翟國(guó)辰：房子是用來(lái)住的 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是用來(lái)投的

　　“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一語(yǔ)定調(diào)明年樓市，堅(jiān)定表態(tài)要擠出房地產(chǎn)泡沫。

　　那我們?cè)撛趺崔k呢？股市起伏不定，整體軟裝寶億萊家居飾品，證券基金水又太深，海外投資門檻又高，我們的錢應(yīng)該放在哪里呢？困惑之際，在2017金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會(huì)上，復(fù)星集團(tuán)星泓資本投資總經(jīng)理翟國(guó)辰突然說(shuō)了這樣一句話：“房子是用來(lái)住的，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是用來(lái)投的�！蓖顿Y產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，寶億萊家居飾品，這到底靠不靠譜？讓我們一起來(lái)聽(tīng)聽(tīng)專家的看法吧。

　　2017金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會(huì)現(xiàn)場(chǎng)

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)下半場(chǎng)重點(diǎn)之一

　　在社會(huì)閑置資本不斷涌入房地產(chǎn)避險(xiǎn)時(shí), 一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、金融資本和制造業(yè)正在把焦點(diǎn)轉(zhuǎn)換到產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，尤其是2016年以來(lái)，各類資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨勢(shì)明顯加快。據(jù)統(tǒng)計(jì)，整個(gè)2016年至少有34家企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，其中房地產(chǎn)背景企業(yè)數(shù)量最多，占到23家，其他12家分別為5家制造業(yè)企業(yè)、4家金融資本企業(yè)和2家商業(yè)背景企業(yè)。對(duì)于傳統(tǒng)房企來(lái)說(shuō)，目前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)符合國(guó)家供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路,因此受到政府和企業(yè)的廣泛關(guān)注。從企業(yè)自身而言,單純從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可獲得的利潤(rùn)空間已非常有限,房企在市場(chǎng)壓力下被迫轉(zhuǎn)型,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)被視為新的轉(zhuǎn)型方向。

　　正如鳳凰新聞客戶端主筆，“新聞極客”唐駁虎所言，以住宅地產(chǎn)高增長(zhǎng)的特征，上半場(chǎng)已經(jīng)結(jié)束了，下半場(chǎng)的重點(diǎn)一個(gè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)是商業(yè)地產(chǎn)。漢富不動(dòng)產(chǎn)基金執(zhí)行合伙人楊彬也認(rèn)為，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化中土地快速增值的紅利期過(guò)去，小鎮(zhèn)和城市更新成為房地產(chǎn)下半場(chǎng)的機(jī)會(huì)。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融化成新趨勢(shì)

　　此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也在逐漸引起金融資本的注意。一方面是由于在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)已經(jīng)成為金融資本避險(xiǎn)的一個(gè)重要載體，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)只是其中一個(gè)領(lǐng)域；另一方面，部分金融資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是一種業(yè)務(wù)布局，以便與主業(yè)形成協(xié)同發(fā)展效應(yīng)。

　　事實(shí)上，越來(lái)越多的資本涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也是因?yàn)榕c傳統(tǒng)的住宅、商業(yè)地產(chǎn)相比,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)想象空間更大，凈利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)增速、ROE等幾個(gè)方面都明顯高于傳統(tǒng)住宅企業(yè)。譬如，電子城的凈利潤(rùn)率高達(dá)35.11%。

　　2017金鳳凰全球華人地產(chǎn)峰會(huì)資產(chǎn)大時(shí)代環(huán)節(jié)

　　但與傳統(tǒng)住宅、商業(yè)地產(chǎn)相比，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)周期較長(zhǎng)，對(duì)于企業(yè)的資金鏈?zhǔn)且粐?yán)重考驗(yàn)。地產(chǎn)以資本為王，產(chǎn)業(yè)以金融為先。因此，作為一個(gè)資金渴求度很高的行業(yè)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也亟待金融資本的助力。

　　在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)金融化成為尋求下一個(gè)利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要途徑，地產(chǎn)商也正加快金融布局。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)、三級(jí)運(yùn)營(yíng)乃至資產(chǎn)證券化的各個(gè)階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以與各類金融機(jī)構(gòu)攜手合作，設(shè)計(jì)投融資架構(gòu)和產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)園區(qū)開(kāi)發(fā)的資金閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展，對(duì)此金田影視產(chǎn)業(yè)園就做了很好的嘗試。金田影視產(chǎn)業(yè)園總經(jīng)理?xiàng)罘灞硎�，金田影視園做了三層結(jié)構(gòu)。一個(gè)是地產(chǎn)結(jié)構(gòu)，其次在地產(chǎn)結(jié)構(gòu)上面做了一個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，寶億萊家居飾品，第三則是資本平臺(tái)。據(jù)了解，金田影視產(chǎn)業(yè)園和深圳前海已經(jīng)達(dá)成了一個(gè)影視產(chǎn)業(yè)基金，在基金方面也投一些影視行業(yè)。有些則是要并購(gòu)以后去控股它，引領(lǐng)它進(jìn)入到園區(qū)。

　　在當(dāng)前的行業(yè)和市場(chǎng)的格局下，金融和資本的力量正在以前所未有的力度影響著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展脈絡(luò)，如何實(shí)現(xiàn)資本與地產(chǎn)的深度融合，寶億萊家居飾品，將是未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，擺在每一個(gè)地產(chǎn)人和金融圈從業(yè)人員面前的新命題。