé)房屋建設(shè)和配套引進(jìn)；參與眾籌的企業(yè)則在早期進(jìn)行眾籌投資，同時(shí)向北京萬(wàn)科提交相應(yīng)的眾籌項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)費(fèi)用，在項(xiàng)目建設(shè)完成后企業(yè)員工可租賃相應(yīng)房源，租金再由眾籌平臺(tái)直接返回相應(yīng)企業(yè)，北京萬(wàn)科則負(fù)責(zé)為社區(qū)提供高效便捷的物業(yè)管理和配套經(jīng)營(yíng)服務(wù)。

簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是在前期開發(fā)中引來(lái)符合條件的企業(yè)參與到土地開發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)，后期將房源定向租賃給眾籌企業(yè)員工，這樣一來(lái)資金有了、租房客群也有了，萬(wàn)科也由此變成“輕資產(chǎn)”了。

眾籌模式 合理不合法？

從萬(wàn)科的表述中看，參與眾籌的企業(yè)更像是“二房東”，只不過(guò)二房東已經(jīng)參與到了前期的土地開發(fā)當(dāng)中。對(duì)于萬(wàn)科提出的這一方案，有行業(yè)人士懷疑，這樣的操作模式是否已經(jīng)涉嫌了土地的股權(quán)買賣？

分析人士表示，未來(lái)土地的開發(fā)中萬(wàn)科依舊是執(zhí)行主體，而且在眾籌的過(guò)程中，萬(wàn)科也肯定會(huì)規(guī)避造成股權(quán)買賣的風(fēng)險(xiǎn)，因此從表面上看，萬(wàn)科的眾籌設(shè)想并不涉及股權(quán)的買賣和交易。但土地并非普通商品，將其他企業(yè)引入到土地開發(fā)，且以支付運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為代價(jià)，那么在此過(guò)程中“土地開發(fā)權(quán)”已經(jīng)成為了眾籌的標(biāo)的物，眾籌企業(yè)在無(wú)形中已經(jīng)享受到了土地的開發(fā)權(quán)益，在某種程度上這就是在變相買賣土地使用權(quán)，而這又違反了企業(yè)100%自持土地的政策規(guī)定。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，眾籌模式本身就是一種融資行為，因此能否獲得相關(guān)部門的審批是有變數(shù)的。同時(shí)眾籌過(guò)程中，對(duì)于眾籌企業(yè)是給予固定的收益保證還是給予相應(yīng)的股權(quán)，寶億萊家居飾品，這方面也是有不確定性因素的。

收益變數(shù)太大

同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，未來(lái)參與企業(yè)的配合度，收益分配等問(wèn)題變數(shù)太大。

北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就有多少企業(yè)需要這種物業(yè)提出了質(zhì)疑。按照張大偉的計(jì)算，目前已經(jīng)出讓的開發(fā)商100%自持地塊的土地樓面價(jià)基本在4萬(wàn)元/平方米左右，簡(jiǎn)單計(jì)算眾籌一套60-70平方米物業(yè)的成本價(jià)格大約在300萬(wàn)元。

按照萬(wàn)科設(shè)想，一個(gè)住房單元（20-30戶）或是一整棟樓作為最小眾籌份額，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，那么參與企業(yè)需要拿出的眾籌資金應(yīng)該在6000萬(wàn)元以上。該成本難度在一定程度上排除了現(xiàn)金儲(chǔ)備不是很充裕的小型企業(yè)，而大型企業(yè)則在公租房分配、產(chǎn)業(yè)園區(qū)入駐等方面都具備自身的優(yōu)勢(shì)，對(duì)于眾籌的意愿也不會(huì)十分強(qiáng)烈；而最合適的中等企業(yè)如若參與則會(huì)面臨抵押融資難度大的問(wèn)題。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士表示：“如果政策允許的前提下，眾籌給予投資者的投資回報(bào)是多少，同時(shí)，對(duì)于萬(wàn)科自身而言還有多少投資回報(bào)收益，這些問(wèn)題不確定因素太多。”

另外，北京市住建委日前發(fā)布的《關(guān)于本市“限房?jī)r(jià) 競(jìng)地價(jià)”項(xiàng)目自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（征求意見(jiàn)稿）中提到，“為保障租賃雙方合法權(quán)益，自持商品住房出租納入本市房屋租賃平臺(tái)管理，租賃合同須網(wǎng)上簽約，單次租期不超過(guò)三年”。這樣的年限規(guī)定也為眾籌企業(yè)和萬(wàn)科的合作提出了合作期限的要求。眾籌企業(yè)通過(guò)提供運(yùn)營(yíng)費(fèi)用來(lái)參與項(xiàng)目，能夠享受到多少年的使用權(quán)？租賃空缺又由誰(shuí)來(lái)補(bǔ)？這些都是萬(wàn)科和參與眾籌企業(yè)必須面臨的難題。