【年報觀察之八】兩年下鄉(xiāng)三年回城風(fēng)口上的華潤置地玩什么

它是最有希望成為千億軍團第八位成員的房企，縱然在過去數(shù)年中行事極低調(diào)，但其實一直處于風(fēng)口中。

當(dāng)萬科股權(quán)爭奪戰(zhàn)打響，華潤出聲否定相關(guān)重組決議而引起資本界的熱烈討論之際，這家房企還在為沖刺千億銷售額而努力。

從多年前母公司華潤集團入股行業(yè)老大萬科開始，華潤置地就顯尷尬。嚴格來說，它并非集團地產(chǎn)版塊上唯一的一環(huán)，資源難免被分一杯羹，此外也少不了被拿來與萬科比較、挑剔的壓力。

在經(jīng)過戰(zhàn)略糾錯、從三四線折返一二線城市，前集團董事長宋林和前公司董事長吳向東等人因涉貪腐而下臺所導(dǎo)致的人事震蕩等變動后，華潤置地給市場留下一個匆忙身影——

為提升毛利率、擴大銷售規(guī)模而重返核心城市，為重返核心城市而頻繁拿高價土地、為拿高價土地又頻繁融資。與此同時，向華潤集團請求資源注入以孵化更多優(yōu)質(zhì)項目，繼續(xù)深耕商業(yè)物業(yè)市場，在銷售和持有中爭取平衡點。

回歸一線路漫漫

2015年，華潤置地銷售金額為人民幣865.37億元，同比增長15.3%，完成對外宣稱目標(biāo)的109%。其銷售排名在萬科、綠地、恒大等七位千億軍團之后，是最有希望成為千億軍團第八位成員的房企。

令人驚嘆的是，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，這一年華潤置地用于拿地的金額占據(jù)銷售額的68%——公司年內(nèi)以總地價592.1億元人民幣在一線和供求關(guān)系健康的二線城市如北京、上海等城市購入18宗地，計容建面為510萬平。

至此，華潤置地已布局53個城市，總土地儲備面積達4126萬平。按城市劃分, 其中 85%的土地位于一、二線城市，基本完成從三四線城市回歸一二線城市的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

戰(zhàn)略糾錯初見成效，一二線項目增多直接提高公司毛利率。2015年，華潤置地扣除投資物業(yè)評估增值后利潤為142.1億港元，毛利潤率為31.2%，同比2014年的30.6%有所改善。

華潤置地依然是市場上難得的能把毛利率保持在30%以上的房企。緣于一次因錯判政策而導(dǎo)致的戰(zhàn)略失誤，在2010-2014年的四年間，華潤置地一直在圍繞毛利率戰(zhàn)斗。

2010年，一二線城市樓市過熱惹來國家重拳打擊，華潤置地開始改變策略，寶億萊家居飾品，開發(fā)重心轉(zhuǎn)移到三四線。

由此所致的影響很快就反映在年報上。2010年，公司銷售面積只有218萬平，同比2009年只上漲1.3%。銷售金額只有222.6億元，同比下降了11.3%。當(dāng)時，吳向東等管理層認為，這是因為2010年比2009年多了更多二三線項目。

盡管全年銷售額只有222.6億元，但華潤置地依然大手筆斥資190億元，增加660萬平方米土地儲備，新進入揚州、唐山、長春、萬寧、徐州、南昌、泰州、哈爾濱、淄博。這九個城市全為三線城市。

2011年，公司銷售額是359.58億人民幣，同比上漲61.5%；銷售面積297.76萬平，同比增長36.5%。耗資195億元人民幣，新進入南京、常州、鹽城、惠州、威海、秦皇島、贛州、日照8個城市——依然全是三四線城市，由此帶來了942萬平新增土儲。

2011年開始，華潤置地強調(diào)周轉(zhuǎn)率，把大部分項目的周轉(zhuǎn)期控制在一年以內(nèi)。試圖以周轉(zhuǎn)率來拉動ROE，以彌補毛利下降的缺口。

至2012年，全年公司共有8個項目實現(xiàn)拿地到開盤周期控制在12個月內(nèi)。銷售金額為521.93億元，銷售面積為473.61萬平，分別較2011年上升45.2%和59.1%。

此時，2010年在三四線拿下的項目集中進入結(jié)算期。住宅開發(fā)業(yè)務(wù)營收為385億港元，然而三四線城市所貢獻的業(yè)績不足10%。華潤置地毛利率出現(xiàn)了自2007年上市后的首次下降，從2011年的39.6％降至2012年的37.6%。

中國的城鎮(zhèn)化腳步并沒有預(yù)期中走得那么快。認清形勢后，華潤置地開始回歸一二線。這也是同期其他開發(fā)商的一致動作，2010-2011年不少房企都把重心轉(zhuǎn)移到三四線城市開發(fā)上。

2013年，華潤置地的銷售金額和銷售面積為663.06億人民幣和578.23萬平，同比上升27%和22.1%，增速放緩。新增土地量是歷年之最，耗資395.36億元新增1009.66萬平土儲，拿地城市轉(zhuǎn)移到上海、廣州、南京等一二線城市上。

2013年，華潤置地毛利率下探至28.2%，跌破30%的紅線。即便到了2014年，毛利率也僅有30.6%，距離最近五年即2010-2015年的峰值39.6%（2011年毛利率）仍有9%的巨大差距。

2014全年銷售金額為692.1億元，銷售面積660.09萬平，同比增長4.4%和14.2%，增幅再次收窄。土地儲備方面，耗資301.56億元增持21宗地，增持廣州、南京、合肥等一二線城市。截止至2014年底，公司已布局全國51個城市，總土儲為4004.41萬平。

值得一提的是，2013年華潤置地內(nèi)部曾制定未來兩年的銷售目標(biāo)，即在2014年實現(xiàn)800-900億元的銷售金額，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，2015年正式破千億，可惜事與愿違。

資金承壓術(shù)

2015年，華潤集團在全球500強企業(yè)的排名是第115位，核心業(yè)務(wù)包括消費品、電力、地產(chǎn)、水泥、燃氣、醫(yī)藥、金融版塊。2015年末，集團實現(xiàn)銷售收入4729.2億元人民幣，利潤總額440.3億元人民幣，資產(chǎn)總額9994.8億元人民幣。

2015年，華潤置地的營收和利潤占比分別是18.3%和26.8%，是貢獻集團利潤最突出的業(yè)務(wù)模塊之一。然而近年來，不管是宋林還是履新的傅育寧，掌舵者從集團角度俯瞰地產(chǎn)業(yè)務(wù)的思路皆有了變化。

宋林認為財務(wù)杠桿和客戶杠桿是企業(yè)經(jīng)營的基礎(chǔ)，相比住宅，商業(yè)物業(yè)能帶來更多的客戶群，寶億萊家居飾品，從而撬動更大的財務(wù)杠桿。

2009年，華潤置地明確提出了轉(zhuǎn)型思路，向“住宅開發(fā)+投資物業(yè)+客戶增值服務(wù)”的業(yè)務(wù)發(fā)展模式轉(zhuǎn)變。宋林曾對外表態(tài)稱，“我們看重的不是地產(chǎn)本身，而是華潤置地真正能掌握的客戶�！�

2014年，傅育寧空降華潤集團后，看重金融和互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)的發(fā)展。有觀點認為，商業(yè)地產(chǎn)與金融關(guān)系密切，華潤置地旗下多個商業(yè)項目未來有做成資產(chǎn)包上市或向證券化方向發(fā)展的可能。

據(jù)公司研究，未來三至五年內(nèi)，重心仍在發(fā)展商業(yè)物業(yè)�？偛锰朴略�表態(tài)，2017年和2018年，華潤置地將迎來商業(yè)項目開業(yè)的高峰期。他認為，持有型物業(yè)將是華潤置地抵抗行業(yè)風(fēng)險的重要資產(chǎn)，到2017年，華潤置地的商業(yè)地產(chǎn)單獨剝離的估值相當(dāng)于一家市值1000億元的上市公司。

2015年年報顯示，華潤新開業(yè)的購物中心繼續(xù)增加，有青島萬象城、贛州萬象城、合肥萬象城、淄博萬象匯、沈陽鐵西萬象匯以及長沙萬象匯等六個購物中心相繼開業(yè)，開幕日店鋪開業(yè)率平均為87.9%。

截止至去年末，華潤置地在營業(yè)的投資物業(yè)總建面為491.2萬平。其中已開業(yè)的萬象城11個，五彩城／萬象匯7個，其他購物中心兩個， 2016 年和 2017 年將分別有 2 個和 5 個開業(yè)。

華潤置地的設(shè)想是，到2017年，旗下持有的商業(yè)物業(yè)租金收入達到總營收的10%。然而，按目前的情況看來，華潤置地離這一目標(biāo)還相去甚遠。