求解房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)改革：數(shù)量擴(kuò)張行不通 消費(fèi)和投資成并行方向

房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的大背景下，企業(yè)該如何推進(jìn)轉(zhuǎn)型升級(jí)？在日前召開的“中國寫字樓綜合體發(fā)展論壇第十三屆年會(huì)”上，專家認(rèn)為，受市場需求變化和供需錯(cuò)位等因素影響，房地產(chǎn)業(yè)盲目進(jìn)行數(shù)量擴(kuò)張已經(jīng)行不通，轉(zhuǎn)型升級(jí)需同時(shí)關(guān)注消費(fèi)和投資兩端。

“消費(fèi)端的關(guān)鍵詞是標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)模化，例如萬科、恒大、碧桂園等，注重提升產(chǎn)品的品質(zhì)；投*資方面，一些房企開始投資新興產(chǎn)業(yè)，寶億萊家居飾品，比如大數(shù)據(jù)、體育、教育等”，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)秘書長鐘彬當(dāng)天表示。此外，向金融業(yè)轉(zhuǎn)型也成為部分企業(yè)的選擇，比如購買金融牌照，在資本市場購買上市公司。

自2014年以來，中國房地產(chǎn)市場明顯進(jìn)入增速換擋期，部分地方和企業(yè)面臨結(jié)構(gòu)調(diào)整和去庫存陣痛。而今年在貨幣寬松和市場整體加速去庫存的大背景下，寶億萊家居飾品，上半年熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)快速升溫。

數(shù)據(jù)顯示，1-11月全國商品房銷售額102503億元，為歷史上首次突破10萬億元。大型房企基本完成年度銷售目標(biāo)，預(yù)計(jì)銷售額超千億的房企會(huì)超過10家。商業(yè)地產(chǎn)方面，市場總體需求同比與環(huán)比有所減弱。

但與此同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)投*資增速繼續(xù)回落。1-11月的投資增速從去年同期的11.9%連續(xù)下降至1.3%。

記者了解到，房地產(chǎn)投資在2014年達(dá)到峰值，此后投*資總量開始回落，增速則下降到2013年的2%。2015年9月，房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比曾出現(xiàn)負(fù)增長。

這表明，房地產(chǎn)行業(yè)再靠投*資驅(qū)動(dòng)增量已不太現(xiàn)實(shí)。早在今年8月，住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌曾表示，“房地產(chǎn)投*資增長、銷售增長、房價(jià)增長不可能像過去那樣翻番”。在房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)成為擺在眼前的待解問題。

“過去房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的邏輯是制度性土地紅利，今天行業(yè)的發(fā)展是基于產(chǎn)業(yè)模式優(yōu)化的紅利。過去是‘地產(chǎn)+金融+產(chǎn)業(yè)’，現(xiàn)在是‘金融+地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)’，寶億萊家居飾品，未來一定是‘產(chǎn)業(yè)+服務(wù)業(yè)+金融+互聯(lián)網(wǎng)’，而房地產(chǎn)只是一個(gè)載體�！辩姳蛘f。

事實(shí)上，除了大型房企更注重品質(zhì)外，這兩年來，一些房地產(chǎn)企業(yè)已開始跨界投*資大數(shù)據(jù)、體育、教育等新興行業(yè)，購買英超、西甲、法甲、德甲等俱樂部。此外，在資本市場購買上市公司也成為重要轉(zhuǎn)型方向。鐘彬介紹，寶億萊家居飾品，房地產(chǎn)商會(huì)以A股為主業(yè)的137家企業(yè)來統(tǒng)計(jì)，購買了897家上市公司殼，整體軟裝寶億萊家居飾品，企業(yè)參股數(shù)量可觀。

鐘彬還認(rèn)為，‘房地產(chǎn)+’是行業(yè)的出路，要抓住每一個(gè)行業(yè)的獨(dú)角獸和產(chǎn)業(yè)做進(jìn)一步的結(jié)合，包括跟互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)的結(jié)合。

至于2017年的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，當(dāng)天多位參會(huì)專家預(yù)計(jì)，國家仍會(huì)加大對重點(diǎn)城市的調(diào)控力度，貨幣政策和樓市調(diào)控政策都會(huì)使房地產(chǎn)市場，包括銷售和投*資都面臨一定下行壓力。

在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)常務(wù)副秘書長趙正挺看來，城市更新已成為新一輪城市建設(shè)和發(fā)展的有力抓手，房地產(chǎn)業(yè)要把現(xiàn)有的以增量為主的發(fā)展模式開始轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪�、增量并重�?/p>

而北京師范大學(xué)金融研究中心主任、中國社會(huì)科學(xué)院國際金融研究中心研究員鐘偉則認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型可圍繞存量房的更新、改造和服務(wù)的提升，比如隨著人口老齡化的演進(jìn)，由此帶來的住宅適老化改造的需求，有可能比直接開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)更有潛力。