萬科地產(chǎn)搏命鄭州西:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)深陷違規(guī)泥淖

萬科地產(chǎn)搏命鄭州西:產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)深陷違規(guī)泥淖 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)     2014-07-08 13:45

[摘要] 不能分割銷售甚至不能開展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的科教用地，神秘離去的前股東和一地雞毛的爛攤子，萬科為何連基本的盡職調(diào)查都沒有做就貿(mào)然裝進(jìn)上市公司？園區(qū)有風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入需謹(jǐn)慎，作為擁有行業(yè)標(biāo)桿地位的頭號(hào)龍頭房企，進(jìn)入一個(gè)嶄新領(lǐng)域本應(yīng)該慎之又慎，不能以一句“不了解”或“不小心”來搪塞理應(yīng)知情的公眾和投資者。

有意擦邊也好，無心踩雷也罷，整體軟裝寶億萊家居飾品，萬科產(chǎn)業(yè)園區(qū)的首個(gè)試水之作真的變成了名副其實(shí)的“試錯(cuò)”。

不能分割銷售甚至不能開展經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的科教用地，神秘離去的前股東和一地雞毛的爛攤子，萬科為何連基本的盡職調(diào)查都沒有做就貿(mào)然裝進(jìn)上市公司？園區(qū)有風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入需謹(jǐn)慎，作為擁有行業(yè)標(biāo)桿地位的頭號(hào)龍頭房企，進(jìn)入一個(gè)嶄新領(lǐng)域本應(yīng)該慎之又慎，寶億萊家居飾品，不能以一句“不了解”或“不小心”來搪塞理應(yīng)知情的公眾和投資者。在這個(gè)事件中，鄭州當(dāng)?shù)卣�府部門更是顯得失職和失語，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目疑點(diǎn)重重的前世今生披露不透明甚至可疑，對(duì)前后進(jìn)入的企業(yè)對(duì)接更是難以自圓其說。美銘科技園是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)遭遇未知風(fēng)險(xiǎn)的典型投射，我們無意以模式風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)過分苛責(zé)萬科，但卻必須將這個(gè)樣本放大解剖，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)“門口的野蠻人”聞?wù)咦憬�，警鐘長(zhǎng)鳴。

對(duì)于萬科地產(chǎn)下一步的動(dòng)作，我們也將持續(xù)關(guān)注。我們希望政府與企業(yè)的博弈，是一個(gè)透明清晰的可見，而不再是模糊的莫可名狀。

初夏的鄭州，河南本地園區(qū)開發(fā)商殷經(jīng)理的車停在鄭州高新區(qū)西區(qū)科技大道上，車窗外正對(duì)著“美銘全球高新智慧產(chǎn)業(yè)園”的施工規(guī)劃公示板，其中“美銘科技”四個(gè)大字相當(dāng)顯眼。而在這塊公示板的左上角，可以看見并不明顯的“萬科”二字。“我們的項(xiàng)目也在這附近，最近三個(gè)月以來，寶億萊家居飾品，我一直沒看到美銘產(chǎn)業(yè)園有任何變化。”殷經(jīng)理對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

一年半前，2012年12月18日下午，一場(chǎng)被媒體形容為“異常低調(diào)”的簽約儀式在美景集團(tuán)舉行。萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁莫軍、鄭州萬科公司總經(jīng)理蔡平與美景集團(tuán)董事長(zhǎng)王小興、美景集團(tuán)總裁王軍等，共同出席了此次簽約儀式。

一方為中國(guó)千億級(jí)住宅開發(fā)商，另一方為當(dāng)?shù)佚堫^地產(chǎn)商之一。萬科和美景集團(tuán)“聯(lián)姻”成立了鄭州萬科美景有限公司，萬科占51%股份，美景持股49%，美景集團(tuán)將旗下七個(gè)住宅、寫字樓和科技園項(xiàng)目注入合資新公司，由新公司負(fù)責(zé)開發(fā)推出。這意味著，當(dāng)時(shí)原本由美景集團(tuán)負(fù)責(zé)建設(shè)運(yùn)營(yíng)的美銘產(chǎn)業(yè)園自此正式交由萬科打理。三個(gè)月之后，該項(xiàng)目就出現(xiàn)在了萬科的年報(bào)之中。

然而，對(duì)于這個(gè)萬科地產(chǎn)首次試水產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的項(xiàng)目，一位不愿具名的鄭州萬科負(fù)責(zé)人卻告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者：“當(dāng)時(shí)萬科接手美銘產(chǎn)業(yè)園之后，對(duì)土地性質(zhì)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作方式以及整個(gè)項(xiàng)目的定位其實(shí)都不清晰。”

美銘產(chǎn)業(yè)園所在地塊的科研用地性質(zhì)決定了其面臨無法分割銷售的政策壁壘，而萬科地產(chǎn)這位產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新兵對(duì)于持有運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)值更是幾乎為零。在最初主打獨(dú)棟、分層銷售的招商中心被當(dāng)?shù)卣�府取締之后，貿(mào)然闖入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的萬科面臨著進(jìn)退兩難的窘境。而輕易將一個(gè)產(chǎn)權(quán)存在重大隱性風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目納入上市公司，則暴露出萬科在風(fēng)險(xiǎn)管控方面的疏失。

如今，美銘科技產(chǎn)業(yè)園的兩棟高層建筑已經(jīng)封頂，工程陷入停滯，前路依然未卜。

美銘園區(qū)身世之謎

“對(duì)于萬科來說，當(dāng)初拿下這塊產(chǎn)業(yè)園實(shí)屬無奈之舉。”鄭州高新區(qū)一位產(chǎn)業(yè)園區(qū)負(fù)責(zé)人向中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者透露。

他告訴記者，萬科打算與美景集團(tuán)合資成立鄭州萬科美景時(shí)，一開始并沒有收購美景旗下美銘產(chǎn)業(yè)園的計(jì)劃，但地方政府為了盤活這塊產(chǎn)業(yè)園，在萬科拿下高新區(qū)西區(qū)“萬科城”項(xiàng)目住宅用地的同時(shí)將美銘項(xiàng)目打包“塞”給了萬科。

“開發(fā)萬科城的條件就是把產(chǎn)業(yè)園做起來。”上述運(yùn)營(yíng)商告訴中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者。

早在2010年，為了配合鄭州市“十二五”規(guī)劃中對(duì)于發(fā)展信息軟件類產(chǎn)業(yè)的要求，鄭州市就在《鄭州市城市總體規(guī)劃（2010年-2020年）》中提出了“一城兩園、東西聯(lián)動(dòng)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間格局。

于是，承接鄭州市軟件信息發(fā)展平臺(tái)的重任落在將重點(diǎn)建設(shè)的鄭州IT產(chǎn)業(yè)園以及中原國(guó)際軟件園兩個(gè)高端軟件產(chǎn)業(yè)園區(qū)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，寶億萊家居飾品，其中位于鄭州市高新區(qū)的鄭州IT產(chǎn)業(yè)園當(dāng)時(shí)被規(guī)劃為鄭州西區(qū)的高技術(shù)信息軟件服務(wù)中心。

而美銘科技園項(xiàng)目正是高新區(qū)鄭州IT產(chǎn)業(yè)園首批啟動(dòng)的骨干項(xiàng)目之一。

2011年，鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)在《鄭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會(huì)關(guān)于鄭州美銘科技產(chǎn)業(yè)園綜合開發(fā)有限公司鄭州美銘科技研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目的批復(fù)》中提到，同意鄭州美銘科技研發(fā)中心建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)，項(xiàng)目選址在鄭州高新區(qū)IT產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，用地性質(zhì)為科研用地，占地面積226畝，總建筑面積65.97萬平方米。建筑內(nèi)容主要為研發(fā)中心、檢測(cè)中心、實(shí)驗(yàn)室、辦公及配套設(shè)施。項(xiàng)目建設(shè)周期為15個(gè)月，總投資16億元，建成后預(yù)計(jì)年產(chǎn)值40億元，年納稅6.3億元，年利潤(rùn)8億元。

鄭州高新區(qū)管委會(huì)當(dāng)時(shí)批復(fù)的對(duì)象是鄭州美銘科技產(chǎn)業(yè)園綜合開發(fā)有限公司，該公司是由美景集團(tuán)有限公司與北京銘林國(guó)際置業(yè)有限公司（下稱“銘林置業(yè)”）聯(lián)合成立的。雖然美景集團(tuán)并沒有太多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的背景，但銘林置業(yè)正是北京小有名氣的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商北京坤鼎集團(tuán)的母公司。相關(guān)知情人士告訴記者，正是憑借著坤鼎“全球?qū)�業(yè)招商團(tuán)隊(duì)”的有力背書，美銘科技產(chǎn)業(yè)園綜合開發(fā)有限公司才輕易博得了鄭州高新區(qū)管委會(huì)的青睞。

在2012年6月舉行的項(xiàng)目奠基儀式上，高新區(qū)管委會(huì)黨委副書記、管委會(huì)副主任賀炳岱在致辭中表示：“鄭州美銘科技園項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，對(duì)加快‘高新新城’和‘IT產(chǎn)業(yè)園’的推進(jìn)步伐具有重大意義，對(duì)吸引世界各地高新企業(yè)扎根落戶高新區(qū)具有顯著帶動(dòng)作用。”然而，這個(gè)開發(fā)主體中最核心的銘林置業(yè)卻在不到半年內(nèi)就將合資項(xiàng)目公司的全部股權(quán)出讓給了美景集團(tuán)，迅速實(shí)現(xiàn)退出。據(jù)當(dāng)?shù)刂�情人士透露，就是這樣簡(jiǎn)單的拿地轉(zhuǎn)手，銘林置業(yè)就從中獲利上千萬元。

2012年底，萬科進(jìn)軍中原市場(chǎng)，與地方龍頭企業(yè)美景合作成立了萬科美景有限公司。“通過美景，萬科直接殺入了鄭州地產(chǎn)市場(chǎng)，不過美景集團(tuán)打包過來的美銘產(chǎn)業(yè)園卻成了萬科難以處置的雞肋。”上述高新區(qū)某產(chǎn)業(yè)園負(fù)責(zé)人表示。