巨量土儲是包袱還是盛宴 中海地產(chǎn)東北“危情”

在東北，感受到寒意的不僅僅是在2014年登上中國房地產(chǎn)市場第一把交椅的綠地，寶億萊家居飾品，還有“利潤王”中海地產(chǎn)集團有限公司（以下簡稱“中海地產(chǎn)”）。

最近，中海地產(chǎn)包括在沈陽的中海城、長春的凈月華庭和中海寰宇等都推出了大幅優(yōu)惠購房活動，其中位于沈陽和平區(qū)長白島的中海國際社區(qū)更是推出一成首付活動。東北是中海地產(chǎn)的土地儲備重區(qū)，中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，中海地產(chǎn)2014年在北方區(qū)域（東北三省及青島、煙臺）的土地儲備量遠遠高于其他區(qū)域，占比達35.3%，其中東北三省土地儲備為992.4萬平方米，但因受整體市場影響，北方區(qū)域項目的去化情況不太理想。

特別是在東北房地產(chǎn)市場去化持續(xù)低迷及人口外流嚴重、經(jīng)濟走低的境況下，巨量的土地儲備究竟是盛宴還是包袱目前沒有人知道答案。

“拿地王”

長春、沈陽和哈爾濱為代表的北方地區(qū)已經(jīng)成為中海地產(chǎn)土地儲備的主要“戰(zhàn)場”。

2014年中海地產(chǎn)財務報表顯示，其在國內(nèi)的土地儲備在北方地區(qū)、華北地區(qū)、華東地區(qū)、華南地區(qū)及西部地區(qū)的比例分別是35.3%、18.1%、17%、15.9%和13.4%。北方地區(qū)二三線城市的土地儲備已經(jīng)超過其他地區(qū)一半以上。

“相比較，目前中海地產(chǎn)于4個一線城市的土地儲備量只占到總量的8.8%，不到北方市場的1/4�！币晃皇煜ぶ泻５禺a(chǎn)的人士告訴中國房地產(chǎn)報記者。

對比以前的土地儲備數(shù)據(jù)，2007年及之前在中海地產(chǎn)的年報中尚未出現(xiàn)“北方地區(qū)”字樣，在2008年以后才出現(xiàn)環(huán)渤海地區(qū)以及東北地區(qū)。

隨后，環(huán)渤海地區(qū)的沈陽、青島、煙臺和大連、長春、哈爾濱歸為北方市場，原來的北京、天津和濟南則劃分到華北市場，北方地區(qū)的土地儲備也由此前的不到15%逐漸發(fā)展到目前的35.3%。

其中，北方市場拿地最高峰出現(xiàn)在2013年，在2013年中海地產(chǎn)斬獲的36宗土地中，二線城市28宗，其中沈陽和長春項目達到了13宗。

以沈陽為例，自2007年進入沈陽市場以來，中海地產(chǎn)已數(shù)次在沈陽奪得年度“地王”稱號。2007年9月，中海地產(chǎn)斥資33億元競得總建筑面積逾百萬平方米的“長白-2007-19號”地塊，隨后建成中海國際社區(qū)項目，首次進入沈陽市場就摘得“地王”桂冠。

直到2013年，中海地產(chǎn)的拿地勢頭并沒有減弱，當年中海地產(chǎn)又以15.62億元競得18萬平方米的勝利大街東地塊，折合樓面地價約2557元/平方米，整體軟裝寶億萊家居飾品，刷新了沈陽2013年單幅地塊的最高成交總價。

在中海地產(chǎn)2014年的新增土地儲備中，北方區(qū)域土地儲備增量放緩，僅在大連和哈爾濱分別有9.6萬平方米和18.3萬平方米土地入賬。截至2014年底，中海地產(chǎn)在北方市場的土地儲備為1314萬平方米，東北三省土地儲備面積達到992.4萬平方米，占整個北方市場的75.5%。

去化危情

長期以來，整體軟裝寶億萊家居飾品，中海地產(chǎn)在北方房地產(chǎn)市場的去化能力在同行中一直名列前茅。

2014年年報顯示，中海地產(chǎn)在北方地區(qū)年合約銷售金額達到203.7億港元，銷售面積202.4萬平方米，占公司總銷售面積的30.7%。

不過細看中海地產(chǎn)從2009年到2014年的年報，在北方地區(qū)的土地儲備和項目年銷售方面存在著微妙的變化。

數(shù)據(jù)顯示，2009年到2012年中海地產(chǎn)北方地區(qū)的土地儲備基本保持在1000萬平方米級水平，分別為900萬平方米、868萬平方米、1047萬平方米和955萬平方米，而同期的項目銷售面積卻有大幅增長，從2009年的88萬平方米到2012年的184萬平方米，年均銷售面積增長率超過27%。

形勢在2013年發(fā)生變化，彼時中海地產(chǎn)東北拿地異軍突起，北方地區(qū)的土地儲備也由2012年的955萬平方米陡增至2013年的1433萬平方米，不過當年項目銷售僅有188萬平方米，與2012年基本持平。

2014年中海地產(chǎn)北方地區(qū)土地儲備稍有下降，項目銷售增長也不顯著，同比只提高7%，軟裝設計家居產(chǎn)業(yè)鏈，去化速度顯著減緩。

從今年2月份以來，公開信息顯示中海地產(chǎn)北方地區(qū)沒有新增土地儲備，“一方面這符合中海地產(chǎn)年中銷售、年末拿地的節(jié)奏，另一方面也有東北市場去庫存的考慮。”上述熟悉中海地產(chǎn)的人士表示。

東北三省這個老工業(yè)基地正面臨著一系列的發(fā)展問題，經(jīng)濟增長低速、人口流失嚴重。

按照第六次全國人口普查數(shù)據(jù)，東三省每年凈流出的人口約200萬人。東北三省中，黑龍江和吉林都是人口凈流出，遼寧僅有沈陽、大連兩地每年有凈流入人口20萬人。

“東北流出人口多為高精人群，而流入人員多為剛剛畢業(yè)的大學生以及周邊的農(nóng)業(yè)人口等等�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，除卻人口外流的數(shù)量，流出人口和流入人口兩者之間的綜合差距也是巨大的。

在哈爾濱和遼寧省，大量的人口流失已然讓當?shù)貥鞘行纬闪斯┐笥谇蟮奈ｋU局面。

從整個遼寧省來看，2014年1~8月遼寧房地產(chǎn)投資增幅為-3.5%，這是2014年以來的首次負增長。而吉林、黑龍江在去年1~8月房地產(chǎn)投資增速分別為-16.5%、-17.1%。

2015年以來，沈陽房地產(chǎn)市場依然沒有擺脫陰云。數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度沈陽房地產(chǎn)開發(fā)投資下降了13%，土地供應量和成交量分別下降73.03%和66.07%，商品房銷售面積同比下降2.86%。

從中海地產(chǎn)2014年地產(chǎn)項目竣工面積來看，北方地區(qū)為307.8萬平方米，為各大地區(qū)之首。其中僅沈陽的項目竣工樓面面積就達到170萬平方米，超過整個北方地區(qū)竣工量一半以上。

和很多深入東北三省的房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中海地產(chǎn)在這里的項目的去化情況亦不理想。

據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，目前包括中海城在內(nèi)的多數(shù)樓盤已經(jīng)通過自己舉辦的房交會進行促銷，部分開發(fā)商推出的銷售措施中，首付比例甚至低至1萬元。

“東北經(jīng)濟的下滑，是市場整體的問題，包括人口的凈流出的問題，都是判斷一個市場非常重要的信號。”中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示

不難看出，能否逃離這次危機的關鍵問題在于中海地產(chǎn)在東北市場能否始終保持積極的去化能力。