超三成房企盈利大降 行業(yè)平均負(fù)債率攀至78%

在這一年，房地產(chǎn)市場再度上演樓市地市銷售火爆的盛世行情。此波行情下，品牌房企前三季度的簽約面積及銷售金額大多已完成年度目標(biāo)的80%，更有多家企業(yè)已完成全年目標(biāo)。然而，在光鮮的業(yè)績掩蓋下，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，其財務(wù)報表數(shù)字卻并沒那么好看。

2016年接近尾聲。在這一年，房地產(chǎn)市場再度上演樓市地市銷售火爆的盛世行情。此波行情下，品牌房企前三季度的簽約面積及銷售金額大多已完成年度目標(biāo)的80%，更有多家企業(yè)已完成全年目標(biāo)。然而，在光鮮的業(yè)績掩蓋下，其財務(wù)報表數(shù)字卻并沒那么好看。

中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，在規(guī)模效應(yīng)及拿地成本增加背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率持續(xù)走低。2016年前三季度，內(nèi)地房企平均利潤率跌至7.8%；2016年上半年，這一凈利潤率為8.15%；即使在成交相對低迷的2015年同期房企利潤率也有10.1%。在A股125家上市房企中，前三季度凈利潤同比下滑的房企達(dá)44家，占比超過3成。而虧損房企有20家，且大部分已連續(xù)多年虧損，2016年三季度末虧損程度進(jìn)一步嚴(yán)重化，如嘉凱城、天津松江、云南城投等企業(yè)。

與此同時，“不惜一切代價高價拿地”的行為，使得房企負(fù)債額不斷上升。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者統(tǒng)計，2016年三季度末A股127家上市房企總負(fù)債額達(dá)到4.48萬億元，創(chuàng)歷史新高，平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77.59%。負(fù)債率超過80%的房企有29家，其中甚至包括萬科、綠地控股這樣的銷售千億級房企。

而2016年在金融市場和土地市場上表現(xiàn)搶眼的泛海控股和信達(dá)地產(chǎn)，則面臨負(fù)債率居高不下、凈現(xiàn)金流為負(fù)的境地。截至三季度末，泛�？毓蓛衄F(xiàn)金流為-36.58億元；信達(dá)地產(chǎn)凈現(xiàn)金流為-9.94億元，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤為-4820萬元。

業(yè)內(nèi)人士分析，隨著銀行對于風(fēng)險控制的加強以及房企融資渠道的收緊，高價土地將成為地產(chǎn)商生存發(fā)展的最大風(fēng)險要素。

增收不增利 25家房企凈利潤下滑

相比銷售額的大幅上漲，房企凈利潤增長情況卻普遍稍遜，房企增收不增利的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。中國房地產(chǎn)報記者通過對A股127家上市房企三季報統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，前三季度主營收入同比增長的企業(yè)有93家，34家企業(yè)主營收入同比下降；而凈利潤同比增長的企業(yè)只有83家，也就是說至少有10家企業(yè)是增收不增利的情況。

虧損上市房企有20家。前五名虧損最嚴(yán)重的房企分別是嘉凱城（虧損12.49億元）、天津松江（虧損5.3億元）、云南城投（虧損4.93億元）、陽光股份（虧損3.36億元）、天房發(fā)展（虧損2.7億元）。

事實上，嘉凱城自2015年以來就持續(xù)虧損，且虧損程度并未隨著2016年房地產(chǎn)市場銷售的好轉(zhuǎn)而有所緩解。其在2015年三季度末虧損5.86億元，今年上半年虧損9.52億元，三季度末虧損額增加到12.49億元。資產(chǎn)負(fù)債率從去年三季度末的85.64%，增加到今年三季度末的94.6%。

據(jù)嘉凱城三季報披露，公司前三季度虧損擴大的原因為，本期結(jié)轉(zhuǎn)的房地產(chǎn)項目毛利較低，不足以覆蓋當(dāng)期費用。公司此前公告稱，恒大地產(chǎn)集團(tuán)成為公司控股股東，目前公司正全面加強內(nèi)部管理，提升業(yè)務(wù)管控能力，將減虧增效作為公司的目標(biāo)。

天津松江和云南城投也是連年業(yè)績虧損的典型。天津松江的虧損額度由2015年三季度末的4.76億元，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，增加到今年三季末5.3億元，資產(chǎn)負(fù)債率也從84.35%提升至90.39%。

而云南城投三季度末營業(yè)收入31.03億元，同比增長524.79%；歸屬上市公司股東的凈利潤則為-4.93億元，同比下降87.43%�？鄢�非經(jīng)常性損益后的凈利潤更是虧損5.4億元，創(chuàng)下該房企業(yè)績虧損歷史新高。資產(chǎn)負(fù)債率從去年三季度末的88.52%增加到今年三季度末的89.67%。云南城投公告披露，第三季度營業(yè)收入大幅增長是由于“藝術(shù)家園”“劉南村”等前期預(yù)售物業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)所致。

除虧損房企，還有25家上市房企凈利潤出現(xiàn)嚴(yán)重下滑。利潤下滑最嚴(yán)重的房企是海德股份，三季度末實現(xiàn)凈利潤162.19萬元，同比下滑88.81%。第二位的中糧地產(chǎn)三季度末實現(xiàn)凈利潤7672.45萬元，同比下滑85.7%。排在其后的房企分別是中國武夷、中洲控股、中弘股份、棲霞建設(shè)、中體產(chǎn)業(yè)、深振業(yè)A、格力地產(chǎn)，凈利潤分別同比下滑82.25%、80.16%、74.02%、69.67%、59.11%、58.64%、55.99%。

凈利潤下滑名單中，也包括陽光城、城投控股、首開股份、金融街、北京城建等知名房企。今年三季度末，陽光城實現(xiàn)凈利潤3.63億元，同比下滑45.64%；資產(chǎn)負(fù)債率卻高達(dá)84.66%。而城投控股三季度末實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入同比增長113.33%，凈利潤卻同比下滑39.09%。同樣，首開股份三季度末主營收入同比增長51.1%，凈利潤則同比下降22.41%。

分析人士認(rèn)為，地價高企占侵蝕利潤，是房企凈利潤下滑主要原因，亦因此，房企的風(fēng)險越來越大。

行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率攀升 萬科、綠地負(fù)債率超80%

上市房企普遍采用高杠桿、高資金成本驅(qū)動的以債養(yǎng)債模式，致使部分房企資產(chǎn)負(fù)債率風(fēng)險攀上新高。

中國房地產(chǎn)報記者對127家上市房企統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，三季度末上市房企總負(fù)債額達(dá)到4.48萬億元，同比增長幅度約23%。房地產(chǎn)行業(yè)平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到77.59%。在127家上市房企中，有29家資產(chǎn)負(fù)債率超過80%紅線。

資產(chǎn)負(fù)債率最高的房企是*ST珠江，高達(dá)116.88%，比去年同期增加了8.6個百分點，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為131.18%，同比增加了21.15個百分點。嘉凱城資產(chǎn)負(fù)債率為94.6%，同比增加9個百分點。魯商置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為94%，同比增長近2個百分點。京投發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率為90.68%；天津松江資產(chǎn)負(fù)債率為90.39%。

除中小房企，大型房企的資產(chǎn)負(fù)債率也在攀升。萬科、綠地、保利、華夏幸福5家上市房企負(fù)債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。截至2016年9月底，萬科資產(chǎn)負(fù)債率為81.01%，比去年同期增加2.2個百分點，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為67.62%，比去年同期增加3.3個百分點；綠地控股資產(chǎn)負(fù)債率為88.8%，比去年同期增加0.94個百分點，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率為84.94%，比去年同期增加0.5個百分點；華夏幸福資產(chǎn)負(fù)債率亦高達(dá)84.99%。