殺入武漢市場 閩系房企禹洲地產36億并購漢陽潮江村兩地

總部位于廈門的禹洲地產(01628-HK)日前公布，于2016年12月16日，公司及間接全資附屬公司上海豐洲、沿海武漢、富智；沿海綠色家園(01124-HK)訂立合作協(xié)議，內容有關上海豐洲建議根據(jù)合作協(xié)議的條款及條件收購富智及武漢藍空100%權益。簡而言之，禹洲地產將以最高不超過35.89億元的代價收購沿海綠色家園旗下公司—— 武漢藍空房地產開發(fā)建筑有限公司位于漢陽潮江村的兩宗地，其中，第一幅土地占地面積75,951.68平方米，土地用途為商務金融用地；第二幅土地占地92,665.53平方米，土地用途為城市住宅用地。禹洲地產本次的拿地價，按該土地的計容建筑面積598,179平方米乘以6000元/平米厘定。

禹洲地產并購武漢藍空項目前后構架圖

認定為進軍武漢市場時機良好 禹州敲定漢陽項目

來自禹洲地產的公告顯示，整體軟裝寶億萊家居飾品，該集團一直尋找機會進入新的、有長遠增長潛力的城市發(fā)展業(yè)務�？紤]到該土地的位置及擬定用途，董事會認為合作協(xié)議及據(jù)此擬進行之交易可為本集團提供多元化其物業(yè)組合及進軍武漢市場(董事會認為該市場增長前景利好)的良機，以期為股東帶來更大投資回報。

根據(jù)公告內容，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，本次收購將通過以下方式進行：

1、沿海武漢或其關聯(lián)方將收購吳慶斌先生（為富智的一般合伙人）所持金額為人民幣220萬元的富智合伙權益，以使富智將由沿海武漢、亞昕（為沿海綠色家園的全資附屬公司）及其關聯(lián)方全資擁有；

2、上海豐洲將就增加富智的合伙資本注資人民幣4.7億元，于注資完成后，寶億萊家居飾品，上海豐洲將持有富智的53.044%合伙權益；

3、第2步的注資完成后，沿海武漢將轉讓及促使轉讓其本身、亞昕及其關聯(lián)方所持富智全部合伙權益的46.956%予上海豐洲或上海豐洲指定的第三方。

接著，上海豐洲將以下列方式直接及透過富智間接收購武漢藍空的100%股權：(1) 富智將動用注資所得款項償還中誠信托貸款；且在償還中誠信托貸款后15個營業(yè)日內，沿海武漢將促使中誠信托向富智轉讓中誠信托所持武漢藍空的97%股權，以使富智持有武漢藍空的97.63%股權；(2) 沿海武漢將促使拍賣藍空建筑所持武漢藍空的2.37%股權。倘投標價低于人民幣8506萬元，上海豐洲或其指定的第三方將參與拍賣并出價收購該2.37%股權。倘投標價超過人民幣8506萬元，沿海武漢將確保該武漢藍空的2.37%股權轉讓予上海豐洲或其指定的第三方。

上述交易完成后，上海豐洲將持有富智100%股權，并通過富智間接持有武漢藍空97.63%股權，同時，上海豐洲直接持有武漢藍空2.73%股權。

6號、10號兩條地鐵線路加持 禹洲武漢項目搶占先天優(yōu)勢

相關信息顯示，武漢藍空地產此前拿下的漢陽潮江村兩宗地塊主要沿經開太子湖路，具體來說，則是在2011年6月，武漢藍空房地產開發(fā)有限公司通過掛牌方式，以89800萬元總價斬獲漢陽區(qū)潮江村P(2011)060號地塊，土地面積17.5萬平，容積率3.32-3.5之間，樓面地價1501元/平，該地塊由K1和K2兩塊地組成。

禹州地產收購的藍空地塊大致位置圖，K2位于左側，K1位于右側（圖片來源：高樓迷）

此后，該地塊項目便在艱難坎坷與負面之中推進，最終停滯：

2012年3月，武漢藍空房地產開發(fā)有限公司拿出P(2011)060號地塊(藍空南太子湖項目)一期規(guī)劃，即K1地塊規(guī)劃，在藍空南太子湖一期規(guī)劃中，土地面積80010平，容積率3.32，寶億萊家居飾品，建筑面積265521平，建筑密度18%，綠地率36%。主要建筑包括1棟售樓部、1棟高層酒店、5棟高層商業(yè)公辦樓和11棟中高層住宅樓。

　　2013年7月，武漢藍空南太子湖項目環(huán)境影響評價第一次公示，環(huán)評公示顯示，本輪環(huán)評的武漢藍空南太子湖項目地處漢陽潮江村，東面為潮江路，西、南面為共建路，北面為南太子湖北路，總投資12億。規(guī)劃凈用地面積為95013平，規(guī)劃用地性質為居住用地，可建建筑面積控制在332546平以內，容積率約3.5，建筑密度不大于25%。住宅建筑面積310000平，公建建筑面積20061.1平。主要建設內容為高層商品住宅樓、幼兒園、會所、獨立商業(yè)樓及其他配套設施。此環(huán)評為潮江村K2地塊，在2014年6月，該地塊拿到了規(guī)劃許可證公示批前公示。

此前公示的藍空南太子湖一期規(guī)劃平面效果圖（K1地塊）

　　值得注意的是，由于住宅建筑戶型結構比例應根據(jù)《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格意見的通知》(國發(fā)辦[2006]37號文)和武漢市的相關實施細則執(zhí)行，該用地位于三級控制區(qū)片。因此，潮江村K2地塊套型建筑面積90平以下的商品房建設面積不低于住房總建筑規(guī)模的66%。

但在相關規(guī)劃公示后，除了網貼時不時爆出的該公司與潮江村之間的糾葛外，該項目再無后續(xù)動作，直至本次收購的宣布。

關于藍空近幾年的動作 除了紙上規(guī)劃和負面無它

當前，該地塊周邊配套建設有地鐵6號線和地鐵10號線，經開永旺店，武漢外國語學校、育才小學、高爾夫球場、沌口體育中心、協(xié)和醫(yī)院經開分院等。而樓盤項目分布則有碧桂園泰富城、萬科翡翠玖璽等，其中，后者為當前經開區(qū)前期售價較高樓盤，上期開盤售價為20000元/平米，其拿地樓面地價為6991.47元/平米。

而禹洲地產本次收購后，會否對藍空前期的規(guī)劃公示圖再做修改尚不得知。

來者禹州：百強房企之一 長三角地區(qū)將為其主戰(zhàn)場

來自禹洲地產的官網信息數(shù)據(jù)顯示，禹洲地產成立于1994年，總部位于廈門。2009年11月，禹洲地產在香港聯(lián)交所成功上市（股票代碼：01628.HK），集房地產開發(fā)、商業(yè)投資運營、酒店運營、物業(yè)管理為一體的多元化的綜合性集團，具有房地產開發(fā)和物業(yè)管理雙一級資質，連續(xù)十年蟬聯(lián)中國房地產百強企業(yè)（自2011起連年躋身中國房地產50強，2014年躋身中國房地產40強，位列海西區(qū)域首位），為中國房地產業(yè)協(xié)會副會長單位。目前，公司在廈門、上海、北京、天津、南京、福州、泉州、龍巖、漳州、合肥、蚌埠、香港、新加坡等地均設有分支機構，現(xiàn)已擁有近70家子公司。