中海地產并購中信地產：央企何苦“為難”央企

在中海并購中信進入實操階段的整整兩個月后，中信原有的地產項目開始重啟，但撕裂傷的疼痛感遠比想象的要強烈。

9月10日，因中海并購而擱置銷售的中信地產原有項目中信墅·云邸開盤，174套房源全部售罄，均價為5萬元/平方米。而按照中信地產的原定計劃，這一項目在今年3月的計劃銷售價格僅為3.8萬元/平米。

在天津（樓盤），中海對接手過來的中信公園城和中信城市廣場也做了價格調整。“這兩個項目之前中信也在賣，不過中信城市廣場中信賣得便宜。5月份中海接手后，對價格做了一定調整。中信公園城因為是郊區(qū)盤，售價沒有太大調整�！币晃粊碜匝肫蟮闹�情人士表示，這主要也是由市場決定的。

對于中海地產來說，在央企整合大背景下，一筆事關2400萬平方米土儲的重大收購，讓中海迎來新一輪壯大契機。

不過，中海究竟吃下的是大餐還是雞肋，仍有待時間的考驗。知情人士分析，中信地產真正好的項目基本去化完，中海收購來的中信現(xiàn)有項目多位于去庫存嚴重的重災區(qū)。這些項目，曾一度拖累中信地產業(yè)績增長乏力，未來會不會成為中海的包袱，也很難說。

上述知情人士透露，目前中海中信并購的后續(xù)工作仍在收尾中。“當初原定中信項目兌價310億元，中海還會拿出60多億元的商業(yè)項目并入中信平臺。但目前這一計劃仍無法兌現(xiàn)，又在重新算賬，而且中海具體將哪些項目并入中海也沒有明確消息�！�

在業(yè)內人士看來，在經歷一番人事大清洗之后，整體軟裝寶億萊家居飾品，中海對于中信項目面臨的問題除了人員的補給之外，更大的難點在于對中信項目在土地確權、定位、產品適銷等方面的突破。

中信之殤

6月30日，對于中信地產人而言，多少有些傷感。這一天，中信中海正式完成交接班，30年中信地產宣告消失。

“沒想到來得這么快。原來聽說整合要持續(xù)一年，會有一年的過渡期。但6月17日，單位突然拿出一套員工去留方案，寶億萊家居飾品，讓大家選擇，并要求6月30日前必須辦好手續(xù)�！敝行诺禺a一位離職員工告訴記者。

這位員工透露，超過70%的員工選擇拿離職補償金離開，選擇留下的不到30%。而這只是項目公司層面的離職率，在集團管理層層面離職率更高，能達到90%以上離職。

一位接近中信地產的業(yè)內人士告訴記者，“整合之前，中信地產一批背景硬的老員工有的調回集團，有的則調到了中信股份其他地產或金融平臺�！�

“其實，員工對整體安置方案還比較滿意，大部分人能接受，包括對員工的賠償、對老員工的照顧，都高于行業(yè)標準�！鄙鲜鲋行诺禺a離職員工告訴記者，方案制定總體是雙向選擇，但員工如果選擇去中海，中海是不可以拒絕的。而且，去中海的員工除了可以拿到補償金外，還能拿到融合專項獎勵金。

“雖然留在中海暫時待遇會不錯，但對中信人而言，更多憂慮的是留在中海的職業(yè)前景，包括對未來工作不確定性的擔憂�！绷硪晃恢行诺禺a前員工如是說。

“這跟中海之前與中海宏洋、中建地產的幾次并購最終以人員慘烈離開的前車之鑒有關。大家了解到的都是，中海文化強勢，被并購一方最終都是高層出走，人才流失，即使留下來，最終1-2年內，也都走了。很多人會有職業(yè)前景的擔憂�！彼�告訴記者。

一位接近中海地產的業(yè)內人士表示，中海文化的確比較強勢，而且自恃能力高人一籌，他們認為中海出來的人，至少比其他公司的人高兩級。

“中海盯上的是中信的土地儲備，要的并不是中信的人。所以，在人事任命或信任度上，肯定不如信任自己的員工�！鄙鲜鲭x職中信地產人士說。

據(jù)記者了解，中信地產未并入中海地產的一部分業(yè)務被重新整合為一個新的平臺——中信城市投資發(fā)展有限公司（簡稱“中信城投”），主要聚焦于土地一級開發(fā)、城市綜合體業(yè)務，中信副董事長兼總經理王炯親自掛帥。

在業(yè)內人士看來，“中信系”地產長期整而不合，業(yè)務增長緩滯，于整個集團而言變得越來越邊緣。在這一輪國企改革要求國有資本保值增值的大背景下，寶億萊家居飾品，中信選擇切割2400萬平方米住宅地產，將業(yè)務重心轉向擅長的金融領域和資源搭建領域，也是管理層聚焦主業(yè)的整體戰(zhàn)略部署考慮。

中信集團內涉及房地產及基礎設施業(yè)務分別有中信地產、中信泰富地產、中信和業(yè)、中信興業(yè)及新香港隧道五家公司，而前三者則主要經營地產業(yè)務。

一位接近中信地產的業(yè)內人士表示，從管理層角度看，中信的金融思維做地產并不擅長。中信集團內的地產業(yè)務平臺多，而且雜亂，很難把控，多年整而不合。

“地產不像金融，上一套系統(tǒng)之后，流程會很清晰。地產業(yè)務是散落在各地，中信又是弱總部。項目上的權力更大，所以總部很難把控。這也是管理層下決心切掉這一塊業(yè)務的原因之一。”上述業(yè)內人士說。

中海之難

據(jù)了解，中信轉讓給中海地產項目主要分布于25個城市，共126個項目。截至4月30日，總價值為1096.39億元人民幣。以住宅為主，包括已竣工待售的項目54個，正在開發(fā)中的項目31個，未開發(fā)項目41個。從區(qū)域分布來看，總建筑面積的45.4%位于華南地區(qū)，16.1%位于華東，15.2%位于華北。北部和西部地區(qū)的土地僅占13%。

對于中海地產而言，中信項目的注入，將進一步增加中海地產的土地儲備，幫助中海實現(xiàn)銷售規(guī)模的擴大。

中期業(yè)績會上，中海地產董事會主席郝建民便稱，中信整合帶來了資源貢獻，集團全年可售項目貨值將突破3000億港元，寶億萊家居飾品，因此決定把全年合約銷售金額目標上調到2100億港元。

有機構人士表示，中海與中信的資產置換，對于改善凈資產及盈利有利，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，成為另一個潛在的催化劑，這將有助改善中海的凈資產值3%至10%。

不過，也有市場人士認為，中海地產究竟吃下的是大餐還是雞肋，在房地產去庫存大趨勢下，要細看土地資源究竟是處于哪些城市。中信地產真正好的項目基本去化完畢，甩給中海的住宅項目，很可能給中海造成很重的去庫存任務。

據(jù)記者了解，中信地產的庫存主要集中在海南（樓盤）、長沙（樓盤）、天津及廣東的三四線城市。而中信泰富住宅項目更少，主要集中在揚州（樓盤）、萬寧及上海（樓盤）朱家角等地，中信泰富以商辦開發(fā)見長，最核心的如中信泰富和上海船廠合作的陸家嘴(600663,股吧)項目并不在此次合作范圍之內。

除了項目所處城市可能面臨去庫存壓力之外。另一大問題是，中信現(xiàn)有項目內的旅游地產項目占比較多，這也非中海地產所擅長。比如，中信在海南及內地南昌（樓盤）等地有大量旅游地產土地儲備。

有接近中海地產管理層的人士告訴記者，對于中信地產在三四線城市的項目，中海也有進一步的考慮。“中海旗下有兩大地產平臺，目前，中海地產聚焦一二線城市，中海宏洋則聚焦三四線城市。位于三四線城市的中信項目，將來主要并入中海宏洋平臺�！鄙鲜鋈耸空f。

在接受記者采訪的業(yè)內人士看來，中海的融資能力、成本控制能力、運營能力顯然優(yōu)于中信地產，并購來的項目給中海帶來機遇也帶來挑戰(zhàn)，這關鍵取決于中海的后續(xù)整合能力。

“在經歷了一番人事大震蕩之后，中海還將要啃的硬骨頭是中信現(xiàn)有項目在土地確權、定位、產品適銷方面的問題。這對于中海地產而言是一柄雙刃劍，能否處理好，將決定中海未來的江湖地位。”上述人士說。