保利地產(chǎn)的基金生意：5年管理規(guī)模增長近7倍

　　[摘要] 11月25日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司發(fā)布公告稱，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，保利（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司擬發(fā)起設(shè)立保利利民（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），基金規(guī)模達(dá)3億元。

　　時(shí)代周報(bào)記者 胡天祥 發(fā)自廣州

　　在當(dāng)下信托機(jī)構(gòu)紛紛收緊地產(chǎn)業(yè)務(wù)的大背景下，私募基金則開始反其道而行之。

　　11月25日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡稱“保利地產(chǎn)”）發(fā)布公告稱，保利（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司擬發(fā)起設(shè)立保利利民（天津）股權(quán)投資基金合伙企業(yè)（有限合伙），基金規(guī)模達(dá)3億元。其中，保利地產(chǎn)作為有限合伙人將出資1億元。

　　保利地產(chǎn)在公告中提及，上述基金成立是為投資于貧困地區(qū)資源開發(fā)利用、產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展等。

　　近年來，保利地產(chǎn)在房地產(chǎn)金融方面的布局愈發(fā)大刀闊斧。除成立上述基金外，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，保利地產(chǎn)于2010年6月聯(lián)合中信證券成立信保（天津）股權(quán)投資基金管理有限公司（以下簡稱“信�；�金”），并于2015年末成立保利（橫琴）資本管理有限公司（以下簡稱“保利資本”）。同年，保利地產(chǎn)還與太平洋人壽共同組建國內(nèi)首只養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金。

　　上述基金中，尤以信�；�金最為神秘。這家連官網(wǎng)都沒有的基金公司雖然成立已六年之久，但外界對其內(nèi)部運(yùn)作仍知之甚少。信�；�金幾乎將所有資金都投向保利地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目。其慣用手法是由基金管理公司與保利地產(chǎn)聯(lián)合拿地，再由基金管理公司引入基金接盤所占股權(quán)，進(jìn)行后續(xù)的資金提供。

　　這樣的深度合作，讓信�；�金在短短幾年時(shí)間內(nèi)迅速成長為中國最大規(guī)模的基金管理公司。

　　保利地產(chǎn)選擇信�；�金進(jìn)行大范圍的合作，但在保利地產(chǎn)的規(guī)劃中，信�；�金并不僅僅是一個(gè)輸血源。

　　信�；�金總經(jīng)理岳勇堅(jiān)指出，我們確定是把它作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)來做，而不是保利的融資平臺或者第二財(cái)務(wù)部，“兩大股東持股比例完全對等，確保了整個(gè)機(jī)構(gòu)和整個(gè)決策是能夠完全獨(dú)立于地產(chǎn)商的，不能有一些利益輸送、關(guān)聯(lián)交易，來損害投資人的利益”。

　　輸血保利

　　聯(lián)手私募基金拿地、拓展項(xiàng)目，并在開發(fā)前期就引入基金，這種過去并不多見的方式，在保利地產(chǎn)的運(yùn)作中屢見不鮮。

　　2010年，信保基金成功募集超過24億元的資金規(guī)模。此后，寶億萊家居飾品，信�；�金便迅速向保利地產(chǎn)旗下的南京保利紫晶山、武漢保利中央公館、沈陽保利香檳花園等項(xiàng)目投入20.08億元，其中股權(quán)投資2.95億元，債權(quán)投資17.13億元。

　　在時(shí)代周報(bào)記者獲取的一份信�；�金股權(quán)投資表中顯示，2012年6月，信保基金投資1.1億元至保利（德陽）實(shí)業(yè)；7月，投資6000萬元至襄陽某房地產(chǎn)項(xiàng)目；9月，投資1.2億元至廣州某商品住宅項(xiàng)目；10月，投資3億元至江門保利宏鑫房地產(chǎn)。2013年1月，投資1.6億元至海南某旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。.

　　更多的合作體現(xiàn)在拿地上。

　　2012年3月份， 保利地產(chǎn)全資子公司保利華南實(shí)業(yè)有限公司（以下簡稱“保利華南”）聯(lián)合信�；�金以18.7億元競得佛山市佛山新城一商住地塊。同年，保利華南還和信保基金競得江門市濱江新區(qū)一地塊，成交總價(jià)12.41億元。

　　2012年10月初，保利地產(chǎn)旗下上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合信�；�金，以45億元競得上海徐匯區(qū)濱江地塊，一舉創(chuàng)造當(dāng)年上海新總價(jià)紀(jì)錄。時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，在保利地產(chǎn)2016年上半年房地產(chǎn)項(xiàng)目匯總表中，濱江地塊已開發(fā)為上海保利西岸項(xiàng)目，項(xiàng)目計(jì)劃投資83.23億元，保利地產(chǎn)擁有項(xiàng)目權(quán)益51%。至于另外49%的項(xiàng)目權(quán)益方，保利在年報(bào)中并未透露更多細(xì)節(jié)。

　　2013年6月，保利地產(chǎn)以14.55億元競得北京通州運(yùn)河核心區(qū)項(xiàng)目，信�；�金則通過中信證券設(shè)立資產(chǎn)管理計(jì)劃，募集資金6億元投向該項(xiàng)目，基金門檻收益率8%。據(jù)悉，寶億萊家居飾品，該項(xiàng)目由保利地產(chǎn)北京公司與基金按65:35的股權(quán)比例進(jìn)行合作。

　　除了直接競標(biāo)地塊外，信�；�金還將觸角延伸至旅游地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。2012年10月30日，保利地產(chǎn)成都公司、信保基金、四川遂寧市河?xùn)|新區(qū)管委會三方簽署合作協(xié)議，擬投資55億元在遂寧市打造中華養(yǎng)生谷生態(tài)國際度假區(qū)。在保利地產(chǎn)2016年上半年房地產(chǎn)項(xiàng)目匯總表中，遂寧保利江語城與遂寧保利養(yǎng)生谷項(xiàng)目分別計(jì)劃投資16.91億元、11.34億元，保利地產(chǎn)均擁有上述兩個(gè)項(xiàng)目權(quán)益51%，其他權(quán)益方同樣未披露。

　　上述的合作方式，降低了保利地產(chǎn)所得土地權(quán)益的比例。在2009年信�；�金尚未成立前，保利地產(chǎn)多為獨(dú)立拿地，其2009年新拓展項(xiàng)目中，絕大多數(shù)擁有100%權(quán)益。自信保基金成立后，這種情況發(fā)生了改變。在2012年新拓展30余個(gè)項(xiàng)目中，有近15個(gè)項(xiàng)目，保利應(yīng)占比例權(quán)益在60%以下。2013-2015年，保利地產(chǎn)新增權(quán)益容積率面積分別為1321 萬平方米、 861 萬平方米、997萬平方米，權(quán)益比例分別為 72.3%、 69.9%、76%。

　　億翰智庫上市公司房地產(chǎn)研究中心副主任張化東表示，通過利用私募基金，開發(fā)商的平均負(fù)債杠桿可以提高將近一倍。隨著負(fù)債杠桿的提升，房地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率也能得到大幅提高。

　　2010-2015年，保利地產(chǎn)攤薄凈資產(chǎn)收益率分別為16.56%、18.52%、19.86%、20.76%、19.87%、17.26%，遠(yuǎn)高于行業(yè)平均水平。根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月底，A股136家上市房企平均凈資產(chǎn)收益率不足8%。

　　發(fā)展迅猛

　　2010年6月，保利地產(chǎn)聯(lián)合中信證券成立信�；�金，現(xiàn)注冊資本達(dá)1億元人民幣，保利地產(chǎn)持股40%。

　　業(yè)內(nèi)質(zhì)疑，信保基金更像是開發(fā)商(保利)的現(xiàn)金牛。但在岳堅(jiān)勇看來，兩大股東持股比例完全對等，確保了整個(gè)機(jī)構(gòu)和整個(gè)決策完全獨(dú)立于地產(chǎn)商。

　　即便如此，信�；�金的主導(dǎo)權(quán)還是在保利地產(chǎn)手中而非中信證券，這意味著該基金屬于地產(chǎn)商主導(dǎo)的基金，不同于金融主導(dǎo)基金。

　　在信�；�金主要任職人員一欄中，時(shí)代周報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，信保基金現(xiàn)任董事長劉平曾任保利地產(chǎn)董事、副總經(jīng)理，現(xiàn)任總經(jīng)理岳勇堅(jiān)曾任保利地產(chǎn)董秘，原保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)周東利任該公司董事。在其股東一欄中，保利地產(chǎn)前董事長李彬海出資400萬元，岳勇堅(jiān)出資150萬元。

　　協(xié)縱策略管理集團(tuán)董事黃立沖告訴時(shí)代周報(bào)記者，很多時(shí)候這些基金的管理層都是從房地產(chǎn)公司內(nèi)部直接調(diào)過去，只有這樣才能更好控制基金的GP（一般合伙人），“但理論上，這個(gè)基金應(yīng)該獨(dú)立運(yùn)營，否則便沒辦法更好地對投資保利地產(chǎn)的股東負(fù)責(zé)”。

　　據(jù)媒體報(bào)道，信�；�金除發(fā)起人是保利地產(chǎn)外，其認(rèn)購人也主要以保利地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部人士為主，從根本上講，信�；�金和保利地產(chǎn)的利益其實(shí)是一致的，保利地產(chǎn)對投資的項(xiàng)目會擁有完全主導(dǎo)權(quán)。根據(jù)保利地產(chǎn)年保顯示，公司對信�；�金的表決權(quán)比例為80%。

　　保利地產(chǎn)董秘黃海曾表示，在合作過程中，基金公司扮演的是財(cái)務(wù)投資人角色，并不直接參與項(xiàng)目具體開發(fā)管理。黃海還透露，信�；�金投資的絕大多數(shù)項(xiàng)目都是和保利地產(chǎn)合作。

　　背靠大樹好乘涼。在地產(chǎn)基金普遍缺少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的大背景下，信�；�金的發(fā)展速度令人驚奇。