調(diào)查｜誰趕走了“奪食者”K2？鄭州城中村舊改模式面臨變局

管城區(qū)十八里河某城中村改造工地上，項(xiàng)目正在施工。項(xiàng)目北側(cè)樓盤系安置房部分，工程已經(jīng)封頂，剩下門窗、小區(qū)配套設(shè)施還沒建好，項(xiàng)目南側(cè)是商品房部分，工程進(jìn)度稍顯落后，正在進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)的施工。

潛規(guī)則：拿地前已經(jīng)投了十多億

12月4日凌晨3時(shí)29分，K2（石榴集團(tuán)）微信公眾號(hào)發(fā)出這樣一則消息，“我們投降，我們?nèi)�面退出鄭州土地市�?chǎng)的公開競(jìng)買”。公告內(nèi)容稱：“石榴集團(tuán)經(jīng)過審慎的評(píng)估，我們決定：全面放棄鄭州本輪土地市場(chǎng)的競(jìng)買參與，雖然我們已經(jīng)繳納了八個(gè)億的保證金，并獲得了競(jìng)買的資格�！�

2016年7月，寶億萊家居飾品，K2涉足鄭州土地市場(chǎng)，先后與多個(gè)本土開發(fā)商“搶食”城改地，先后參與東趙村、姚莊村、石佛村多場(chǎng)城改地爭(zhēng)奪戰(zhàn)，最終橫刀奪愛謙祥福晟與鑫苑，將一宗高新區(qū)石佛村城改地、一宗管城區(qū)十里鋪城改地納入囊中。在競(jìng)拍的高新區(qū)石佛城改地塊，也就是72號(hào)地塊時(shí)，該地塊起始價(jià)5.2271億元，K2經(jīng)過100多輪競(jìng)拍，最多一次報(bào)價(jià)直接跳價(jià)1億元，最終以9.3471億元的價(jià)格拿下，溢價(jià)率78.8%，徹底改變了沿襲13年之久的鄭州城改的江湖規(guī)矩。

據(jù)澎湃新聞采訪中了解到，鄭州的土地市場(chǎng)基本可分為老城區(qū)和鄭東新區(qū)，老城區(qū)的地塊大多為城改項(xiàng)目，鄭東新區(qū)由于是新區(qū)，出讓的土地基本是凈地，而城改的項(xiàng)目則需要開發(fā)商從頭做起。從過往的情況看，城改項(xiàng)目的供地占到了鄭州市土地供應(yīng)量的70%左右。

在K2介入之前，鄭州主城區(qū)的舊城改造一直沿用著開發(fā)商“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”運(yùn)作模式。

2003年9月30日，《鄭州市城中村改造規(guī)定(試行)》(“32號(hào)文”)正式發(fā)布，提出“城中村改造采取市場(chǎng)運(yùn)作方式進(jìn)行，以轉(zhuǎn)制后組建的股份制企業(yè)自行改造為主，也可與投資商聯(lián)合改造或通過招標(biāo)選定投資商獨(dú)立改造。鄭州市城中村改造正式啟動(dòng)。

2004年，鄭州市政府成立了“鄭州市城中村改造指揮部”，在市內(nèi)各區(qū)推薦的基礎(chǔ)上，確定了17個(gè)村（組）為改造試點(diǎn)單位。而地處金水區(qū)廟李鎮(zhèn)的西史趙村，則打響了鄭州城中村改造的第一槍，也標(biāo)志著鄭州市城中村改造的破冰。

2006年3月，金水區(qū)燕莊村改造拆遷（曼哈頓），將鄭州帶入大規(guī)模城中村拆遷改造階段。為加大對(duì)城中村改造的領(lǐng)導(dǎo)與協(xié)調(diào)力度，鄭州成立了“鄭州市城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組”，并下設(shè)辦公室，統(tǒng)一組織協(xié)調(diào)全市城中村改造工作。同年，共批準(zhǔn)了30個(gè)村（組）實(shí)施改造。

當(dāng)?shù)亻_發(fā)商介紹，在鄭東新區(qū)的土地出讓市場(chǎng)上，外來品牌房企如萬科、綠地、融創(chuàng)等實(shí)力強(qiáng)大，一畝地能拍到2000多萬元、3000多萬元，本土小房企根本競(jìng)爭(zhēng)不過，只能圍聚在老城區(qū)做一些城改項(xiàng)目“啃些骨頭，喝點(diǎn)湯，勉強(qiáng)維系”。

這也造成了一個(gè)現(xiàn)象：即三環(huán)以外的新區(qū)土地價(jià)格高，房?jī)r(jià)也高，三環(huán)以內(nèi)的城區(qū)城改項(xiàng)目土地價(jià)格相對(duì)較低，房?jī)r(jià)也較低，“像城改的項(xiàng)目商品房的均價(jià)一般在1.2萬-1.3萬元/平方米，而鄭東新區(qū)的均價(jià)能達(dá)到2.8萬-3.8萬元/平方米。”一名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴澎湃新聞。

“我們是5年前進(jìn)場(chǎng)的，拆遷、安置，一家一戶地談，去年年初才正式拿到地�！眳⑴c管城區(qū)十八里河項(xiàng)目舊改的開發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人說，整個(gè)項(xiàng)目一共1100畝，涉及拆遷戶1190戶，4306人，1100畝地中，需配建的住宅安置房有333畝，約93萬平方米，開發(fā)商自己用于商業(yè)開發(fā)的住宅用地只有500畝，約116萬平方米，其余267畝地為商業(yè)。

據(jù)介紹，在明確介入城中村改造后，地方政府會(huì)幫助開發(fā)商進(jìn)行動(dòng)遷安置。

“先動(dòng)員，開村民代表會(huì)，開黨員會(huì)，派黨員和骨干力量下去做村民工作，然后成立拆遷指揮部，政府和開發(fā)商共同下去丈量房屋面積，然后談拆遷安置補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用問題，一家一戶談好了，才能從政府那里拿到地。土地確權(quán)、規(guī)劃等手續(xù)辦齊了，才能開建，整個(gè)流程走下來，最少得3年，一般都得5、6年�！毕鄬�(duì)于商品房，安置房得優(yōu)先建，不然村民不愿意，政府也不給批地。

該開發(fā)商說，他們給予村民的安置房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是三層以下，每戶每人150平方米，三層以上，貨幣補(bǔ)償，“一個(gè)三口之家，能拿到的安置房起碼在450平方米以上，能分到4、5套房子，房子一拆，拆遷戶個(gè)個(gè)都是百萬元大戶了�！�

“土地拆遷結(jié)束后，我們以起始價(jià)拿地，一畝地450萬元，按照鄭州市的城改政策，政府返還65%，實(shí)際一畝地的價(jià)格為157萬元�！痹撠�(fù)責(zé)人說，這一“低廉”的價(jià)格并不包括前期的拆遷、安置成本。

開發(fā)商為城中村居民配建安置房的土地需另行向政府購買，按照157萬元一畝的地價(jià)成本，該項(xiàng)目安置房住宅部分一共333畝計(jì)算，用于建安置房的土地款就要5.2億元，前期的拆遷費(fèi)大約為150萬元一畝，過渡費(fèi)、安置費(fèi)約為130萬元一畝，此外，安置房的建安成本在3500-3700元/平方米，一畝地約合651萬元，這樣算下來，不包括財(cái)務(wù)成本，開發(fā)商在該城改項(xiàng)目上的實(shí)際拿地成本約1100萬元一畝。“我們前期投入了17、18億元，才最終拿到了這塊地。”該開發(fā)商說。

“賣得不錯(cuò)，現(xiàn)在鄭州樓市基本庫存周期只有1、2個(gè)月，房子還是很好賣的�！笔�八里河項(xiàng)目負(fù)責(zé)人這樣表示，該項(xiàng)目的商品房部分近期開始預(yù)售，均價(jià)1.2萬-1.3萬元/平方米。

外來者K2：養(yǎng)大的孩子被抱走了

從2003年到2016年7月近13年的時(shí)間里，鄭州市區(qū)有近200個(gè)類似的城中村按照上述項(xiàng)目的模式進(jìn)行了改造。

雖然最終也走招拍掛流程，但其實(shí)就是走個(gè)過場(chǎng)而已。參與城改的房企基本為鄭州本土房企，一個(gè)原因是資源性比較好，再一個(gè)是熟悉環(huán)境。而對(duì)于外來房企，像萬科、萬達(dá)、綠地、融創(chuàng)等品牌公司，也都懂得當(dāng)?shù)氐摹耙?guī)矩”，城改的項(xiàng)目一律不碰，只競(jìng)標(biāo)“招拍掛”中的凈地。

多年以來，鄭州城改的本土開發(fā)商和只參與凈地招標(biāo)的外來開發(fā)商之間一直相安無事，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，直到北京開發(fā)商K2打破了這層默認(rèn)的規(guī)矩。

6月中旬，K2第一次開始出現(xiàn)在鄭州土地市場(chǎng)和當(dāng)?shù)胤科蟾?jìng)爭(zhēng)舊改土地，改變了城改地塊“底價(jià)成交”的慣例。

K2先后參與了4塊城改地的競(jìng)拍，這些城改地塊在土拍之前，已被相關(guān)本土房企默認(rèn)為收入囊中�？捎捎贙2參與舉牌競(jìng)拍，導(dǎo)致四家企業(yè)最終分別以高于起始價(jià)格2400萬元、9200萬元、400萬元和1.12億元才將原本就默認(rèn)為自己的土地拿下。

這種做法，已經(jīng)開始陸續(xù)引發(fā)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)商的不滿情緒。

真正的點(diǎn)燃導(dǎo)火索的事件發(fā)生于2016年7月7日，K2所拿下的高新區(qū)石佛城改地塊真正惹怒了本地地產(chǎn)商。K2的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手福晟謙祥聯(lián)合體包括了福晟集團(tuán)和謙祥集團(tuán)，是高新區(qū)石佛村舊城改造項(xiàng)目的主要實(shí)施者。據(jù)稱，三年來，福晟謙祥已經(jīng)在石佛村投入近20億元。澎湃新聞了解到，在土地出讓的時(shí)候，謙祥福晟連售樓處都已經(jīng)建好了。

K2拿地后，當(dāng)?shù)鼐陀忻襟w報(bào)道稱，這家“外來人”打破了鄭州城中村改造既有的“提前進(jìn)場(chǎng)、定向拿地、返還成本、底價(jià)成交”模式，并因此被稱為“攪局者”。