王健林構(gòu)建消費帝國 萬達商業(yè)地產(chǎn)估值3千億

　　“如果說阿里巴巴主要是象征中國互聯(lián)網(wǎng)時代要富起來的夢想，萬達商業(yè)地產(chǎn)或許代表了中國快速增加且越來越富裕的中產(chǎn)階級，想要像發(fā)達國家的上中產(chǎn)階級一樣生活的夢想”，瑞銀在對萬達商業(yè)地產(chǎn)凈資產(chǎn)給出3060億-3760億元人民幣的估值時這樣描述。

　　12月15日，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司(以下簡稱“萬達商業(yè)地產(chǎn)”)結(jié)束在香港的公開發(fā)售，并將在圣誕節(jié)前夕的12月23日開始在聯(lián)交所主板掛牌交易。時代周報記者從某投行處獲悉，除了此前披露的基石投資者，萬達商業(yè)地產(chǎn)國際配售已經(jīng)獲得8倍超額認購，“主流券商云集，投資者擠爆全場，爭相認購，香港股市已經(jīng)很久沒這么熱鬧了�！痹撊耸扛锌�。

　　萬達商業(yè)地產(chǎn)此次上市囊括的資產(chǎn)被視為萬達集團旗下的三個板塊——長期投資的商業(yè)物業(yè)開發(fā)租賃、開發(fā)和銷售物業(yè)及酒店經(jīng)營。

　　中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛對時代周報記者表示：萬達商業(yè)地產(chǎn)上市后，對企業(yè)而言主要有兩方面的重要影響。第一為上市融資，為企業(yè)發(fā)展提供資金支持。萬達商業(yè)地產(chǎn)雖然擁有大量資產(chǎn)，但是不少商業(yè)物業(yè)占用了大量資金，而部分物業(yè)租金收益差，影響到萬達商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金流，通過上市，可以增加融資渠道;另一方面，萬達商業(yè)地產(chǎn)上市可以提高品牌知名度，尤其是在國際上提高知名度，為以后戰(zhàn)略擴張做準備。更為重要的是：王健林將通過線上連環(huán)，形成一個真正的消費閉環(huán)。

　　并非為高負債而上市

　　據(jù)悉，萬達商業(yè)地產(chǎn)的股份代號為“03699.HK”，將以每手100股H股在聯(lián)交所主板進行買賣。根據(jù)超額配股權(quán)，承銷商代表有權(quán)于國際承銷協(xié)議日期起計至香港公開發(fā)售遞交申請截止日期后30日內(nèi)隨時要求公司按國際發(fā)售的每股發(fā)售股份相同的價格額外發(fā)行及配發(fā)最多9000萬股發(fā)售股份，相當(dāng)于初步提呈的發(fā)售股份約15%，以補足國際發(fā)售的超額分配。

　　若超額配股權(quán)獲全面行使，則額外發(fā)售股份將占緊隨全球發(fā)售完成及超額配股權(quán)獲行使后公司經(jīng)擴大股本的約1.97%。

　　倘超額配股權(quán)未獲行使，假設(shè)發(fā)售價為每股H股45.70港元，公司估計在扣除全球發(fā)售支付的承銷費用、傭金及估計開支后，公司將收取的全球發(fā)售所得款項凈額估計約為266.79億港元。

　　這和此前市場預(yù)期的60億美元有不小的差距，但一位接近萬達商業(yè)地產(chǎn)的人士表示，萬達商業(yè)地產(chǎn)并非為高負債問題而上市。

　　作為中國實現(xiàn)全國化布局的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，萬達商業(yè)地產(chǎn)目前項目覆蓋超過中國94%的省、市、自治區(qū)和超過89%的一、二線城市。萬達商業(yè)地產(chǎn)旗下完工和在建的159座萬達廣場和8座萬達城遍及國內(nèi)29個省份的112座城市，其已經(jīng)完工和在建的物業(yè)面積接近3000萬平方米。

　　伴隨著萬達商業(yè)地產(chǎn)的高速發(fā)展，其負債率也在不斷攀升，截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日，其銀行及其他借款總額分別為697.47億元、932.28億元、1303.18億元及1723.62億元;今年上半年凈負債率高達87.8%。

　　“凈負債率反映由債權(quán)人提供的資本與股東提供的資本的相對關(guān)系，凈負債率高的企業(yè)未必風(fēng)險大，主要看其負債結(jié)構(gòu)，比如長期貸款的比例，同樣凈負債率也不是越低越好，這意味著企業(yè)經(jīng)營效率不高”，前述人士對時代周報記者表示。

　　2011-2013年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)負債率也在節(jié)節(jié)升高，分別為47.4%、45.9%、49.4%,截至2014年6月30日,這一數(shù)字升高至51.6%，不過相較于上市房企63%左右的資產(chǎn)負債率，萬達商業(yè)地產(chǎn)的情況要好得多。

　　值得注意的是，寶億萊家居飾品，截至2014年10月31日，萬達商業(yè)地產(chǎn)擁有獨立銀行授信額度1441.91億元人民幣，其中已動用803.68億元，而638.23億元尚未動用。

　　此前的一次采訪中，談及萬達商業(yè)地產(chǎn)的超高速發(fā)展時王健林表示：“萬達是有追求的企業(yè)，不然我們現(xiàn)在也用不著這么拼命了，現(xiàn)在發(fā)展成這樣，我完全可以一邊工作一邊休息，很多比我年輕的企業(yè)家都要退休了。我就是在想，還有自己的目標沒達到，做一個的不動產(chǎn)公司以后，還有就是要做一個的文化集團之一�！� 

　　萬達旅業(yè)串起萬達消費鏈

　　據(jù)萬達商業(yè)地產(chǎn)“聆訊后資料”披露，第三季度，萬達商業(yè)地產(chǎn)取得合約銷售總金額人民幣404億元。此前9月份的預(yù)披露顯示，萬達商業(yè)地產(chǎn)2011-2013年的營業(yè)收入分別為507.72億、590.91億、867.74億元，凈利潤分別為197.79億元、273.10億元、245.81億元;2014年上半年實現(xiàn)營收232.51億元、凈利潤49.65億元。

　　同時，萬達商業(yè)地產(chǎn)對2014年全年業(yè)績預(yù)測也有所提高。萬達商業(yè)地產(chǎn)在“聆訊后資料”中預(yù)計，2014年實現(xiàn)凈利潤由不少于199.93億元增至不少于240.27億元，核心凈利潤(不包括公允價值收益)由不少于132.35億元增至不少于143.02億元。

　　面對香港市場近年來規(guī)模的IPO，各路機構(gòu)早已摩拳擦掌，12月9日，再次更新的招股資料顯示，基石投資者數(shù)量增至12名，基石投資者合計認購的股份價值也增至約20.94億美元(約156億港元)，其中科威特投資局、中國人壽和平安保險承諾各投入3億美元，Och-Ziff投資2.5億美元，荷蘭退休基金APG承諾投資2億美元，新增的富邦人壽將認購價值1億美元的股份。以發(fā)行中間價計，約占發(fā)售股份的59.22%。

　　與9月份第一次披露資料相比，新的招股說明書還顯示：萬達商業(yè)地產(chǎn)已于今年10月把西雙版納國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司、青島萬達游艇產(chǎn)業(yè)投資有限公司及大連金石文化旅游投資有限公司的全部股權(quán)出售給母公司萬達集團。

　　據(jù)披露，上述三公司運營的西雙版納項目、青島游艇產(chǎn)業(yè)園以及大連金石國際度假區(qū)項目股權(quán)均為萬達商業(yè)地產(chǎn)今年1月份剛剛從萬達集團接手，并被裝入上市資產(chǎn)包，而目前又被抽離。通過此次出售，萬達商業(yè)地產(chǎn)回籠資金41.35億元。

　　盡管旅游項目因處在投資期而被拿出上市公司，但這些項目的潛力依然被看好。此前王健林接受媒體采訪時表示：“西雙版納項目要到2015年才會全面開業(yè)，它是一個結(jié)合當(dāng)?shù)卮鲎逦幕�做的山地旅游項目，肯定對�?dāng)?shù)氐穆糜卫瓌邮欠浅＞薮蟮模?a >寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，升值是可以預(yù)期的”。

　　為了配合旅游項目，萬達集團在1年前成立了萬達旅業(yè)，并在一年時間內(nèi)掀起并購的滔天巨浪，先后收購了位于湖北、北京、江西、安徽、深圳、青島、無錫、浙江、南京的11家旅行社。此前，萬達旅業(yè)方面曾表示，預(yù)計2015年年收入將達到100億元，成為中國旅游行業(yè)的資源掌控型旅行社企業(yè)，而2016年預(yù)計收入將達到400億元，沖刺世界文化集團前20名。

　　并購后的萬達旅業(yè)將起到穿針引線的作用，將萬達旅游產(chǎn)業(yè)、酒店行業(yè)、百貨行業(yè)都串聯(lián)起來，除此之外，王健林還表示，未來可能進軍航空業(yè)，把旅業(yè)這個行業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈做完整。