龍湖地產(chǎn)成為毛利率下降年代新均衡三好生

　　龍湖地產(chǎn)的精打細算，展示了其400億元之路的另一面，這令它成為毛利率下降年代新的均衡三好生。

　　龍湖地產(chǎn)(0960.HK)是定位于全國性布局的中高端房企，其從IPO一路走來，財務表現(xiàn)十分穩(wěn)健，在行業(yè)經(jīng)歷了經(jīng)濟刺激政策帶來的盛宴，和史上最嚴厲調(diào)控這樣冰火兩重天的經(jīng)營環(huán)境下，毛利潤率，ROE，經(jīng)營現(xiàn)金流，合同銷售金額等核心財務指標穩(wěn)健向前，在綠城，恒大等同行大起大落的對比之下，顯得尤為難得。

　　究其原因是龍湖在全國性擴張的過程中，在提高以人均績效為準繩的執(zhí)行力的同時，很好控制了營銷管理費用支出和土地開發(fā)節(jié)奏。費用控制住了，人均績效上去了，拿地成本和節(jié)奏把握住了，財務表現(xiàn)的穩(wěn)健也就有了保證。

　　隨著調(diào)控的持續(xù)推進，全行業(yè)面臨毛利率下降的壓力，土地成本上升的同時，合同銷售均價下降，毛利率騰挪空間變小，是龍湖未來不得不直面的難題。但是，龍湖定位于全國性布局的中高端企業(yè)，側(cè)重于一二線城市的區(qū)域分布使龍湖地產(chǎn)50%的銷售額均來自限購城市，未來隨著調(diào)控的持續(xù)或深入，龍湖地產(chǎn)的效率優(yōu)勢面臨挑戰(zhàn)。

數(shù)據(jù)來源公司公告

　　安全第一

　　調(diào)控背景下，奉行高周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略的規(guī)�；�企業(yè)優(yōu)勢彰顯，但周轉(zhuǎn)慢，利潤率較高的高端化和區(qū)域化地產(chǎn)企業(yè)則普遍受到?jīng)_擊較大。但是，龍湖地產(chǎn)過往堅持走高周轉(zhuǎn)路線，一路走來，財務表現(xiàn)十分穩(wěn)健，各財務指標行業(yè)排名逐年上升。

　　房地產(chǎn)企業(yè)通常在高資金杠桿，高土地投入的情況下，患有資金饑渴癥，再加之行業(yè)環(huán)境變化。經(jīng)營活動現(xiàn)金流代表著企業(yè)的自身造血能力，在沒有對外融資的情況下的自我增長能力。對很多房企而言，銷售增加，利潤增加的同時，自身造血能力卻沒有進步甚至退化。

　　典型的如綠城，恒大，在經(jīng)濟刺激的經(jīng)營環(huán)境下經(jīng)營活動現(xiàn)金流表現(xiàn)搶眼，面臨強力調(diào)控后則變化巨大。即使是一貫口碑較好的世茂房地產(chǎn)(0813.HK)，2006~2011年的5年，也只有行業(yè)最火熱的2008年和2009年經(jīng)營現(xiàn)金流為正值，其余3年經(jīng)營活動現(xiàn)金流均為凈流出。

　　龍湖的經(jīng)營活動現(xiàn)金流則跨越了行業(yè)周期，保持了穩(wěn)健向上的勢頭。

　　根據(jù)wind統(tǒng)計，在73家港股上市的房地產(chǎn)公司中，龍湖地產(chǎn)的每股現(xiàn)金流2009年排名第10,2010年排名第二(僅次于SOHO中國)， 2011年排名第二，排名第一的是港股本土房企TST PROPERTIES(尖沙咀置業(yè))，但其凈資產(chǎn)是龍湖的5倍有余。上述數(shù)據(jù)意味著，在每股經(jīng)營活動現(xiàn)金流這個指標上，龍湖地產(chǎn)已經(jīng)居內(nèi)房股榜首。

數(shù)據(jù)來源wind 新浪樂居

　　同時，龍湖對安全性的追求也超越了同行。自2006年以來，它持有現(xiàn)金一直增加，且上市三年來，在凈現(xiàn)金增減方面，表現(xiàn)逐步超過了規(guī)模更大的同行。

　　2009年IPO成功，借助上市融來的67億港元資金，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，龍湖現(xiàn)金凈增加額在73家港股地產(chǎn)公司中，排名第12位。次年，在行業(yè)面臨嚴厲調(diào)控的情況下，龍湖上升到第6位。 2011年則僅次于恒大地產(chǎn)。而恒大地產(chǎn)2011的營業(yè)收入是龍湖地產(chǎn)的2.6倍，且2011年若不是融資活動現(xiàn)金流高達268億港元，恒大凈現(xiàn)金將會是減少的。

數(shù)據(jù)來源wind 新浪樂居

數(shù)據(jù)來源：公司公告

　　精打細算

　　穩(wěn)健的現(xiàn)金流從何而來？從財務報表上來看，對成本的良好控制與良好的執(zhí)行力，是最大功臣。而成本的控制，又分為對運營成本和土地成本的把控。執(zhí)行力則體現(xiàn)在人員績效和土地開發(fā)節(jié)奏上。

　　運營成本控制方面，主要體現(xiàn)在銷售費用和管理費用合同銷售額的比例。

　　先看銷售費用的占比情況。從2009~2011年，龍湖地產(chǎn)的合約銷售金額從183.6億元增加到382.7億元，增長幅度高達108%，但是，銷售費用僅從3.1億元增加到6.4億元， 占合同銷售額的比例從1.71%下降到1.68%。在2012年上半年，更是下降到僅占合同銷售金額的1.26%。

　　而從2009~2011年，管理費用也僅從4.2億增加到7.09元，占合同銷售金額的比例從2.29%降低到1.85%。到2012年上半年，更是降低到1.68%。

　　這一數(shù)據(jù)與其他公司進行橫向比較，方才顯示出亮點。和主要同業(yè)公司相比，龍湖銷售和行政開支比例控制的較好，僅高于中海外。而2011年全年，中國海外發(fā)展的合同銷售均價為15607.5元/平方米，比龍湖地產(chǎn)的11645.4元/平方米銷售均價高出25.4%，費用控制空間天然高于龍湖。

　　由于中海外的合同銷售均價包含了部分香港物業(yè)，因此導致銷售均價很高，可能令比較效果失真，那么與世茂房地產(chǎn)的對比則更加明顯。這兩家公司均定位于中高端物業(yè)發(fā)展商，且近兩年來合同銷售額不分上下，均靠近400億元。

　　2011年，世茂地產(chǎn)的合同銷售單價為14781.3元/平方米，比龍湖地產(chǎn)的單價高21.2%，理應有更好的費用控制空間，然而，實際上世茂地產(chǎn)的銷售費用比例是龍湖地產(chǎn)的1.5倍，管理費用比例是龍湖地產(chǎn)的2.4倍。

數(shù)據(jù)來源：公司公告，新浪樂居

　　至于土地成本的控制力，龍湖地產(chǎn)在過去數(shù)年，銷售均價總體上緊隨大勢，穩(wěn)步上升。而土地儲備成本則保持的較為穩(wěn)定。當面包的價格升幅超過面粉，面包店自然有了更多回旋空間，可以采取更靈活的定價策略。

　　如下圖，從2009年到2011年，龍湖地產(chǎn)已確認收入的平均銷售均價從9400元每平方米到13930元每平方米，上升48.1%，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，而整體土地儲備成本反而從2009年的2225元每平方米降低到2011年的1859元每平方米，下跌16.4%。

　　龍湖方面稱，土地成本的降低，是隨著公司知名度的擴大，在拿地競爭方面開始享受到品牌的溢價。2012年公司年度銷售均價因為產(chǎn)品結構的變化，已經(jīng)降低到10000元以下。2011年近14000元的單價是由于個別高溢價項目入賬，不具有普遍意義。

　　但對任何一家企業(yè)來說，如果已經(jīng)確認收入的產(chǎn)品，單價逐步走高，而主要原材料的總體采購成本，卻是在逐步降低，那么其利潤空間顯然容易想象。