華潤置地大區(qū)整合 金融助力沖刺千億軍團

[導讀]長期以來，華潤置地秉持“總部、大區(qū)、城市公司”的三級管控，寶億萊家居飾品，大區(qū)權限極大，在大區(qū)轄內各城市精耕細作，此次大區(qū)的調整意在強化區(qū)域策略。

華潤萬科股權紛爭之際，華潤集團旗下的華潤置地業(yè)務和區(qū)域變革也在緊鑼密鼓地進行。

2014年，傅育寧執(zhí)掌華潤后，華潤集團動作頻頻，而作為華潤旗下最重要的板塊之一，華潤置地也正在經(jīng)歷大幅度的調整。

6月21日，21世紀經(jīng)濟報道記者獲悉，華潤置地旗下九大區(qū)將調整為六大區(qū)，同時也將帶來管理團隊的重整。

長期以來，華潤置地秉持“總部、大區(qū)、城市公司”的三級管控，大區(qū)權限極大，在大區(qū)轄內各城市精耕細作，此次大區(qū)的調整意在強化區(qū)域策略。

2016年首五個月，華潤置地及其附屬公司合同銷售額總額為428.6億元人民幣，

這意味著華潤置地已完成全年960億銷售目標的44.65%，有望提前完成銷售目標并向千億挑戰(zhàn)，成為第八個進入千億軍團的房企。

大區(qū)之變

在此次調整之前，華潤置地共有北京（樓盤）、上海（樓盤）、深圳、福建、沈陽、山東、江蘇、成都、武漢（樓盤）九個大區(qū)，其中北京大區(qū)將和山東大區(qū)合并、上海大區(qū)和江蘇大區(qū)合并、深圳大區(qū)和福建大區(qū)合并，成都、沈陽、武漢大區(qū)不變。也即目前的九大區(qū)將調整為六大區(qū)。

此次大區(qū)調整的同時，也伴隨著人事的調整。知情人士向21世紀經(jīng)濟報道透露，華潤置地山東大區(qū)總經(jīng)理張大為、沈陽大區(qū)總經(jīng)理李欣（均為華潤置地高級副總裁）同時升任置地聯(lián)席總裁，但他們各自的分管區(qū)域還未定。這一調整預計最快將于6月底正式宣布。

目前，華潤置地董事局副主席、總裁為唐勇。華潤集團總經(jīng)理助理吳向東分管華潤置地業(yè)務。

在華潤置地的三級管控模式下，主要依賴副總裁或助理總裁對于各區(qū)域公司進行大區(qū)分管，因而各區(qū)域公司第一負責人的授權非常大。這讓各大區(qū)域公司都有著自己的風格，整體軟裝寶億萊家居飾品，對于區(qū)域有著不同的經(jīng)營策略。

接近華潤的人士表示，此次大區(qū)調整其實謀劃已久，只是在最近基本確定；華潤意在加強區(qū)域深耕、聚焦核心城市，尤其是一二線城市。

2015年年報顯示，華潤置地已布局53個城市，總土地儲備面積達4126萬平方米，其中 85%的土地位于一二線城市，基本完成從三四線城市回歸一二線城市的戰(zhàn)略轉變。

從業(yè)績來看，深圳大區(qū)銷售額貢獻率為27%，上海大區(qū)為10.2%，北京大區(qū)為9.3%，亦即一線城市貢獻率接近50%。

過去幾年，由于在城市布局上曾有過短暫的戰(zhàn)略失誤，華潤置地在向千億邁進的路途一度停滯。年報顯示，華潤置地2013年、2014年的銷售額分別為663億元和692億元，增長幅度較小。

原招商局集團董事長傅育寧執(zhí)掌華潤之后，對華潤置地提出了新的要求。2015年，華潤置地銷售額達851.5億元，同比增長23%。

高盛高華報告顯示，2015年華潤置地新增的350億元人民幣權益土地儲備有61%位于一線城市，一二線城市占整體土儲比為10%及59%。

克而瑞分析師朱一鳴等認為，華潤置地的拿地力度變化表明，房地產(chǎn)屬于傅育寧眼中盈利性強、前景好的板塊，尤其在央企間整合力度加強的大背景下，不排除“大刀闊斧”進行并購和改革的可能。

在近日的華萬之爭中，華潤集團對深鐵入股萬科提出異議，有分析認為華潤置地和萬科存在整合的可能性。不過目前，華潤集團并沒有提出可行性方案。

金融助力地產(chǎn)

要實現(xiàn)進一步的“買買買”，進入千億軍團，資金是關鍵，而華潤置地在這方面的優(yōu)勢遠高于其他房企。

2015年，為增加土地儲備，公司先后通過配股、發(fā)債、票據(jù)兌現(xiàn)、出售股票、短期融資等手段，在資本市場融資超過270億元。

今年5月底，華潤置地在中國銀行(601988,股吧)間債券市場成功發(fā)行50億元人民幣中期票據(jù)，成為首家在中國債券市場公開發(fā)行熊貓債券（國際多邊金融機構在華發(fā)行的人民幣債券）的房企。

華潤置地認為，熊貓債券的成功發(fā)行有效拓寬了低成本人民幣融資渠道，對華潤置地繼續(xù)保持融資成本優(yōu)勢及進一步優(yōu)化有息負債結構均具有重要意義。

另一方面，寶億萊家居飾品，華潤置地在總價較高的項目上，合作項目明顯增加，通過與華發(fā)、九龍倉、華僑城、平安等“合體”來減輕資金壓力。

而更重要的是產(chǎn)融結合。傅育寧4月初在華潤集團內部講話中提出，將加快建立產(chǎn)業(yè)基金，“集團已經(jīng)決定組建大健康、商業(yè)地產(chǎn)、華創(chuàng)消費品、能源、微電子等9個產(chǎn)業(yè)基金�！�

早在2月，華潤置地深圳公司便與華潤信托、吳驥年、吳霏蘭、新豐樂及新豐宏就成立基金簽訂了合作協(xié)議。其中SPV出資1億元，LP份額計劃募集資金47.98億元，募集資金將用于華潤置地在珠海（樓盤）橫琴自貿區(qū)的國際化商貿綜合體“萬象世界”，總建面100萬平方米，預計總投資超過170億元。

這是華潤首次在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中引入基金。克而瑞地產(chǎn)研究中心研究員朱一鳴、傅一辰指出，對于華潤來說，市場上資金充裕、成本低，如果能采用引入基金、資產(chǎn)證券化等手段，寶億萊家居飾品，將能“解放”華潤沉淀的資金，投入到新的項目中，增加流動性。

在華潤集團的金融板塊中，還有銀行、信托、基金等業(yè)務，能與房地產(chǎn)板塊產(chǎn)生協(xié)同作用，這與恒大、綠地進入金融領域，形成“地產(chǎn)＋金融”的協(xié)同模式類似。隨著金融板塊的壯大，華潤置地未來可能利用母公司其他板塊的資源，寶億萊家居飾品，向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領域拓展和延伸。