蔡云：商業(yè)地產(chǎn)如何應(yīng)對(duì)中產(chǎn)時(shí)代消費(fèi)升級(jí)？

蔡云：各位同行，新老朋友，大家下午好！首先非常感謝觀點(diǎn)地產(chǎn)每年給商業(yè)地產(chǎn)同行們提供交流的平臺(tái)，很多朋友甚至是一年都在忙，每年見一面，每次見面都會(huì)碰撞出新的火花。在此，我代表中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)祝商業(yè)盛典的成功，希望各位同行在這里每年有所收獲以及交流經(jīng)驗(yàn)。感謝觀點(diǎn)地產(chǎn)的同行辛勤工作，讓我們每年在行業(yè)上碰撞交流一次。

中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長(zhǎng)蔡云

進(jìn)入今天的主題“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如何應(yīng)對(duì)中產(chǎn)時(shí)代的消費(fèi)升級(jí)”。短短的15分鐘對(duì)我來(lái)說(shuō)，對(duì)于中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)需求的了解和需求的發(fā)展方向無(wú)法一一展開。我們今天和明天可以繼續(xù)深入探討。我非常珍惜這15分鐘，希望和大家共同交流、探討這個(gè)話題。

談到房地產(chǎn)市場(chǎng)，每年都要回顧一年的情況。1-9月份很火爆，引發(fā)了“930”市場(chǎng)調(diào)控。1-9月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速快速提高，土地購(gòu)置熱情增高，銷售額也增長(zhǎng)了，從去庫(kù)存的風(fēng)風(fēng)火火中確實(shí)去了庫(kù)存，開發(fā)企業(yè)有所收獲。

9月份可以看到全國(guó)房?jī)r(jià)同比往上增長(zhǎng)，各地房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速回落、個(gè)人房貸款增長(zhǎng)，一線市場(chǎng)引領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，同時(shí)行業(yè)集中度越來(lái)越高，一線市場(chǎng)的熱情和高漲延到二、三線城市。10月份至今，“930”新政下來(lái)后，典型城市環(huán)比下降。北京、深圳等城市漲幅下跌。開發(fā)投資、同比、銷售額都在同比下降。

我們?cè)?0月份拿到的數(shù)據(jù)是70個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)，一線和二線都環(huán)比調(diào)落。戰(zhàn)略策略和市場(chǎng)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)停止上漲。整個(gè)房?jī)r(jià)供應(yīng)量和銷售量逐漸回落，市場(chǎng)趨于理性。

在座都是同行可以看出市場(chǎng)的變化，一是組合拳的出擊，可以說(shuō)房?jī)r(jià)平穩(wěn)回落是評(píng)價(jià)本次宏觀調(diào)控政策市場(chǎng)的檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)。宏觀調(diào)控加上監(jiān)管的策略，雙管齊下，使我們市場(chǎng)趨于理性。

可以看到四季度單季成交量同比下滑成定局，原來(lái)一個(gè)政策三個(gè)月顯現(xiàn)，現(xiàn)在立即顯現(xiàn)。中央去庫(kù)存，因城施策，我們的一二線熱點(diǎn)城市肯定會(huì)受到一定的調(diào)整和調(diào)控。全年市場(chǎng)度比較集中，北京傳來(lái)的消息是盡管土地拍賣市場(chǎng)被限制了，熱度不減，今后的買地對(duì)于今后兩、三年開發(fā)周期來(lái)講，還是有一定的價(jià)格支撐。開發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大，這是現(xiàn)在市場(chǎng)最基本的問(wèn)題。

庫(kù)存繼續(xù)加大，不僅僅是住宅，商業(yè)地產(chǎn)的庫(kù)存更大，這種庫(kù)存不僅僅包括銷售庫(kù)存，更包括持有階段的庫(kù)存和控制。電商繼續(xù)充斥實(shí)體店，全國(guó)都是這樣。剛才我跟李總討論，為什么香港沒(méi)有，香港充斥小，內(nèi)陸沖擊多，這當(dāng)中有很多因素。市場(chǎng)都可以看到，如何做這個(gè)市場(chǎng)是我們現(xiàn)在要考慮的問(wèn)題。

關(guān)于今天的發(fā)展趨勢(shì)，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，2016年進(jìn)入中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)為主導(dǎo)的個(gè)性化消費(fèi)時(shí)代，實(shí)體商業(yè)的產(chǎn)品打造必須回歸價(jià)值創(chuàng)造的本質(zhì)。

一是體驗(yàn)式向場(chǎng)景式發(fā)展，交易商品到交易生活方式的轉(zhuǎn)變。有了電商、便捷購(gòu)物，怎么會(huì)到百貨公司購(gòu)買自己需要的產(chǎn)品。

二是個(gè)性化的細(xì)分人群占領(lǐng)市場(chǎng)，不再是大眾的、標(biāo)準(zhǔn)的、統(tǒng)一的、物美價(jià)廉的，而是很個(gè)性的市場(chǎng)。打破品類的界限，不再是單獨(dú)的百貨、單獨(dú)的體驗(yàn)、單獨(dú)的吃，吃喝玩娛購(gòu)游，包括健康體驗(yàn)、文旅等平臺(tái)，百貨業(yè)必須有新的出路。

三是高水平的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)憑借用自身良好的資本實(shí)力、管理模式、消費(fèi)者粉絲群體占領(lǐng)主導(dǎo)地位�，F(xiàn)在不是資產(chǎn)荒，而是我們拿什么應(yīng)對(duì)資產(chǎn)，沒(méi)有好的管理，怎么有資產(chǎn)和資本的合并和發(fā)展，這是我們商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要趨勢(shì)，我們呼喚證券化，我們拿什么應(yīng)對(duì)資本，這是需要我們行業(yè)思考的問(wèn)題。

談到今天的發(fā)展，中產(chǎn)階級(jí)，當(dāng)會(huì)務(wù)組把這個(gè)概念給我后，什么是中產(chǎn)階級(jí)，我們是不是，大家是不是，模模糊糊的可能是。

真正的中產(chǎn)階級(jí)，我國(guó)現(xiàn)在沒(méi)有任何一個(gè)官方的概念中承認(rèn)這個(gè)階層，普遍所采用的是框定在經(jīng)濟(jì)范疇的模糊名稱‘中等收入階層：麥肯錫全球研究所下的定義，1.35萬(wàn)到5.39萬(wàn)美元/年收入算是中產(chǎn)階層；國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7250～62500美元/年收入算是中產(chǎn)階層。

從1978年以來(lái)，國(guó)家市場(chǎng)取向營(yíng)造了市場(chǎng)環(huán)境，寶億萊家居飾品，政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境、對(duì)外交往環(huán)境、科技發(fā)展、時(shí)代發(fā)展造就了中產(chǎn)階級(jí)，所謂的中等收入階層，給他們提供了成長(zhǎng)的環(huán)境，寶億萊家居飾品，這個(gè)環(huán)境可以看到中產(chǎn)階級(jí)不發(fā)達(dá)造成社會(huì)的不穩(wěn)定的根源，如果中產(chǎn)階級(jí)越穩(wěn)定，社會(huì)越穩(wěn)定，中產(chǎn)階級(jí)是消費(fèi)文化的主流，抓住中產(chǎn)，就專著精準(zhǔn)、市場(chǎng)主流，這是我們發(fā)展方向。

我們現(xiàn)在研究什么是中產(chǎn)階級(jí)，中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)什么東西。一是品質(zhì)、品牌、品類，不會(huì)是其他的東西，我們要注意真正頂尖的品牌、頂尖的消費(fèi)不是經(jīng)常消費(fèi)的，抓準(zhǔn)中產(chǎn)階級(jí)的時(shí)代特點(diǎn)、消費(fèi)主流；二是注重體驗(yàn)、享受和休閑，不再是吃飽飯，而是吃飽飯后的享受體驗(yàn)，中產(chǎn)階級(jí)要差異化，他要自己知道是中產(chǎn)，心里清楚我不是富豪，也不是最低的社會(huì)等級(jí)，寶億萊家居飾品，一定要區(qū)別出來(lái)。區(qū)別社會(huì)最底層，大部分是惡意區(qū)別的。

中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)正處于一個(gè)中西方交融的時(shí)刻，世界一體化，全球一體化，資訊一體化，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)了不同階層人士的收入變化也是中的中層階級(jí)更加發(fā)展壯大。中層階級(jí)注定是中國(guó)最具消費(fèi)潛力的群體，并且也是潛在數(shù)量最大消費(fèi)群體。

關(guān)于消費(fèi)提升，國(guó)內(nèi)“三期疊加”陣痛不斷深化，經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)加大。在嚴(yán)峻復(fù)雜的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，“三駕馬車”中的投資和出口增速放緩，而消費(fèi)一直保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，尤其是消費(fèi)升級(jí)持續(xù)加快，新消費(fèi)不斷孕育成長(zhǎng)，對(duì)緩解經(jīng)濟(jì)下行壓力起了積極作用，成為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行的“壓艙石”。

消費(fèi)靠能消費(fèi)得起的主流人群消費(fèi)作為支撐，國(guó)家現(xiàn)在適時(shí)提出供給側(cè)改革，刺激消費(fèi)，正好適應(yīng)消費(fèi)升級(jí)的表現(xiàn)。消費(fèi)升級(jí)包括從溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變，我們知道吃飽了，從房子、固定消費(fèi)品、耐用消費(fèi)品到現(xiàn)在的享受型消費(fèi)，我們經(jīng)歷了消費(fèi)的變革，在這個(gè)變革中，中產(chǎn)階級(jí)希望得到一種溫飽型向小康型的轉(zhuǎn)變。消費(fèi)從低端到中端、高端發(fā)展，這是發(fā)展的緩慢過(guò)程。整個(gè)消費(fèi)不是簡(jiǎn)單的，而是高層次、有質(zhì)量、有內(nèi)涵。

消費(fèi)形態(tài)轉(zhuǎn)變成服務(wù)型，不只是買房、買車，更多的是向服務(wù)型，我要享受、度假、休假、體驗(yàn)，享受一切生活便捷。消費(fèi)方式由線下向線上融合發(fā)展，我們知道互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)整個(gè)對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)促進(jìn)非常大，我們有53%的網(wǎng)民，更多的是8億網(wǎng)民，特別是移動(dòng)消費(fèi)，肯定是線下向線上發(fā)展。消費(fèi)行為從簡(jiǎn)單的模仿、體驗(yàn)、物美價(jià)廉、從眾變成特殊的方面。我們可以看到當(dāng)前的居民消費(fèi)已經(jīng)從住宅、買房、買車考慮。

我們知道2015年人均住房面積，城市內(nèi)大概是35.8平米，農(nóng)村49.3平米，老百姓每100戶人家有31戶有車。2015年居住、交通包括效應(yīng)的變化超過(guò)了全年消費(fèi)的53.4%，所有消費(fèi)中，這個(gè)占很重要的部分。我們的消費(fèi)從現(xiàn)在從眾型到個(gè)性化消費(fèi)，人均購(gòu)買通訊工具，收集、iPad人均消費(fèi)183元，數(shù)字相當(dāng)大。

消費(fèi)升級(jí)下，我們對(duì)市場(chǎng)要求，我們做什么，一要滿足精神需求，從大眾走向小眾，從身份彰顯轉(zhuǎn)向個(gè)性表達(dá)他們的消費(fèi)行為更精明和成熟，不再是簡(jiǎn)單追求的不再是財(cái)富地位，更多的是細(xì)節(jié)。