綠地金融牌局 百億定增背后800億版圖與地產(chǎn)困境

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 當(dāng)轉(zhuǎn)型成為房地產(chǎn)行業(yè)2015年的關(guān)鍵詞之一，房企與金融之間的關(guān)系愈發(fā)緊密了起來。盡管這種拓展處于較早階段，風(fēng)險有待評估，但房企仍樂此不彼。

　　12月8日最新一則消息是，綠地控股披露2015年度非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，定增股票數(shù)量不超過20.78億股，募集資金總額不超過301.5億元。其中計劃將101.5億元用于金融投資項(xiàng)目，包括設(shè)立投資基金、設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新金融公司、增資綠地融資租賃有限公司及收購杭州工商信托股權(quán)并增資。

　　隨后，綠地控股旗下綠地金控與摩根士丹利簽署協(xié)議，擬受讓其所持有的杭州工商信托股份有限公司1.49億股股份，占比11.05%，協(xié)議對價為8億元，寶億萊家居飾品，此后再由綠地金控對杭州工商信托增資約1.5億元。增資完成后，綠地金控將合計持有杭州工商信托近20%股份，成為其第二大股東。

　　這也是綠地上市后首次進(jìn)行定增。按照該公司的說法，募集百億用于金融投資項(xiàng)目，凸顯了“加速推進(jìn)金融板塊成長的決心”。

　　以綠地轉(zhuǎn)型金融為代表的背后，是房地產(chǎn)逐漸面臨著增長率天花板、利潤攤薄等難題，不少房企正在努力尋找更大的增量市場，以及新的盈利增長點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，前三季度綠地控股房地產(chǎn)主業(yè)利潤同比基本持平，公司ROE同比下滑0.41個百分點(diǎn)至10.39%，主要受周轉(zhuǎn)率放慢所拖累。與此形成對比的是，金融產(chǎn)業(yè)利潤總額卻大幅增長219%。

　　定增百億投資金融

　　按照綠地控股披露的預(yù)案，此次定增價格不低于14.51元/股，發(fā)行對象為不超過十名特定投資者。募集的301.50億元經(jīng)扣除發(fā)行費(fèi)用后，將分別用于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，金融投資項(xiàng)目，以及償還銀行貸款。

　　其中，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括武漢綠地國際金融城建設(shè)項(xiàng)目、合肥綠地新都會項(xiàng)目、合肥紫峰綠地中央廣場項(xiàng)目一期，投資總額182.75億元，募集資金投入金額110億元。

　　金融投資項(xiàng)目包括設(shè)立投資基金、設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新金融公司、增資綠地融資租賃有限公司及收購杭州工商信托股權(quán)并增資，共計投入101.50億元。

　　據(jù)綠地控股介紹，將65億元用于設(shè)立投資基金，一是將與中金公司合作成立投資基金，投資項(xiàng)目類型包括pre-IPO，中概股回歸國內(nèi)A股市場、分拆上市及并購重組等；二是與長城資管合作成立投資基金，投資項(xiàng)目類型包括不良資產(chǎn)的投資、并購重組及產(chǎn)業(yè)投資等領(lǐng)域。

　　設(shè)立互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新金融公司方面，擬使用募集資金15億元，投資構(gòu)建鏈接綠地控股旗下所有產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力的綠地云平臺。該互聯(lián)網(wǎng)平臺將以網(wǎng)站和APP為入口，打造基金銷售、網(wǎng)絡(luò)借貸、消費(fèi)金融、眾籌融資四大核心業(yè)態(tài)，并率先服務(wù)于房地產(chǎn)、汽車、旅游休閑等產(chǎn)業(yè)。

　　12億元增資綠地融資租賃公司方面，項(xiàng)目未來重點(diǎn)在教育行業(yè)、高端裝備制造領(lǐng)域、醫(yī)療制藥領(lǐng)域、環(huán)保能源領(lǐng)域等方面進(jìn)行融資租賃業(yè)務(wù)的開發(fā)。

　　“這一系列舉措，旨在加速金融投資產(chǎn)業(yè)布局，提升資本運(yùn)作水平，既通過資本并購優(yōu)化公司財務(wù)結(jié)構(gòu)，又通過收購稀缺資源、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)載體為企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供支撐。”綠地控股如是稱。

　　12月8日，綠地控股再度宣布增持并增資杭州工商信托，累計斥資9.5億元，正式持有行會走工商信托20%股份。隨著該項(xiàng)目完成，綠地將正式進(jìn)入金融信托業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　資料顯示，杭州工商信托成立于1986年，總資產(chǎn)22.49億元，主要經(jīng)營范圍為信托，企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及項(xiàng)目融資等。截至2014年12月底，其在管信托資產(chǎn)約300億元，以地產(chǎn)信托為主。

　　800億金融版圖

　　事實(shí)上，早在2011年，綠地便開始涉足金融行業(yè)，組建了全資子公司綠地金融控股集團(tuán)。2014年，綠地董事長張玉良公開表示，寶億萊家居飾品，“新格局”將是公司贏得競爭優(yōu)勢的主要依靠之一。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體翻查資料得知，張玉良口中的“新格局”，指的主要是地鐵產(chǎn)業(yè)、金融產(chǎn)業(yè)、消費(fèi)產(chǎn)業(yè)，分別對應(yīng)大基建、大金融、大消費(fèi)發(fā)展方向。其中，“大金融”初步確定類金融、金融股權(quán)投資、基金投資及管理、資本運(yùn)作等四大板塊業(yè)務(wù)。

　　其中，在確定轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略后，綠地迅速進(jìn)行金融牌照的收購工作、設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金、并購基金、探索資產(chǎn)證券化、基金管理等形式多樣的大宗資產(chǎn)定制和變現(xiàn)方式、第三方資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、與中國平安、阿里巴巴、騰訊公司等合作設(shè)立理財產(chǎn)品等。

　　2014年6月份，綠地與中國信達(dá)資管簽署協(xié)議，計劃三年內(nèi)合作規(guī)模達(dá)500億元；8月，綠地與交通銀行達(dá)成全面戰(zhàn)略合作，綠地金控出資5000萬成立的貴州地金交所揭牌。2015年7月，綠地與中金啟動戰(zhàn)略合作共設(shè)并購及創(chuàng)新投資基金；同月，寶億萊家居飾品，綠地金控出資5000萬在哈爾濱成立綠地股權(quán)金交所，打造私募股權(quán)眾籌融資平臺。

　　截至2015年7月，綠地金控注冊資金由10億元增加至90億元，持有上海農(nóng)商行4%股權(quán)、錦州銀行3.98%股權(quán)、東方證券2.46%股權(quán)，同時設(shè)立融資擔(dān)保、小額貸款和典當(dāng)公司等。

　　除了綠地金控，綠地于今年5月還成立了綠地金服，將其打造成互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的主體公司。其后四個月，綠地金服實(shí)現(xiàn)“綠地地產(chǎn)寶”“綠地REITs”“綠地融通寶”等產(chǎn)品系列落地，總規(guī)模逾10億元。

　　按照張玉良此前透露的戰(zhàn)略規(guī)劃，綠地下一步不僅自己的資產(chǎn)要金融化，還準(zhǔn)備做中國房地產(chǎn)中小企業(yè)經(jīng)營性資產(chǎn)的金融化。

　　“就是把他們的資產(chǎn)通過我們的專業(yè)，通過互聯(lián)網(wǎng)，通過馬云，通過金融化，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，把這些資產(chǎn)變成眾籌，變成社會資本，讓中小投資者能夠投資到這些項(xiàng)目當(dāng)中去，變成金融產(chǎn)品�！�

　　數(shù)據(jù)顯示，寶億萊家居飾品，2014年，綠地的金融產(chǎn)業(yè)規(guī)模為200億元，利潤約8億元；2015年上半年，金融產(chǎn)業(yè)規(guī)模增加至500億元左右，利潤約19億元。

　　綠地的中期戰(zhàn)略規(guī)劃顯示，金融產(chǎn)業(yè)計劃涵蓋保險、信托、證券、銀行等金融領(lǐng)域，打造“資金+資管”的金融產(chǎn)業(yè)鏈。至2020年，金融產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)規(guī)模將達(dá)到800億元，利潤達(dá)到100億元。

　　轉(zhuǎn)型與地產(chǎn)困境

　　從當(dāng)前國內(nèi)上市公司的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略來看，金融行業(yè)已然成為房企轉(zhuǎn)型的一個非常熱門的領(lǐng)域，包括萬科、萬達(dá)、綠地、復(fù)星、泛海等房企均參與其中。

　　以綠地為例，其轉(zhuǎn)型金融為代表的背后，是房地產(chǎn)逐漸面臨著增長率天花板、利潤攤薄等一系列難題。2015年前三季度，綠地控股營業(yè)收入1362.73億元，同比下降16.1%；毛利潤136.14億元，同比下降0.6%。

　　至三季度末，公司ROE同比下滑0.41個百分點(diǎn)至10.39%，主要受周轉(zhuǎn)率放慢拖累；凈負(fù)債率295%，仍維持高位。