房地產(chǎn)行業(yè):重慶價(jià)值洼地,渝開(kāi)發(fā)受益于兩江開(kāi)發(fā)與集團(tuán)支持【行業(yè)

【研究報(bào)告內(nèi)容摘要】

2 月4-5 日,我們組織基金聯(lián)合調(diào)研了廣宇發(fā)展、萬(wàn)科、招商、保利、龍湖在重慶的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以及相關(guān)公司的負(fù)責(zé)人,同時(shí)拜訪了渝開(kāi)發(fā)�？傮w來(lái)看,重慶09 年價(jià)量創(chuàng)新高,2010 年有調(diào)整壓力,中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)進(jìn)入上升通道,“渝開(kāi)發(fā)”值得關(guān)注。

09 年底重慶市場(chǎng)地價(jià)創(chuàng)新高,住宅成交面積全國(guó)第一,成交金額全國(guó)第五,供應(yīng)萎縮,價(jià)格上揚(yáng),均價(jià)首次突破“5 千”,存銷(xiāo)比低于5 倍。09 年1-2 月價(jià)格大幅下降,銷(xiāo)量大幅提升,5 月份之后庫(kù)存大幅下降,價(jià)格開(kāi)始上漲,09 年上半年庫(kù)存開(kāi)始出現(xiàn)不足。放寬二套房貸對(duì)市場(chǎng)影響大,市場(chǎng)交易呈現(xiàn)剪刀差現(xiàn)象(即成交價(jià)走高、庫(kù)存量走低)。重慶市場(chǎng)比較健康,外地客僅占10%。

銀行信貸規(guī)模、稅費(fèi)政策對(duì)市場(chǎng)影響最大,購(gòu)買(mǎi)者在觀望調(diào)控效果,2 季度是觀察期,3 季度能定調(diào)。中、工行1 季度的放貸都超標(biāo)了,下半年信貸將趨緩。

08-09 兩年土地出讓通過(guò)招拍掛進(jìn)行,供應(yīng)呈現(xiàn)段式,政府在土地供應(yīng)上利益明顯。土地成本逐年提高,非規(guī)范運(yùn)作拿地空間縮小。地方財(cái)政缺口非常大,對(duì)土地財(cái)政特別倚重,土地融資還會(huì)加大,今年土地供應(yīng)將放量,核心區(qū)供應(yīng)量減少。

重慶是西南部經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的龍頭,已引入多種產(chǎn)業(yè),高增長(zhǎng)可持續(xù),兩江新區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略估計(jì)3 月出臺(tái),北部大片區(qū)將成投資熱點(diǎn),利好兩江區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)。

重慶最大的開(kāi)發(fā)商為龍湖和金科為代表的本地開(kāi)發(fā)商,成本控制力和開(kāi)發(fā)實(shí)力突出,南方地區(qū)開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和成本控制力強(qiáng),進(jìn)入重慶市場(chǎng)開(kāi)發(fā)游刃有余。

2010 年上半年房?jī)r(jià)縮量高位盤(pán)整,下半年有調(diào)整壓力。因住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)呈啞鈴狀,政策調(diào)控下首次改善型/再次改善型產(chǎn)品下半年面臨風(fēng)險(xiǎn),剛需產(chǎn)品抗跌能力強(qiáng)。

中長(zhǎng)期來(lái)看,重慶市場(chǎng)依然是價(jià)格洼地,土地成本推高房?jī)r(jià),重慶房?jī)r(jià)已踏上了上升通道,預(yù)計(jì)未來(lái)幾年價(jià)格將有明顯表現(xiàn),有助企業(yè)毛利的提升。

近期沿海部分投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)重慶,區(qū)位好、景觀好、稀缺產(chǎn)品的投資客有所增加。

渝開(kāi)發(fā):09 年會(huì)展凈利0.8 億元,路橋凈利0.15 億元,加上地產(chǎn)利潤(rùn),公司09 年EPS0.24元。祈年·悅城項(xiàng)目售罄,與竹園項(xiàng)目共30 萬(wàn)平米今年結(jié)算。09 年獲取的兩個(gè)項(xiàng)目今年開(kāi)工20 多萬(wàn)平米。預(yù)計(jì)2010、2011 年EPS0.34、0.4 元,凈利潤(rùn)分別增長(zhǎng)41%和17%。

7-9 億元的公司債在證監(jiān)會(huì)的審核之中。2-3 年內(nèi)重慶城投整體上市不可能,城投集團(tuán)是重慶國(guó)資旗下8 家集團(tuán)中排名第1、第2 的公司,擁有重慶市8-10 萬(wàn)畝一級(jí)開(kāi)發(fā)用地,集團(tuán)董事長(zhǎng)資本運(yùn)作能力強(qiáng),計(jì)劃近年將上市公司的資產(chǎn)規(guī)模做到50-100 億元。

目前渝開(kāi)發(fā)已是國(guó)資重點(diǎn)企業(yè)并與國(guó)資二類(lèi)企業(yè)同級(jí)。建議適當(dāng)關(guān)注重慶兩江開(kāi)發(fā)以及集團(tuán)對(duì)公司支持帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)。