吳建斌:從碧桂園來(lái)看 房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是有機(jī)會(huì)的

網(wǎng)易房產(chǎn)訊   7月10日，2016中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)值創(chuàng)造高峰論壇暨智慧源新三板掛牌慶典在深圳華僑城洲際酒店盛大舉行。

在此次高峰論壇中，碧桂園集團(tuán)執(zhí)行董事、CFO吳建斌發(fā)表了以“房地產(chǎn)財(cái)稅管理”為主題的演講，吳建斌表示，中國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，向工業(yè)大國(guó)發(fā)展，離發(fā)達(dá)國(guó)家的最終城市化的要求差別還是非常大，在這個(gè)過(guò)程房地產(chǎn)公司就是個(gè)機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是有的，關(guān)鍵是怎么去做，做實(shí)際上就是差異化。

吳建斌表示，碧桂園面對(duì)這個(gè)機(jī)會(huì)做了三點(diǎn)調(diào)整，一是改變了三四線城市的銷(xiāo)售策略，產(chǎn)品面向改善型需求人群，因此碧桂園在三四五線城市是沒(méi)有那么多庫(kù)存的；二是進(jìn)軍一二線，把30個(gè)區(qū)域現(xiàn)在發(fā)展成50個(gè)區(qū)域；三是實(shí)行內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制，即合伙人機(jī)制，管理人都是公司的股東，持有公司加起來(lái)占公司所有項(xiàng)目的15%，碧桂園占85%。

以下為演講全文：

吳建斌：我們知道在2013年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常好，是房子都可以賣(mài)出去，經(jīng)歷了2013年到了2014年一過(guò)春節(jié)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)就非常的糟糕，房子又賣(mài)不出去，幾乎所有的公司大公司小公司都在尋求房地產(chǎn)怎么樣去度過(guò)這個(gè)冬天，所以當(dāng)時(shí)出現(xiàn)了很多理論，認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了白銀時(shí)代。如果白銀時(shí)代是一個(gè)目標(biāo)，房地產(chǎn)應(yīng)該從黃金時(shí)代走向白銀時(shí)代，他是個(gè)過(guò)程，這個(gè)過(guò)程是個(gè)起點(diǎn)，并不是一個(gè)終點(diǎn)，這是我當(dāng)時(shí)的一些看法。這些房地產(chǎn)公司經(jīng)歷了14年的比較難的一個(gè)市場(chǎng)，然后經(jīng)歷了15年，到了16年大家可以看到房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是一片興旺，碧桂園基本上是因?yàn)檫@種判斷在14年15年做了很好的布局，在今年銷(xiāo)售就非常好，到了五月底整個(gè)銷(xiāo)售過(guò)了一千億，到了6月30日我們銷(xiāo)售過(guò)了1300億，然后市場(chǎng)上就把我們今年銷(xiāo)售的目標(biāo)做了個(gè)調(diào)整，大家也知道是2200億，從這個(gè)事實(shí)說(shuō)明什么？說(shuō)明作為一個(gè)企業(yè)，怎么樣去認(rèn)識(shí)這個(gè)市場(chǎng)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，整體軟裝寶億萊家居飾品，中國(guó)是一個(gè)農(nóng)業(yè)大國(guó)，向工業(yè)大國(guó)整個(gè)在發(fā)展之中，離這些發(fā)達(dá)國(guó)家的最終的這些城市化的要求差別還是非常大，在這個(gè)過(guò)程房地產(chǎn)公司就是個(gè)機(jī)會(huì)，這個(gè)機(jī)會(huì)怎么去看？那就是我們?cè)趺礃舆m應(yīng)這個(gè)市場(chǎng)，當(dāng)這個(gè)市場(chǎng)從碧桂園的觀點(diǎn)來(lái)講，房地產(chǎn)市場(chǎng)永遠(yuǎn)是有的，關(guān)鍵是你怎么去做。做實(shí)際上就是差異化，寶億萊家居飾品，所以我們?cè)?015年年初公司在差異方面做了三件事，也可能對(duì)大家稍微有點(diǎn)啟發(fā)。

一個(gè)大家也知道碧桂園是三線四線五線城市的發(fā)展商，所以我們?cè)?5年做的第一件事就是我們把三四五線城市原來(lái)開(kāi)發(fā)的那么一種的房子的需要把他改變了一下，我們改變?yōu)榻袆谒谷R斯產(chǎn)品，汽車(chē)行業(yè)的勞斯萊斯是汽車(chē)行業(yè)里面最高端自，他是針對(duì)富裕人群所建造的車(chē)子，所以碧桂園我們?cè)谌�四五線城市所建造的房子把客戶對(duì)象稍微做了個(gè)調(diào)整，我們面向的是什么？稍微富裕的人群，也就是每個(gè)城市我們認(rèn)為經(jīng)過(guò)三十年的發(fā)展會(huì)有10%-20%的人是富裕的人群，他們需要改善性的住房，我們所以生產(chǎn)的房子就面前這部分人群，所以我們實(shí)際上在三四五線城市沒(méi)有庫(kù)存，剛才大家講到那么多庫(kù)存的壓力，三四線城市壓力那么大，其實(shí)碧桂園沒(méi)有壓力沒(méi)有庫(kù)存，這個(gè)現(xiàn)象也是比較奇特的，就是因?yàn)槟愀淖兞四愕牟呗浴?/p>

我們?cè)?5年做的第二件事就是進(jìn)軍一二線，我們?cè)瓉?lái)在碧桂園的歷史上很少在一二線城市市中心做房地產(chǎn)，大家都知道的，所以我們?cè)?5年的6月份開(kāi)始就進(jìn)軍一二線，現(xiàn)在深圳上海廣州北京都有自己的房地產(chǎn)都有自己的團(tuán)隊(duì)，我們把三十個(gè)區(qū)域現(xiàn)在發(fā)展成50個(gè)區(qū)域，效果不錯(cuò)，正好趕上這個(gè)階段，我們中小企業(yè)可能遇上一些困難，碧桂園就給中小企業(yè)做聯(lián)營(yíng)渠開(kāi)發(fā)，而且效果也不錯(cuò)。

我們做的第三件事就是內(nèi)部的激勵(lì)機(jī)制，叫合伙人機(jī)制，合伙人機(jī)制，大家也知道我們房地產(chǎn)市場(chǎng)很多公司都在做，但是做的最徹底的最到位的，實(shí)實(shí)在在把管理人，跟職業(yè)經(jīng)理人結(jié)合在一起的，我們現(xiàn)在的所有的管理人都是公司的股東，持有公司加起來(lái)占公司所有項(xiàng)目的15%，碧桂園占85%，員工占15%，這個(gè)機(jī)制大大的促進(jìn)了員工給公司的這種聯(lián)系。員工的責(zé)權(quán)利跟公司緊緊的捆綁在一起，所以這個(gè)制度已經(jīng)發(fā)生了非常重要的作用，所以做了三件事，我們到了16年我們房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)的發(fā)力效果也不錯(cuò)，以這種發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)看，我希望碧桂園會(huì)在我們房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)居前三一點(diǎn)問(wèn)題沒(méi)有，甚至明年后年有機(jī)會(huì)可以銷(xiāo)售過(guò)三千億四千億也不是夢(mèng)，大概就是這么個(gè)情況。

房地產(chǎn)企業(yè)一定要認(rèn)清這個(gè)市場(chǎng)，一個(gè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)市場(chǎng)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，我們的轉(zhuǎn)型需要房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們的城鎮(zhèn)化需要房地產(chǎn)市場(chǎng)，然后我們老百姓改善生活需要房地產(chǎn)市場(chǎng)，這就是大事。在這種大勢(shì)之下我們?cè)趺醋�，做的根本就是差異化，你的產(chǎn)品有差異化你就有生命力，如果沒(méi)有差異化就沒(méi)有生命力，什么樣的產(chǎn)品有差異化？陳勁松我們都是中海出身的，在中海里面是決策層，也是常務(wù)董事財(cái)務(wù)總監(jiān)，他剛剛提到的是典型的例子，當(dāng)時(shí)楊主席到惠州一看，他就說(shuō)是把這個(gè)灣全部給我們，大概一萬(wàn)畝地，當(dāng)時(shí)實(shí)際上已經(jīng)有幾家房地產(chǎn)商在做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但是他們的效果不好，我們這里面總共涉及44000套房子，現(xiàn)在賣(mài)了可能幾套房，每年銷(xiāo)售大概是50億，平均從2012年開(kāi)始每年是50億的銷(xiāo)售額，大家有時(shí)間可以看看這個(gè)房子它的差異化在哪里？第一它的規(guī)劃是非常到位的，非常人性化的。第二，它把這個(gè)，特別是北方人所喜歡的藍(lán)天白云，陽(yáng)光沙灘全部含在里面去。第三，它里面有養(yǎng)老社區(qū)，有旅游的概念，還有各種人群所需要的各類(lèi)的房子，當(dāng)然最大的得意是因?yàn)樯钲谑且痪�城市，它的房?jī)r(jià)太高了，由于房?jī)r(jià)抬高，外溢型的買(mǎi)家就在增加，我們那邊的房子也才賣(mài)一萬(wàn)多塊錢(qián)，深圳已經(jīng)賣(mài)到六七萬(wàn)，過(guò)去一個(gè)小時(shí)的路程，基于這些原因，這些房子非常成功，這就是差異化。我們企業(yè)真的是要研究你們企業(yè)差異化在哪里，當(dāng)你們研究清楚之后，你的市場(chǎng)就大大的打開(kāi)，關(guān)于國(guó)際化的問(wèn)題，剛才有領(lǐng)導(dǎo)也提到碧桂園，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，也走出國(guó)門(mén)，最近可能宣傳很多的就是我們?cè)隈R來(lái)西亞森林城市項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目占地20平方公里，從去年的12月的20日銷(xiāo)售，到今年六月份賣(mài)了一百億人民幣，如果現(xiàn)在終止什么不干也可以賺50個(gè)億。從碧桂園的實(shí)際情況來(lái)看，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是中國(guó)還是東南亞的市場(chǎng)是有的，關(guān)鍵你是怎么去做，一定要找準(zhǔn)你的差異化，找了差異化就是你成功的關(guān)鍵所在，謝謝。

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