淺析萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)這家香港上市公司的相關(guān)情況

　　2016年，從年度銷售目標(biāo)大降640億，到一季度銷售排名掉出房企十強(qiáng)，萬達(dá)商業(yè)進(jìn)入了最大的調(diào)整之年。今天我們從萬達(dá)2015年的年報(bào)中選取最重要的10個(gè)指標(biāo)，和2014年相比分為提升、保持與下降三類，來客觀的分析一下萬達(dá)商業(yè)這家公司。

　　提升：營(yíng)業(yè)額及租金增長(zhǎng)，資金成本有所降低

　　1、營(yíng)業(yè)額方面有較明顯的提升。其中特別是酒店經(jīng)營(yíng)收入和投資物業(yè)租賃及管理收入的提升是比較明顯的，同比分別增長(zhǎng)23.67%與26.75%，遠(yuǎn)超過營(yíng)業(yè)額15.14%的增速。

　　2、租金方面提升明顯。2015年萬達(dá)商業(yè)實(shí)現(xiàn)租賃收入136億元，同比增長(zhǎng)31.2%。而平均租金也從2014年的89.84元/月/平方米增長(zhǎng)8.6%至97.59元/月/平方米。

　　3、資金成本有所降低。萬達(dá)商業(yè)2015年平均借貸利率為6.73%，相較2014年的7.51%有0.78個(gè)百分點(diǎn)的下降。同時(shí)，根據(jù)萬達(dá)官方的透露，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，2016年這一指標(biāo)將會(huì)降到6%以下。

　　保持：銷售業(yè)績(jī)、利潤(rùn)率水平及營(yíng)銷管理費(fèi)用率保持良好

　　4、銷售規(guī)模方面，2015年萬達(dá)商業(yè)銷售1640.8億元，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，相較于2014年的1601.5億元，同比增長(zhǎng)2.45%保持良好。

　　5、利潤(rùn)率方面，2015年萬達(dá)商業(yè)毛利率為40.55%，寶億萊家居飾品，相較2014年的42.57%雖然有2.02個(gè)百分點(diǎn)的下滑，但依然高于40%；核心凈利潤(rùn)率從2014年的13.74%下降至13.70%，有0.04個(gè)百分點(diǎn)的略微下降。

　　6、營(yíng)銷管理費(fèi)用率方面，從2014年8.11%到2015年的8.02%，有0.09個(gè)百分點(diǎn)的略微下降，可以說保持的還是不錯(cuò)的。

　　下降：銷售均價(jià)、現(xiàn)金及長(zhǎng)短債務(wù)比有所下降，庫存升高

　　7、均價(jià)方面，2015年銷售均價(jià)為9813元，相比2014年的10836有9.43%的下滑。

　　8、現(xiàn)金方面，2015年為731.48億元，對(duì)比2014年的930.35億元下降21.38%，有將近200億的下滑。

　　9、長(zhǎng)短期債務(wù)比方面，從2014年的3.77下降至2.67，其中主要受短期有息負(fù)債同比上升14.99%至419.3億元所致，短期的償債壓力增加。

　　10、存貨方面，2015年為1672.56億元，比去年同期提高15.20%，庫存有所上升。

　　然而，未來萬達(dá)將走向何方，還要注意以下5點(diǎn)問題：

　　1、銷售不進(jìn)則退。銷售目標(biāo)從1600下滑到1000億，這當(dāng)中的壓力相對(duì)較大，而今年1-4月份萬達(dá)商業(yè)銷售的下滑也是比較明顯的。其中銷售均價(jià)的下滑預(yù)示著其在三四線的項(xiàng)目還是比重較高，對(duì)去化產(chǎn)生了較大的壓力。雖然從整個(gè)集團(tuán)的戰(zhàn)略上來講，未來將逐步提升經(jīng)營(yíng)收入所占的比重，但是從中短期來看，銷售仍將是萬達(dá)的一個(gè)重要的營(yíng)業(yè)收入來源。同時(shí)，銷售的給力與否也將決定著萬達(dá)短期的企業(yè)健康程度，這一點(diǎn)上面的回落，是很難僅僅用戰(zhàn)略上的調(diào)整來應(yīng)付過去。

　　2、三四線拿地過多。在2015年度的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，萬達(dá)曾表示已經(jīng)停止了在三四線城市銷售物業(yè)的拿地，但是根據(jù)近期公告來看，萬達(dá)還是拿了很多三四線的土地，很多地方實(shí)際還是有一定的壓力的，這一塊必須要在戰(zhàn)略上給予足夠的重視。

　　3、租金兩極分化。隨著萬達(dá)商場(chǎng)開業(yè)數(shù)量的增長(zhǎng)，租金也相應(yīng)隨之增加，這其中每平米實(shí)際的租金是更加重要的指標(biāo)。2015年萬達(dá)廣場(chǎng)全年可比廣場(chǎng)租金同比增長(zhǎng)10%，其中一二線城市租金增長(zhǎng)分別為9%和12%，保持這一指標(biāo)還是相當(dāng)不錯(cuò)的，寶億萊家居飾品，但是仍然有一定的壓力。而其租金結(jié)構(gòu)方面，萬達(dá)商業(yè)也會(huì)出現(xiàn)和今天中國(guó)房地產(chǎn)一樣的兩極分化情況，部分重點(diǎn)少數(shù)的項(xiàng)目貢獻(xiàn)了更多的租金和毛利，很多一般項(xiàng)目的表現(xiàn)卻比較一般。

　　4、海外注意選址。海外地產(chǎn)這塊并不是有錢就可以做的，從目前的選址、運(yùn)營(yíng)等方面來看，萬達(dá)的海外擴(kuò)張也不是一帆風(fēng)順的。以目前在售預(yù)售的項(xiàng)目來看，除了黃金海岸的項(xiàng)目壓力較大外，其他項(xiàng)目從選址到項(xiàng)目本身還是不錯(cuò)的，但后面幾個(gè)新的大型合作項(xiàng)目，如馬德里、印度、巴黎等明顯比之前的項(xiàng)目不靠譜得多，很多時(shí)候還是不能光看所謂的投資額，房地產(chǎn)還是位置位置位置。

　　5、輕資產(chǎn)進(jìn)程過慢。根據(jù)萬達(dá)官方的披露，目前已完成3個(gè)資產(chǎn)包共15個(gè)項(xiàng)目的交割，有5個(gè)項(xiàng)目還在進(jìn)行中，這個(gè)過程前后已經(jīng)有了一年半，從進(jìn)程來看還是沒有達(dá)到預(yù)期。投資人應(yīng)該不是對(duì)該模式本身不認(rèn)可，而是對(duì)要打包的這些項(xiàng)目所在地以及未來的前景心存疑慮，畢竟對(duì)三四線城市項(xiàng)目不是誰都會(huì)“感冒”。

　　今天，萬達(dá)商業(yè)這家公司的價(jià)值主要體現(xiàn)在它一線和部分二線城市的商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)回報(bào)，而要讓其整體價(jià)值全面發(fā)揮的話，必須要和集團(tuán)旗下的金融和大數(shù)據(jù)板塊進(jìn)行一個(gè)完整的協(xié)同發(fā)展，飛凡網(wǎng)和金融板塊的未來發(fā)展，寶億萊家居飾品，會(huì)對(duì)萬達(dá)商業(yè)起到至關(guān)重要的作用。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)早就已經(jīng)不是一家傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展商了，預(yù)祝它能夠轉(zhuǎn)型成功，不管最終結(jié)果如何，萬達(dá)商業(yè)都是一家值得我們尊敬的優(yōu)秀房企！