華潤置地：繼續(xù)堅守傳統(tǒng)業(yè)務 未來商業(yè)集中供應

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　　新浪財經(jīng)訊 8月26日消息，據(jù)CRIC研究中心報道：

　　當一眾房企謀求轉型甚囂塵上之時，華潤置地則并無過多轉型動作，選擇繼續(xù)堅守傳統(tǒng)業(yè)務。這或許是由于其傳統(tǒng)業(yè)務增長穩(wěn)定，財務狀況穩(wěn)健等因素所決定的。不過有如拿地成本激增、融資優(yōu)勢減弱、未來商業(yè)地產(chǎn)運營資金壓力大、成熟期物業(yè)租金增長放緩、新開物業(yè)初期投資回報水平低等問題同樣不容忽視。

　　傳統(tǒng)業(yè)務運轉良好，銷售業(yè)績屢創(chuàng)新高

　　1-7月，華潤置地實現(xiàn)簽約銷售金額487.2億元，同比上漲63%。7月表現(xiàn)尤為突出，銷售金額達117億元，首次單月銷售金額突破百億，環(huán)比上漲42%，同比更是接近翻番，是為數(shù)不多的7月環(huán)比增長的房企之一。

　　單項目表現(xiàn)優(yōu)異是促成企業(yè)銷售大幅上揚的一大推動力。最為典型的是深圳的華潤城潤府和華潤銀湖藍山，前7月累計銷售金額分別為33.9億元和25.3億元，占到企業(yè)業(yè)績的12%。一方面得益于深圳樓市火爆，另一方面則是主力項目恰好適銷對路。例如，華潤城潤府主推80-170平方米1-3房，既能滿足日益增長的中高端需求，又能保證穩(wěn)定的剛需客群需要，因而即使7月中高端需求遇冷，該項目依然實現(xiàn)11.2億元的銷售金額，占當月企業(yè)業(yè)績10%的份額。

華潤置地銷售情況

　　1-7月，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，華潤置地已完成年度目標的62%，在CRIC重點監(jiān)測的17個房企中僅次于保利置業(yè)和恒大地產(chǎn)。企業(yè)要完成今年780億的目標，對于目前華潤置地的銷售情況而言，難度不大。

17個典型房企2015年前7月銷售目標完成情況

　　利潤率逆勢上升，債務結構優(yōu)化

　　上半年，華潤置地營收利潤維持穩(wěn)定增長，但增速明顯放緩。截止6月底，企業(yè)營業(yè)收入371.4億港幣，同比增長29.7%；其中，開發(fā)物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入328.3億元，同比增長36.5%；包括酒店經(jīng)營在內(nèi)的投資物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入31.1億元港幣，同比增長18.4%。核心凈利潤50.2 億元，同比增長31.8%。

　　利潤率亦穩(wěn)步小幅上漲。上半年，企業(yè)毛利率為32.2%，同比增長1.8個百分點；其中，開發(fā)物業(yè)毛利率由同期的28%提升至30.8%。凈利率為20.0%，同比微漲0.8個百分點；核心凈利率13.2%，漲幅為0.4個百分點。

　　債務結構更為優(yōu)化。截至6月底，企業(yè)持有現(xiàn)金426.3億元港幣，同比大漲73.9%，現(xiàn)金短債比約2.7，現(xiàn)金遠超短期償債要求。長短期債務比為3.4，凈負債率23%，均較去年同期明顯優(yōu)化。

　　一線占比加大拉高拿地成本，整體軟裝寶億萊家居飾品，“地王”或成“燙手山芋”

　　1-7月，華潤置地以306億元增持了建筑面積約262萬平方米的土地，累積的拿地投入與銷售金額比為0.63，位居典型房企首位。前7月成交總價已微超去年全年水平，但新增土地規(guī)模僅為去年的31%，整體成交均價大幅飆升至11679元/平方米，同比漲幅高達289%。這主要在于今年前7月，華潤置地回歸一線城市意向明顯，去年同期一線城市新增土地建筑面積僅占1%，今年則跨越式增長到四成。

　　值得注意的是，華潤置地前7月在一線城市拿地成本頗高。1月在北京豐臺區(qū)競得三幅宅地，其中亞林西居住區(qū)一期兩幅地塊樓板價在25000元/平方米上下，另一幅白盆窯地塊樓板價超20000元/平方米；3月、6月在上海接連拿下閘北“地王”，樓板價更是高達34871元/平方米和38062元/平方米。雖然華潤置地均采取合作拿地方式緩解資金壓力、分散開發(fā)銷售風險，但高價地甚至是地王在手，總有些“米粉貴過面包”的危險，對企業(yè)未來的開發(fā)運營以及盈利都提出了巨大的挑戰(zhàn)。

華潤置地新增土地各能級城市分布情況

　　人民幣貶值預期加強，海外融資風險激增

　　華潤置地有母公司擔保，無論國內(nèi)信貸、還是境外發(fā)債都受資本市場青睞，融資渠道非常通暢，融資成本低廉。今年以來，華潤置地已多次多途徑獲得融資，總金額高達922.95億港元，成本相對低廉。其中有個明顯的特點是，海外融資占比相對較大，占到58%。

　　不過，自8月11日起，寶億萊家居飾品，人民幣對美元中間價創(chuàng)2011年同期以來新低，三日累計跌幅高達4.45%。人民幣貶值直接削弱海外融資的優(yōu)勢，對于華潤置地資金方面影響重大。未來還得多尋求國內(nèi)融資途徑，綜合權衡境內(nèi)外投資，以抵御匯率的影響，寶億萊家居飾品，從而強化自身的融資優(yōu)勢。

華潤置地有息負債結構

　　未來商業(yè)集中供應，資金、去化壓力大

　　年初，華潤高管在2014年業(yè)績發(fā)布會上明確表示，公司將更多精力和資金投向商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。根據(jù)計劃來看，未來三年，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，企業(yè)自營購物中心體量增長即將爆發(fā)，2015年將有6個萬象城開業(yè)，新增總體量160萬平方米；2016年開業(yè)3家，新增總體量65萬平方米；2017年開業(yè)9家，新增總體量219萬平米。到2017年末，華潤置地將擁有31個自營購物中心，合計體量714萬平米。