中海地產(chǎn)集團(tuán)有限公司公開(kāi)發(fā)行公司債券募集說(shuō)明書(shū)摘要

中金金網(wǎng)力推i牛股：短信第一時(shí)間提醒      新浪財(cái)經(jīng)Level2：A股極速看盤(pán)

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　　(上接B9版)

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　　注：項(xiàng)目名稱(chēng)為公司內(nèi)部管理名稱(chēng)

　　截至2015年6月末，公司主要在建項(xiàng)目土地面積合計(jì)645.0萬(wàn)平方米，總建筑面積達(dá)1，951.8萬(wàn)平方米，項(xiàng)目主要分布在上海、北京、深圳、廣州、沈陽(yáng)、天津、無(wú)錫、長(zhǎng)春、南京、寧波、佛山、大連、濟(jì)南、煙臺(tái)、武漢等國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的一線和二線城市。

　　2、主要擬建項(xiàng)目：

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　　注：項(xiàng)目名稱(chēng)為公司內(nèi)部管理名稱(chēng)

　　截至2015年6月末，公司主要擬建項(xiàng)目總土地面積261.7萬(wàn)平方米，總建筑面積577.1萬(wàn)平方米，主要分布于濟(jì)南、青島、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、西安等國(guó)內(nèi)較發(fā)達(dá)城市。

　　3、土地儲(chǔ)備情況項(xiàng)目

　　單位：萬(wàn)平方米

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　　截至2015年6月末，公司土地儲(chǔ)備建筑面積共計(jì)2，123.3萬(wàn)平方米，可售面積合計(jì)達(dá)1，621.1平方米。按建筑面積總量排序，寶億萊家居飾品，土地儲(chǔ)備分布前十位的城市分別是沈陽(yáng)、濟(jì)南、長(zhǎng)春、佛山、青島、無(wú)錫、煙臺(tái)、福州、昆明、南京，均為國(guó)民經(jīng)濟(jì)較高，發(fā)展?jié)摿�較大的一二線城市。

　�。ǘ�）公司近三年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入構(gòu)成

　　1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和成本的構(gòu)成情況

　　近三年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分產(chǎn)品構(gòu)成情況 單位：千元

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　　近三年公司主營(yíng)業(yè)務(wù)成本分產(chǎn)品構(gòu)成情況 單位：千元

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　　近年來(lái)，公司營(yíng)業(yè)務(wù)收入持續(xù)快速增長(zhǎng)，2012年-2014年度，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入分別為22，519，031千元、33，232，749千元和49，498，001千元，平均年增長(zhǎng)率達(dá)到48.26%。其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入占比最大，2012年-2014年度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入分別達(dá)到21，599，016千元、32，596，271千元和48，寶億萊家居飾品，883，902千元，占比分別為95.91%、98.08%和98.76%。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的持續(xù)快速增長(zhǎng)，主要是源于結(jié)轉(zhuǎn)收入面積的不斷提高，2012年至2014年，公司結(jié)轉(zhuǎn)收入面積分別達(dá)到204.5萬(wàn)平方米、301.2萬(wàn)平方米，406.52平方米，平均增幅達(dá)到41.13%。

　　2、公司近三年毛利率情況單位：千元

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　　2012年至2014年，公司主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)逐年提高，分別達(dá)到9，487，356千元、10，841，930千元和17，396，647千元，其中，公司核心業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的毛利潤(rùn)分別為9，242，676千元、10，455，928千元和16，811，564千元，毛利率相對(duì)持續(xù)穩(wěn)定，分別為42.13%、32.62%和35.15%，平均36.63%，期間波動(dòng)主要是因?yàn)槭袌?chǎng)因素及不同項(xiàng)目利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)不同導(dǎo)致。公司開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利能力較強(qiáng)，且持續(xù)穩(wěn)定。

　　（三）公司近三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

　　1、項(xiàng)目開(kāi)工、竣工、在建情況

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　　2、銷(xiāo)售情況

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　　3、近三年土地購(gòu)置情況及未來(lái)三年土地購(gòu)置規(guī)劃

　　單位：萬(wàn)元·萬(wàn)平方米

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　　4、未來(lái)三年的預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況

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　　2012年至2015年6月末，盡管?chē)?guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)調(diào)控政策起伏多變，寶億萊家居飾品，但公司通過(guò)不斷積極地調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，拓寬融資渠道，嚴(yán)控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，完善項(xiàng)目的區(qū)域分布和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升公司的環(huán)境適應(yīng)性和可持續(xù)發(fā)展能力。最近三年，公司新開(kāi)工項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別為15個(gè)、26個(gè)、28個(gè)，新開(kāi)工面積分別達(dá)到312.7萬(wàn)平方米、621.8萬(wàn)平方米、635.4萬(wàn)平方米。每年竣工項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別為13個(gè)、19個(gè)、22個(gè)，竣工面積分別為255.5萬(wàn)平方米、287.2萬(wàn)平方米、637.8萬(wàn)平方米。每年簽約銷(xiāo)售金額分別為323.85億元、523.52億元、563.49億元，結(jié)轉(zhuǎn)收入面積分別為204.5萬(wàn)平方米、301.2萬(wàn)平方米、406.52平方米，相應(yīng)的結(jié)轉(zhuǎn)收入為225.19億元、332.33億元、488.60萬(wàn)元。公司新開(kāi)工規(guī)模、竣工規(guī)模、銷(xiāo)售金額、結(jié)轉(zhuǎn)收入面積及結(jié)轉(zhuǎn)收入金額等核心經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)均呈現(xiàn)逐年遞增，快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

　　土地購(gòu)置方面，公司過(guò)去三年土地購(gòu)置面積分別為117.2萬(wàn)平方米、304.6萬(wàn)平方米、191.8萬(wàn)平方米。未來(lái)三年土地購(gòu)置預(yù)測(cè)分別為215萬(wàn)平方米、230萬(wàn)平方米、250萬(wàn)平方米。土地購(gòu)置情況與市場(chǎng)環(huán)境和行業(yè)發(fā)展基本保持一致，體現(xiàn)公司經(jīng)營(yíng)拿地策略與市場(chǎng)周期變化的高度適應(yīng)性。

　　隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入平穩(wěn)調(diào)整的新常態(tài)，公司2015年-2017年三年預(yù)計(jì)銷(xiāo)售情況也將隨之進(jìn)入平穩(wěn)增長(zhǎng)期，未來(lái)三年預(yù)計(jì)簽約銷(xiāo)售面積分別為504萬(wàn)平方米、554萬(wàn)平方米、610萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)簽約銷(xiāo)售金額分別為620億元、680億元、760億元，相應(yīng)的銷(xiāo)售回款金額預(yù)計(jì)為590億元、650億元、715億元。

　　八、發(fā)行人的法人治理結(jié)構(gòu)及相關(guān)機(jī)構(gòu)最近三年的運(yùn)行情況

　�。ㄒ唬┌l(fā)行人的法人治理結(jié)構(gòu)

　　公司的組織結(jié)構(gòu)圖如下：

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　　（二）最近三年的運(yùn)行情況

　　最近三年內(nèi)，上述機(jī)構(gòu)均能夠按照《公司法》、公司章程及相關(guān)制度的規(guī)定履行相關(guān)職能，運(yùn)行情況良好。

　　九、發(fā)行人最近三年內(nèi)違法違規(guī)及受處罰的情況說(shuō)明及董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員任職資格情況。

　　發(fā)行人嚴(yán)格按照《公司法》、相關(guān)法律法規(guī)及《公司章程》的規(guī)定規(guī)范運(yùn)作、依法經(jīng)營(yíng)。發(fā)行人最近三年內(nèi)不存在違法違規(guī)行為，也不存在因違法違規(guī)行為受到相關(guān)主管機(jī)關(guān)處罰的情形。

　　發(fā)行人的董事、監(jiān)事及高級(jí)管理人員的任職資格符合《公司法》和公司章程的規(guī)定。報(bào)告期內(nèi)，董事的變動(dòng)履行了必要的法律程序，符合相關(guān)法律、法規(guī)和發(fā)行人章程的規(guī)定，合法有效。

　　十、發(fā)行人獨(dú)立運(yùn)營(yíng)情況

　　中海發(fā)展（00688.HK）是本公司間接控股股東，為香港聯(lián)交所上市公司。本次發(fā)行公司債主體中海地產(chǎn)為中海發(fā)展的境內(nèi)子公司。截至2014年末，中海發(fā)展有多家從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的子公司未包含在本次發(fā)行主體子公司范圍內(nèi)，發(fā)行人為中海發(fā)展在境內(nèi)最大的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體，發(fā)行人的業(yè)務(wù)、資產(chǎn)規(guī)模在中海發(fā)展的占比具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，2014年12月31日，發(fā)行人資產(chǎn)總額占中海發(fā)展資產(chǎn)總額比例為62.5%。本公司作為中海發(fā)展最大的境內(nèi)子公司，與控股股東在業(yè)務(wù)、資產(chǎn)、人員、財(cái)務(wù)、機(jī)構(gòu)等方面的獨(dú)立性良好。