招商地產(chǎn)：狼性回歸

　　今年6月7日，招商地產(chǎn)迎來(lái)了自己上市20周年紀(jì)念日，上市20年，對(duì)于中國(guó)大陸的房地產(chǎn)企業(yè)而言可謂資深，但是相對(duì)于其背后擁有140年歷史之久的招商局集團(tuán)來(lái)說(shuō)還是顯得過(guò)于年輕。

　　背靠大樹(shù)好乘涼，繼承了招商局集團(tuán)百年藍(lán)籌基因的招商地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)界一直赫赫有名。

　　雖然在規(guī)模上招商地產(chǎn)有所欠缺，但是“牛股”招商地產(chǎn)并沒(méi)有令投資者們失望，截至今日，招商地產(chǎn)仍是中國(guó)地產(chǎn)第一股。

　　與此同時(shí)，招商地產(chǎn)的狼性文化已經(jīng)開(kāi)啟�！拔覀兊膴^斗目標(biāo)是每年銷售增長(zhǎng)100億元，利潤(rùn)也要增長(zhǎng)10億元，基本上是增長(zhǎng)10%的概念，從毛利到純利都一樣。”招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌在4月10日召開(kāi)的股東大會(huì)上表示，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，目前公司的銷售計(jì)劃是每年增長(zhǎng)100億元，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，期望到2018年能達(dá)到1000億元的規(guī)模。

　　狼性文化

　　招商地產(chǎn)2012年年報(bào)中提出了“快、狠、準(zhǔn)，以狼性和實(shí)干勇攀高峰”的工作總體要求，至今還沒(méi)有哪一家上市公司會(huì)像招商地產(chǎn)那樣，將“狼性”一詞寫入年報(bào)當(dāng)中。

　　在中投證券分析師李少明看來(lái)，招商地產(chǎn)之前的企業(yè)文化不夠激進(jìn)，難以適應(yīng)提速發(fā)展的需要，“狼性文化”正好彌補(bǔ)了這一弱項(xiàng)。

　　實(shí)際上，招商地產(chǎn)在2012年就已經(jīng)舉辦了首屆“頭狼計(jì)劃”培訓(xùn)班，參加學(xué)員包括城市（項(xiàng)目）公司總經(jīng)理、公司總部職能部門總經(jīng)理、深圳公司部門和項(xiàng)目部總經(jīng)理36人。

　　而招商地產(chǎn)如狼一般攻城略地的態(tài)勢(shì)在已經(jīng)過(guò)去的2012年顯露無(wú)疑。

　　年報(bào)顯示，招商地產(chǎn)2012年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入252.97億元，凈利潤(rùn)33.18億元，已分別較上年同期增長(zhǎng)67.4%和28.03%。

　　與此同時(shí)，招商地產(chǎn)的銷售也成倍增長(zhǎng)，整個(gè)2012年招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)簽約面積248萬(wàn)平方米，簽約金額364億元，同比分別上漲106%和73%，增速均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于萬(wàn)科、保利、中海及恒大等一線巨頭。

　　順應(yīng)此趨勢(shì)，在去年銷售大好的基礎(chǔ)上，招商地產(chǎn)今年提出了400億元的銷售目標(biāo)。

　　最新數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，招商地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)了營(yíng)業(yè)收入61.45億元，同比增長(zhǎng)70.38%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.11億元，同比大增88.79%。

　　在銷售大好的態(tài)勢(shì)下，寶億萊家居飾品，招商地產(chǎn)的拿地也沒(méi)有拖后腿。

　　2012年，招商地產(chǎn)的拿地面積躋身行業(yè)前四名。數(shù)據(jù)顯示，2012年，招商地產(chǎn)拿地額占比銷售額為43%，遠(yuǎn)高于萬(wàn)科的29%和中海地產(chǎn)的22%，略低于保利地產(chǎn)的44%。

　　激進(jìn)的拿地策略在2013年得到了延續(xù)。數(shù)據(jù)顯示，2013年前幾個(gè)月，招商地產(chǎn)分別獲得大連、昆明、鎮(zhèn)江和蘇州4個(gè)項(xiàng)目，合計(jì)建筑面積為84萬(wàn)平方米，合計(jì)土地款為22億元。

　　對(duì)此，招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞表示，2013年公司拿地金額約為200億元，這意味著招商地產(chǎn)拿地支付占銷售額比重將進(jìn)一步上升。

　　而在長(zhǎng)江證券分析師劉俊眼中，2011年公司戰(zhàn)略調(diào)整之后，周轉(zhuǎn)速度逐漸提高，從拿地到預(yù)售縮至9個(gè)月時(shí)間。同時(shí)，2012年公司存貨周轉(zhuǎn)率同比提升了31.3%。

　　雙輪驅(qū)動(dòng)

　　在狼性文化支配下的攻城略地，沒(méi)有資金的支持就像餓著肚子的士兵去打仗，難以發(fā)力。因此，在國(guó)內(nèi)A股平臺(tái)的基礎(chǔ)上，打通海外融資平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，對(duì)招商地產(chǎn)而言不啻為當(dāng)務(wù)之急。

　　4月25日，招商地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬將全資子公司香港瑞嘉投資屬下四家控股公司旗下的8個(gè)中國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目注入去年收購(gòu)的香港上市平臺(tái)東力實(shí)業(yè)控股，轉(zhuǎn)讓基準(zhǔn)價(jià)格為人民幣49.65億元。

　　對(duì)此，招商地產(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌稱：“按照我們的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)這千億（銷售額）、百億（利潤(rùn)）的目標(biāo)，必須要在資本市場(chǎng)融資兩次，政策允許多少就融多少。過(guò)去5年我們沒(méi)在A股市場(chǎng)融資，如果未來(lái)5年A股再不開(kāi)放，房地產(chǎn)不能融資，我們這塊上市（平臺(tái)）就喪失功能，就沒(méi)用了�！�

　　因此，打通海外融資平臺(tái)對(duì)于招商地產(chǎn)而言意義重大。招商地產(chǎn)財(cái)務(wù)總監(jiān)黃培坤表示，公司一直希望在香港有一個(gè)新的融資平臺(tái)，和國(guó)內(nèi)A股形成境內(nèi)境外融資雙引擎，去年收購(gòu)東力實(shí)業(yè)的目的就在于此。

　　中投證券李少明也認(rèn)為，這次注資的目的是為了把東力實(shí)業(yè)打造成為境外上市融資和發(fā)展平臺(tái)，成為招商地產(chǎn)規(guī)模發(fā)展的又一臺(tái)“發(fā)動(dòng)機(jī)”。

　　也許是早已胸有成竹，對(duì)于此次注資中構(gòu)成的“反向收購(gòu)”，招商地產(chǎn)似乎并不以為意。

　　身兼東力實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)的黃培坤表示，目前公司也不缺錢，公司一向?qū)ν馀�露資料充足，透明度高，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，所以即使要重新走上市程序，也不認(rèn)為是問(wèn)題，也不麻煩。

　　值得注意的是，在分析人士看來(lái)，東力實(shí)業(yè)市盈率合理提高后，招商地產(chǎn)很可能會(huì)退出流動(dòng)性差的B股市場(chǎng)，招商地產(chǎn)向東力實(shí)業(yè)大手筆注資，很可能是在為未來(lái)的B股轉(zhuǎn)H股鋪路。

　　屆時(shí)，招商地產(chǎn)將實(shí)現(xiàn)真正意義上的“雙腿走路”，速度之精進(jìn)讓人產(chǎn)生無(wú)限遐想。

　　沖刺千億

　　2012年，招商地產(chǎn)在18個(gè)城市有46個(gè)項(xiàng)目在售，實(shí)現(xiàn)銷售額363.86億元，同比增長(zhǎng)約73%；凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)28%達(dá)33.18億元；總資產(chǎn)首次上千億元，約 1092億元；實(shí)現(xiàn)了15.19%的凈資產(chǎn)回報(bào)率。招商地產(chǎn)累計(jì)出租物業(yè)面積876萬(wàn)平方米，在管物業(yè)面積1913萬(wàn)平方米。截至2012年底，累計(jì)開(kāi)發(fā)面積逾2700萬(wàn)平方米。

　　2013年，招商地產(chǎn)計(jì)劃新開(kāi)工面積405萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積184萬(wàn)平方米，計(jì)劃在建面積700萬(wàn)平方米，計(jì)劃銷售面積280萬(wàn)平方米。

　　與此同時(shí)，今年4月10日，招商地產(chǎn)正式對(duì)外宣布，今年將完成銷售目標(biāo)400億元，同時(shí)明確“千億銷售、百億利潤(rùn)”成為招商地產(chǎn)新的戰(zhàn)略目標(biāo)，而商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)5年內(nèi)也將成為招商地產(chǎn)的核心業(yè)務(wù)。

　　“我們的奮斗目標(biāo)是每年銷售增長(zhǎng)100億元，利潤(rùn)也要增長(zhǎng)10億元，基本上是增長(zhǎng)10%的概念，從毛利到純利都一樣�！闭猩痰禺a(chǎn)董事長(zhǎng)林少斌在股東大會(huì)上表示，目前公司的銷售計(jì)劃是每年增長(zhǎng)100億元，期望到2018年能達(dá)到1000億元的規(guī)模。

　　在招商地產(chǎn)上市20周年酒會(huì)上，總經(jīng)理賀建亞再次強(qiáng)調(diào)了未來(lái)五年實(shí)現(xiàn)“千億銷售，百億利潤(rùn)”目標(biāo)，稱2010-2015年將以住宅為主、商業(yè)為輔、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和旅游健康養(yǎng)生地產(chǎn)為創(chuàng)新型業(yè)務(wù)，2016-2020年，公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將以住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和旅游健康養(yǎng)生地產(chǎn)成為快速增長(zhǎng)的明星業(yè)務(wù)。

　　而在長(zhǎng)江證券分析師劉俊看來(lái)，在大股東的支持下，招商地產(chǎn)拿地和融資的優(yōu)勢(shì)逐漸顯現(xiàn)，成功走上了高周轉(zhuǎn)的道路。遵循“穩(wěn)守一線城市、積極拓展二線城市、擇機(jī)進(jìn)入三線城市”的城市發(fā)展方針，招商地產(chǎn)已進(jìn)駐城市增至19個(gè)，總項(xiàng)目資源建筑面積超1200萬(wàn)平方米，并打造了“住宅與商業(yè)并舉”、“綠色地產(chǎn)”和“社區(qū)綜合開(kāi)發(fā)”三大獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，寶億萊家居飾品，未來(lái)發(fā)展后勁充足。