呂正韜：萬達現(xiàn)象—訂單式商業(yè)地產(chǎn) 掌握市場主動權(quán)

上海萬達廣場置業(yè)公司副總經(jīng)理 呂正韜

【觀點】萬達不是簡單的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商，寶億萊家居飾品，更是運營商，持有型的商用物業(yè)能夠帶來穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這次拿下江橋這塊地，呂總表示是“撿了便宜”，對于外界擔心江橋本身的商業(yè)現(xiàn)狀會抑制萬達項目的發(fā)展，呂總用“萬達現(xiàn)象”來回應了這些質(zhì)疑。從全國各地現(xiàn)有的萬達項目來看：萬達走到哪里，當?shù)氐淖≌�就是提價，就會有大型的住宅開發(fā)商跟著拿地開發(fā)，寧波項目是最好的例子。而萬達也會根據(jù)消費人群的變化來調(diào)整商業(yè)品牌，因為是自主持有經(jīng)營的商業(yè)，所以主動權(quán)就掌握在自己手中。而萬達“訂單式商業(yè)地產(chǎn)”的開發(fā)模式，使其在開發(fā)之初就確定了主力店，所以不用擔心會出現(xiàn)“空心”商業(yè)的尷尬局面。

我們江橋拿的那塊地，就是簡單介紹一下我們那個項目的體量，我們建筑建筑面積應該是在42萬平方米，寶億萊家居飾品，包括大概18萬平方米的商業(yè)，15萬平方米的住宅，11-12萬平方米的酒店公寓和寫字樓。這個是目前萬達，我們所謂的第三代萬達廣場，城市綜合體的開發(fā)，也包括我們目前在開發(fā)的綜合體項目也是這里。萬達從01年轉(zhuǎn)型做商業(yè)地產(chǎn)以來，我們到目前已經(jīng)成為第一代的單店模式，第二代的綜合單模式，到目前的城市綜合體的模式。

為什么在08年世道那么不好的，我們會出手拿地。第一，我前面講了07年房價和土地價格最高的時候，萬達幾乎沒有拿過一個地，因為我們覺得成本太高了。我們和一般的住宅開發(fā)商不太一樣，因為我們是靠商業(yè)持有，慢慢回籠資金，所以我們投入很大，回報相對慢。所以我們不會像一般的住宅開發(fā)商有那么快的現(xiàn)金流回來。在這樣的情況下，我們在07年土地價格高的時候，我們現(xiàn)在的項目更加慎重。等到08年整個市場低迷，土地大量流拍，這個時候?qū)τ谖覀儷@得一些便宜的土地，對于未來的經(jīng)營是有幫助的。為什么說拿地對未來經(jīng)營有幫助？我們在拿新項目的時候，始終有這個觀點，叫三讓。第一政府讓點利給開發(fā)商，就是讓給萬達，那我就有空間讓利我的商戶，那商戶就有空間讓利給消費者。比如說我們五角場那個項目，為什么五角場在不到兩年的時間內(nèi)，已經(jīng)成為區(qū)域的地表性的商業(yè)區(qū)，就是在我們這樣一個經(jīng)營理念下，租金不是特別高，商家在里面能夠安心經(jīng)營下去，然后逐漸逐漸的商品升級換代不斷吸引新的客戶和消費者進來。我想這是萬達比較特殊的一個模式，也是在今年，在這樣一個市場低迷的時候，我們認為是揀了一個便宜貨，拿了一個新項目。

萬達下面現(xiàn)在四大產(chǎn)業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)是其中之一，另外一個文化產(chǎn)業(yè)。文化產(chǎn)業(yè)就是我們一個，我們現(xiàn)在在全國一共有300塊銀幕，就是大概有6-7個影廳，全國大概有50-60個萬達影城。我們從01年開始，我們也走過彎路，也是從原始的那種賣商鋪獲取開發(fā)資金，慢慢過渡到現(xiàn)在。我通過住宅、寫字樓的銷售來獲得開發(fā)基金。往外賣的話，我們講三權(quán)分離。產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)分離，當你好好去經(jīng)營一個商場的時候，你往往受制于小業(yè)主的租金限制，或者他對業(yè)態(tài)的要求，就是根本沒有辦法實行下去，到了05年的時候，我們已經(jīng)開始所有的大商業(yè)都不對外出售了，可能也有一部分對外出售。

我們現(xiàn)在很多項目都在談，寶山等等都有項目。上海雖然說商業(yè)中心很多，人均的商業(yè)面積也很大，但是其實我們看到，比如說我們現(xiàn)在在周蒲做的項目，浦東南部幾乎沒有像樣的大型商業(yè)中心。南匯，包括在奉賢，那塊的居民要購物，他除了超市，到其他大的商場路程很遙遠，而且對于當?shù)氐牡胤秸�府來說也沒有稅收。

萬達從05年開始，從寧波項目開始嘗試在城郊結(jié)合部做大型的商業(yè)項目，我們之前做的所有項目都是在市中心做的。寧波項目是我們嘗試在城郊結(jié)合部做的第一個項目，那個項目周圍常住人口5萬，寧波不大，離寧波市區(qū)有10公里左右的距離。我剛?cè)�寧波的時候，小柳是寧波公司過來的，下班半個小時打不到出租車，就是在那么一個地方。06年開業(yè)，現(xiàn)在經(jīng)營的非常好，我們自己總結(jié)萬達拿地和開業(yè)后，有兩個挺有意思的萬達現(xiàn)象，第一，周圍的住宅也好，房地產(chǎn)的項目也好，知道萬達拿項目迅速提價，二手房價立即往上漲。第二個現(xiàn)象，迅速會有其他大牌住宅開發(fā)商在旁邊拿地，因為他看到萬達商業(yè)未來給這個片區(qū)帶來的價值和配套。比如寧波的項目，萬達入住以后，萬科、中海、金地在一年以內(nèi)全部在我們旁邊拿了地，距離都在1公里范圍之內(nèi)。現(xiàn)在這樣中高檔的住宅群體起來以后，會把中高檔的人群帶過來，這樣消費層次就會一點一點高起來，不可能完全依靠經(jīng)濟適用房的居民。

第二點，大家很愿意講五角場的百聯(lián)和萬達，兩個隔街相望的商業(yè)項目，商品其實差不多，為什么大家覺得萬達人氣更旺？就是使我們在做商業(yè)產(chǎn)品的時候，我們更注重這樣幾個問題，第一個就是休閑娛樂設施要豐富。人們現(xiàn)在不再物資短缺，不是為了購物而去購物，大家周末沒有事情做，我要找個地方去逛，我們通過引入更多的休閑娛樂的商戶，同時我們非常注重廣場的建設，所謂的廣場建設就是我們會在每一個項目留3000-5000平米的廣場，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，人們需要溝通和交流的。

那么另外一個問題，就是你剛剛講到我們產(chǎn)品創(chuàng)新的問題，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，我們現(xiàn)在已經(jīng)有產(chǎn)品研發(fā)。第四類產(chǎn)品我們會加入展示、文化、展覽類似于這樣的一些業(yè)態(tài)進去，除了你來購物休閑之外，還可以有一些文化熏陶，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，我們已經(jīng)有這樣的研究了。