萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)港股退市評(píng)析

近日，一紙回購(gòu)股票的要約公告拉開(kāi)了萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)私有化退市的序幕，成為近來(lái)地產(chǎn)行業(yè)以及資本市場(chǎng)熱議的話題。差不多16個(gè)月前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)將其商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)推至港股上市，整體軟裝寶億萊家居飾品，成為2014年港股最大的IPO活動(dòng)，而今又突然宣布準(zhǔn)備私有化退市，著實(shí)讓市場(chǎng)吃驚。

上市匆匆為哪般？

“盡管萬(wàn)達(dá)的明天很美好，但是面對(duì)巨大的資金缺口，其眼下最迫切的問(wèn)題，寶億萊家居飾品，不是如何迎接未來(lái)，而是如何度過(guò)當(dāng)下。”一般而言，上市無(wú)非是為了融資、私募投資人退出以及規(guī)范公司治理、管理層激勵(lì)等主要訴求，而其他的諸如品牌影響力的提升等則為上市帶來(lái)的附帶效應(yīng)。在這幾項(xiàng)主要訴求中，融資需求和私募投資人的退出往往屬于“硬約束”，因?yàn)橐詥我坏膫鶛?quán)融資來(lái)解決業(yè)務(wù)發(fā)展的資金問(wèn)題，終會(huì)觸及資產(chǎn)負(fù)債率這一融資的天花板，而為突破資產(chǎn)負(fù)債率這一債權(quán)融資天花板所作的股權(quán)融資又面臨著私募投資人退出的壓力。因?yàn)樗侥纪顿Y機(jī)構(gòu)一方面受基金存續(xù)期的約束，另一方面又存在業(yè)績(jī)壓力。按照通常的做法，私募股權(quán)融資的退出方式無(wú)非有公司上市、大股東回購(gòu)或者股權(quán)轉(zhuǎn)讓等，后兩者往往是無(wú)法順利退出情況之下的選擇，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，而前者無(wú)論對(duì)于公司還是對(duì)于投資人而言都是最優(yōu)選擇。

一個(gè)公司上市的推動(dòng)力往往來(lái)自于公司自身出于融資需要的內(nèi)在沖動(dòng)以及投資人退出壓力的外部推動(dòng)，因?yàn)檫@兩者都是奔著“錢(qián)”而來(lái)的。前者當(dāng)然是出于發(fā)展沖動(dòng)的投資所需或者出于還債壓力的資金需求；而就后者而言，如果不能在約定的期限內(nèi)上市，則大股東一般要啟動(dòng)對(duì)私募投資者的股權(quán)回購(gòu)條款，必然會(huì)對(duì)公司帶來(lái)更大的資金壓力。這兩者就是公司運(yùn)營(yíng)中的流動(dòng)性壓力。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)早期以“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”，再以資產(chǎn)質(zhì)押融資實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展。但這一方式一方面不能支持其超常發(fā)展“野心”所需要的資金需求規(guī)模，另一方面也面臨著對(duì)于快速周轉(zhuǎn)的過(guò)度依賴，讓萬(wàn)達(dá)由開(kāi)發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的轉(zhuǎn)型難以迅速實(shí)現(xiàn)，再者也難以抵抗物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的壓力，而房地產(chǎn)行業(yè)又是一個(gè)強(qiáng)周期行業(yè)。

2014年萬(wàn)達(dá)成功上市之際正值市場(chǎng)下行，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)且資金鏈吃緊。因此上市成為萬(wàn)達(dá)突破資金瓶頸，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型的既定戰(zhàn)略，為此萬(wàn)達(dá)集團(tuán)十年內(nèi)四次沖刺上市，屢敗屢戰(zhàn)，終于修得港股上市這一正果。

現(xiàn)在來(lái)回顧和評(píng)價(jià)萬(wàn)達(dá)的港股上市，雖然不是萬(wàn)達(dá)最初的訴求，也不是上市的最優(yōu)選擇，但卻是流動(dòng)性壓力之下的不得不為之舉。從萬(wàn)達(dá)港股上市時(shí)釋放的相對(duì)較少的股本比例來(lái)看，萬(wàn)達(dá)是希望實(shí)現(xiàn)“A H”架構(gòu)的。因?yàn)槿f(wàn)達(dá)最初啟動(dòng)的是A股上市計(jì)劃，且A股遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于港股的市盈率也能讓萬(wàn)達(dá)獲取更多融資或者付出更少代價(jià)。

正如萬(wàn)達(dá)上市當(dāng)口的坊間評(píng)論所言，“盡管萬(wàn)達(dá)的明天很美好，但是面對(duì)巨大的資金缺口，其眼下最迫切的問(wèn)題，不是如何迎接未來(lái)，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，而是如何度過(guò)當(dāng)下”，更何況還面臨著投資人需要退出的巨大壓力。

從容退市若等閑

市場(chǎng)普遍認(rèn)為萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)回歸A股只是時(shí)間問(wèn)題。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)2014年12月24日成功登陸港股，獲得了5.32倍的超額認(rèn)購(gòu)，募集資金288億港元（合計(jì)人民幣230億元），獲得了2014年香港“集資王”的稱號(hào)。

雖然王健林始終聲稱萬(wàn)達(dá)不缺錢(qián)，說(shuō)萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的上市是為了規(guī)范企業(yè)治理，打造國(guó)際化的萬(wàn)達(dá)，但萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)的成功上市和規(guī)�；�的融資無(wú)疑在很大程度上化解了萬(wàn)達(dá)的流動(dòng)性壓力，也在邏輯上為私募投資人打通了投資退出的通道。