珠江地產(chǎn)稱：不可能退出房地產(chǎn) 未裁員千人

8月中旬，一則地產(chǎn)企業(yè)“裁員千人、退出地產(chǎn)”的微博引發(fā)業(yè)內(nèi)的強烈關(guān)注，隨著越來越多人加入這出猜謎游戲，事件的主角也由此浮出水面——曾經(jīng)的“地產(chǎn)一哥”合生創(chuàng)展（00754.HK）老板朱孟依旗下另一集團珠江投資最終被聚焦。

雖然珠江投資與合生創(chuàng)展雙雙發(fā)表公開聲明否認了裁員、合并以及退出地產(chǎn)的種種傳聞，但依舊不能消除業(yè)內(nèi)的猜疑。因為業(yè)績和資金的壓力活生生橫亙在兩家公司面前，地產(chǎn)人員的非正常流失也非空穴來風。

諸多跡象顯示，早在2008年底曾經(jīng)以裁員降薪“過冬”的合生珠江系，如今又一次故伎重施。

裁員真相紛紛擾擾

還沒有上市的珠江投資，是朱孟依旗下最賺錢的一個綜合平臺。資料顯示，珠江投資的經(jīng)營范圍極為廣泛，包括煤炭開采、礦產(chǎn)開發(fā)、電力行業(yè)的投資；鐵路、公路、港口、通信、電腦網(wǎng)絡(luò)、環(huán)保、證券、教育行業(yè)的投資及管理等。除了持有上海電氣(601727.SH)9.08億股份外，珠江投資還擁有陽江、惠東等6個電廠，山西大同等4個煤礦，廣東省境內(nèi)已開通的有廣惠高速、廣深沿江高速，還有運煤專線的準朔鐵路項目等。

即便如此，珠江投資旗下還擁有規(guī)模龐大的地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與其兄弟公司合生創(chuàng)展多年來處于競合狀態(tài)，兩套班子運作，關(guān)聯(lián)交易頻繁。

據(jù)了解，公司老板朱孟依早有心思將兩家公司的地產(chǎn)業(yè)務(wù)合并到一個平臺上，但由于種種原因始終未能達成。這一次的“大規(guī)模裁員”風波同樣與流傳已久的合并傳聞頗有淵源。

8月18日，一則關(guān)于南方某開發(fā)商遣散近千名員工、將撤出房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的傳聞甚囂塵上。之后廣州有業(yè)內(nèi)人士向媒體披露，傳聞所指是珠江投資，其已經(jīng)裁撤掉開發(fā)部門，計劃不再新增項目，擬將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)放到合生創(chuàng)展這個唯一的上市平臺上。

隨后，香港有媒體報道：珠江投資近期已開始大裁員，項目不再設(shè)經(jīng)理崗位；裁員賠償額上限為3萬元，不接受裁員就必須降薪；珠江投資將放棄房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)行金融與產(chǎn)權(quán)投資。同樣，該報道也提及珠江旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將集中到合生創(chuàng)展。

不過，珠江投資很快否認了這一說法，在23日公開發(fā)布聲明稱：不可能退出房地產(chǎn)，也未裁員千人。

但公司的這一回應(yīng)又被部分離職員工所否定。有近期離職的員工爆料稱，公司不少中高層已經(jīng)辭職，包括在數(shù)月前離開的珠江地產(chǎn)原總裁廖惠文。根據(jù)爆料信息，除了部分員工主動辭職外，更多人是因為公司今年實行新的薪酬考核體系，變相被降薪降職而離開。

消息顯示，珠江地產(chǎn)裁員瘦身的根本原因在于房地產(chǎn)市場不景氣，公司銷售業(yè)績不好，資金壓力漸增，部分項目更陷入停滯封盤狀態(tài)。

有離職員工披露，該公司位于廣州的某個項目今年只銷售十幾套房，銷售額還不足以支付項目員工的工資。“從年初到現(xiàn)在，項目工程部門從22人減少到如今的兩三人。”

就在業(yè)內(nèi)一致關(guān)注珠江地產(chǎn)裁員之際，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，寶億萊家居飾品，又有人士向媒體爆料稱，合生也因為類似的原因啟動減員計劃，例如設(shè)計部門將從120人減少到80人，其余有的部門減員比例更高。

對于確切的裁員數(shù)量，目前還沒有權(quán)威的數(shù)據(jù)披露，僅有最早流傳的微博上顯示公司裁員數(shù)量高達上千人。而廣州一位接近珠江地產(chǎn)的業(yè)內(nèi)人士則表示：實際人數(shù)沒有網(wǎng)上傳言那么夸張，有的部門減員比例較大，例如工程、開發(fā)等；有的部門則未受太大影響。

囤貨封盤舍量保價

合生、珠江兩家同屬于朱孟依的地產(chǎn)公司，已經(jīng)不是第一次陷入裁員降薪傳聞，早在2008年底2009年初，就已傳出過一輪人事動蕩。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，這種一到行業(yè)低谷便減員的收縮戰(zhàn)略，直接緣于老板“重項目利潤輕企業(yè)周轉(zhuǎn)”的經(jīng)營思路。

知情人士透露，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，朱老板素來重視每個項目的利潤率，即公司所提及的高附加值產(chǎn)品，即便是市場低迷的背景下，寧肯房子賣不動，也不愿意降低價格。

就在28日合生創(chuàng)展的中期業(yè)績發(fā)布會上，朱孟依的這一經(jīng)營思路再度被公司董事局副主席張懿證實。張懿表示，由于堅決不會以價換量，公司在年初確定的150億銷售計劃難以達成，擬將任務(wù)下調(diào)到120億~150億元之間。

在這一戰(zhàn)略指導(dǎo)下，合生創(chuàng)展完全忽視公司積壓的四五百億可售的存貨資源，上半年僅銷售回款58億，而均價不降反升，同比上升11%至每平方米人民幣16263元，遠高于同行平均水平。

無獨有偶，珠江地產(chǎn)也采取類似的經(jīng)營策略。知情人士稱，進入宏觀調(diào)控之后，許多地產(chǎn)商都采取積極的營銷方式（包括降價促銷）去存貨，保證企業(yè)的正常周轉(zhuǎn)，但珠江卻因為不愿放棄單盤利潤率而出現(xiàn)項目的大面積滯銷，從而導(dǎo)致現(xiàn)金周轉(zhuǎn)失靈，只能選擇裁員瘦身降低成本，2008年如此，今年也是如此。

更為嚴峻的是，鑒于項目滯銷，公司更采取“封盤”策略，放緩甚至停掉部分項目，以等待市場轉(zhuǎn)機。而財務(wù)上的壓力，則以舉債乃至轉(zhuǎn)讓部分項目來緩解，甚至通過其他產(chǎn)業(yè)，如出售金融資產(chǎn)等方式反哺地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

從表面上看，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，朱孟依以及其合生、珠江所采取的“類冬眠”策略確保了每個地產(chǎn)項目都獲得較高的毛利率，但實際上，公司為此付出了較大的資金成本和時間成本。數(shù)據(jù)顯示，合生創(chuàng)展上半年利息開支高達14億港元，較上年同期增長約40%，另外，周轉(zhuǎn)率低下也直接拖累公司ROE（凈資產(chǎn)回報率），成長性不高，綜合盈利能力方面并沒有優(yōu)勢。

對此，有人士頗為不滿抱怨：這么多年合生、珠江無法發(fā)展就是因為老板的集權(quán)專權(quán)，更糟糕的是，目前公司試圖推行的集團管項目又在進一步強化這種模式。

有媒體披露，朱孟依加強集權(quán)管理的重要表現(xiàn)是強化家族管理。報道稱，在本次裁員的同時，珠江地產(chǎn)公司管理層調(diào)整中最顯著的變化是多位原本在集團工作的朱氏親信被委派至區(qū)域公司擔任老總，掌控整個珠江地產(chǎn)的運作，原崗位上的職業(yè)經(jīng)理人要么被降職削權(quán)，要么另謀出路。

消息進一步顯示，雖然朱孟依總是高薪聘請職業(yè)經(jīng)理人，但將公司的真正決策權(quán)始終都掌握在自己手里，這么多年以來，他個人“低價囤地、高價賣房”的經(jīng)營思路始終左右企業(yè)發(fā)展方向，即使業(yè)績增長速度上不來，也要保證每塊土地上掙盡量多的錢，否則就顯得“浪費”土地。

數(shù)據(jù)顯示，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，合生創(chuàng)展的土地規(guī)模逐年增加。公司稱，截至今年6月30日，土地儲備達到 3185萬平方米，足夠未來5~7年開發(fā)。但現(xiàn)實是，其同期的銷售規(guī)模不足40萬平方米，如果價格維持穩(wěn)定，全年銷售以120億推算，銷售面積將不會超過100萬平方米。