“后脫歐”時代 英國地產回歸熱點

日前，第一太平戴維斯中國在英國倫敦1區(qū)精品項目——Brandon house首次亮相中國市場，一天就銷售數(shù)十套。另一個在英國皇家碼頭水濱住宅項目——Royal Albert Wharf還沒開盤就已經內部消化數(shù)套，亮相上海當天售完內地可售套數(shù)。英國脫歐數(shù)月后，投資者全球資產配置的目光再一次放回英國？

　　日前，第一太平戴維斯中國在英國倫敦1區(qū)精品項目——Brandon house首次亮相中國市場，一天就銷售數(shù)十套。另一個在英國皇家碼頭水濱住宅項目——Royal Albert Wharf還沒開盤就已經內部消化數(shù)套，亮相上海當天售完內地可售套數(shù)。英國脫歐數(shù)月后，投資者全球資產配置的目光再一次放回英國？

　　全球矚目的美國大選終于落幕，其后續(xù)效果有待觀望，擺在投資者面前的一個問題是：接下來，我們該如何投資？參考不久前，英國脫離歐盟的公投結果出爐伊始，即給全球市場帶來巨大沖擊，全球股市損失2.1萬億美元，英鎊兌美元匯率跌至31年以來最低點。多數(shù)經濟學家原本預計，英國公投選擇“脫歐”將導致經濟迅速陷入輕微衰退。然而數(shù)月過去，英國經濟未見放緩，且好于市場預期。在國際市場資產缺乏、投資者謹慎看待英國市場的背景下，全球投資者再次關注英國一線城市，尤其中心區(qū)高端住宅市場，第一太平戴維斯世界研究部最近發(fā)布英國脫歐專題報告顯示，寶億萊家居飾品，公投結果宣判英國脫離歐盟，投資風險機遇評估再次啟動。

　　歐洲房地產投資成交額仍顯著高于歷年平均水平。據(jù)第一太平戴維斯國際投資市場調查報告顯示，2016年上半年，歐洲房地產市場的投資活動略有降溫，總投資額較去年同期減少7%。其中，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，英國投資額同比驟減40%，除脫歐公投不確定氣氛的利空影響以外，2015年投資市場的創(chuàng)紀錄表現(xiàn)也是一方面原因。若不計入英國，則歐洲其他市場上半年投資總額與去年同期基本持平(不計匯率變化)。值得注意的是，若以歐元計算，歐洲2016年上半年投資總額要比10年平均水平高出近24%。實際上，上半年歐洲各國投資額均高于10年平均水平，英國也不例外。顯然，盡管英國脫離歐盟的公投結果最初曾給市場帶來沖擊，但脫歐事件通過金融通道引發(fā)大規(guī)模經濟沖擊的概率并不高。

　　事實上，英國是全球較為開放自由的市場之一，近幾年受到了中國投資者的高度關注。其主要原因一是英國的經濟和教育等綜合實力在全球處于領先地位。其次是資本主義國家對個人私有財產的保護制度非常健全，房產質量也有非常先進的保障體系。此外，英國當?shù)亻L期供不應求的房產市場帶來的高租金回報及穩(wěn)健的價值增長。從中長期投資看，倫敦資產頗具吸引力，尤其是在英鎊貶值、價格調整的背景下，購置成本較3月前下跌了15%~20%。而市場對機遇的感知，使得倫敦中心區(qū)成為全球投資者矚目的焦點，國際投資者的表現(xiàn)異�；钴S，擁有穩(wěn)定收益的核心資產尤其受追捧。

　　脫歐公投前夕，英國投資活動穩(wěn)步放緩，尤其是在總價較高的資產占主導的領域。上半年英國房地產投資總額剛剛超過230億英鎊，同比下跌40%。一些市場評論員認為這完全是公投前夕不確定氣氛籠罩市場的結果，但資本價值增勢放緩、繼而收益減少的預期也是投資市場節(jié)奏放慢的原因。部分市場相對更具彈性，例如區(qū)域市場的寫字樓、工業(yè)物業(yè)以及商業(yè)街店鋪依然受到投資者青睞。值得注意的是，英國資產價格未有顯著變化，無論是公投前的數(shù)周內還是公投結束后的數(shù)日內。機會型投資者對英國資產的興趣急劇升溫，收益有保障但價格受脫歐影響而下滑的那部分資產成為該群體的重點關注對象。與此前市場周期不同的是，當前的英國寫字樓市場不存在投機泡沫，且核心與非核心資產的收益率差距也未出現(xiàn)收窄跡象。

　　以上兩點共同說明，軟裝設計家居產業(yè)鏈，公投前夕市場即已以一種非常實際的心態(tài)看待風險，而這應有助于限制投資市場以及租賃市場的下探幅度。初期跡象顯示，公投前夕已進入談判的交易大部分如約履行，寶億萊家居飾品，也有一些被推遲或面臨最高5%的議價空間。很明顯，不確定氣氛將在較長時間內持續(xù)籠罩英國市場，并對租賃以及投資成交規(guī)模產生影響。然而，租賃市場基本面良好(空置率低，后期開發(fā)有限)，寶億萊家居飾品，應可保證本輪周期中的資本價值下限高于此前更大范圍經濟衰退時的水平。也許最后機會型投資者會因為無人低價拋售資產而備感失落。不過場內還是會有交易達成，且部分資產的售價無疑會很有吸引力。