為萬(wàn)科地產(chǎn)把脈

九七年上半年分析深圳特區(qū)地產(chǎn)公司特點(diǎn)時(shí)，曾從時(shí)間的自然階段上將其分為三代：第一代以深房為代表，包括城建、建設(shè)、深房、物業(yè)、長(zhǎng)城、振業(yè)、中海等，它們是在八十年代初到中期，隨深圳特區(qū)的建設(shè)而派生出來(lái)的；第二代，象萬(wàn)科、金田，在88年通過(guò)高價(jià)競(jìng)標(biāo)取得地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)而進(jìn)入的，此時(shí)香港的熊谷組也開(kāi)始進(jìn)入深圳；第三代是在93年國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控以后興起的，如中銀、百仕達(dá)、金地等，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，在這一時(shí)期，香港的一些大地產(chǎn)商也開(kāi)始涉足深圳。
這種劃分是從各地產(chǎn)商介入的時(shí)間上即縱向面上進(jìn)行的劃分�，F(xiàn)在換個(gè)角度，橫向比較三代公司的特點(diǎn)，再來(lái)看萬(wàn)科地產(chǎn)所處的位置和前景就比較清楚了。

換個(gè)角度看地產(chǎn)商
首先，從企業(yè)的文脈看，可分為兩類：一類是專業(yè)出身的，如深房、城建、建設(shè)、中海、物業(yè)、熊谷組，還有近期進(jìn)入的香港大地產(chǎn)商；另一類是非專業(yè)出身的，如萬(wàn)科、金田、金地、百仕達(dá)等。很明顯，第一代房地產(chǎn)商都是專業(yè)出身，隸屬建設(shè)系統(tǒng)，如城建原來(lái)就是搞城市建設(shè)的、建設(shè)集團(tuán)則是由援助特區(qū)建設(shè)的工程兵集體轉(zhuǎn)業(yè)而來(lái)；而隨著深圳房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，許多“外行”即非專業(yè)公司開(kāi)始紛紛進(jìn)入，尤以第二代、第三代居多，如萬(wàn)科、金田、金地、百仕達(dá)等。
第二，寶億萊家居飾品，從多元化與專業(yè)化的發(fā)展趨向看，一類是從專業(yè)化向多元化發(fā)展，如深房、城建、建設(shè)、物業(yè)，它們都是第一代房地產(chǎn)公司；另一類是從多元化向?qū)�業(yè)化發(fā)展，也就是從“外行”進(jìn)入后向?qū)�業(yè)化靠攏，值得注意的是這類企業(yè)到目前為止僅有萬(wàn)科一家。還有一類，是專業(yè)出身，又一直走專業(yè)化道路的地產(chǎn)商，如振業(yè)、長(zhǎng)城。
第三，從區(qū)域特征上看，可分為本地概念和跨地區(qū)概念：前者有長(zhǎng)城、振業(yè)、金地；后者包括物業(yè)、深房、中海、萬(wàn)科、金田、熊谷組等。
第四，從經(jīng)營(yíng)品種的分類看，品種單一型的，象長(zhǎng)城、振業(yè)、熊谷組、中海、金田；品種多元化的，如深房、物業(yè)、萬(wàn)科等。
第五，從資金來(lái)源結(jié)構(gòu)，即股權(quán)結(jié)構(gòu)來(lái)看，可分為上市公司，如深房、物業(yè)、長(zhǎng)城、金田、振業(yè)、萬(wàn)科、中海、熊谷組（后兩者母公司的股票在香港上市）；其他的則是非上市公司。
最后，從銷售市場(chǎng)看，可分為內(nèi)銷型和外銷型：內(nèi)銷型的有城建、建設(shè)、萬(wàn)科、金田、金地、長(zhǎng)城、振業(yè)；外銷型的如中海、熊谷組。

地產(chǎn)商成敗之因
參照橫向的比較來(lái)看，長(zhǎng)城、振業(yè)（深市地產(chǎn)類的兩只“龍頭股”）的特點(diǎn)很容易總結(jié)：區(qū)域特征上是本地概念公司，出身上是專業(yè)公司，股權(quán)結(jié)構(gòu)上是上市公司，發(fā)展趨向上是專業(yè)化發(fā)展，經(jīng)營(yíng)品種上是單一型（住宅），銷售市場(chǎng)上屬內(nèi)銷型。兩個(gè)公司的比較優(yōu)勢(shì)顯而易見(jiàn)：較強(qiáng)的籌資能力，資源集中、專業(yè)化、本地市場(chǎng)、品種單一（以居民住宅為主）�？v觀深圳十五年地產(chǎn)發(fā)展史，，長(zhǎng)城、振業(yè)是很有潛質(zhì)的優(yōu)秀地產(chǎn)公司。有一種說(shuō)法：兩個(gè)公司今日的成功是由于歷史上圈了些地、地價(jià)很便宜等，不能說(shuō)這些因素毫無(wú)作用，但畢竟不是根本性的。從分類上可以看到，中海亦是一家優(yōu)秀的地產(chǎn)發(fā)展商，而且管理更顯成熟。
從資金運(yùn)用上，深房目前的處境也給了我們一些啟示：深房在八十年代至九十年代初一直都是深圳地產(chǎn)業(yè)的“龍頭老大”，資金多了便想向外擴(kuò)張，大力開(kāi)展跨地域、多元化經(jīng)營(yíng)；國(guó)家實(shí)行宏觀調(diào)控后，因戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)、攤子過(guò)大，以致正常的運(yùn)作難以自如。我們要明白，這種困難不是宏觀調(diào)控帶來(lái)的，而是資源分散、管理失控的結(jié)果。其實(shí)，物業(yè)、萬(wàn)科，金田都有過(guò)類似深房的經(jīng)歷，只是被陷得深淺不同而已。我們注意到：上述四家均是上市企業(yè)，都具備較強(qiáng)的籌集資金能力。因此，在地產(chǎn)熱的時(shí)候，資金多了未必是好事。
相比之下，長(zhǎng)城、振業(yè)做得比較保守。在經(jīng)營(yíng)管理上，有時(shí)候保守是必要的，一味地“闖”下去倒可能跌入陷井而難以脫身。無(wú)論守也好，闖也好，都應(yīng)攻守有度、審時(shí)度勢(shì)。

萬(wàn)科地產(chǎn)的發(fā)展戰(zhàn)略
萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)：“城市花園品牌”和物業(yè)管理；這與萬(wàn)科的發(fā)展史有關(guān)，萬(wàn)科是做貿(mào)易起家的，一直非常注重銷售和售后服務(wù)，對(duì)商品的包裝設(shè)計(jì)、市場(chǎng)推廣和營(yíng)銷策劃也很重視。經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，萬(wàn)科原有的一些劣勢(shì)，如專業(yè)知識(shí)不足、資金籌集能力差等，現(xiàn)已被拉平，但這不能算是優(yōu)勢(shì)；這些都是同別人競(jìng)爭(zhēng)必須具備的條件，象長(zhǎng)城、振業(yè)、物業(yè)，金田等都具有。
萬(wàn)科的劣勢(shì)：戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)，寶億萊家居飾品，資源分散。另外，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，前三年跨地域經(jīng)營(yíng)，資源放在外地，導(dǎo)致在深圳本部現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備不足。同時(shí)，在銷售、服務(wù)等一些中間環(huán)節(jié)上，也還有值得改進(jìn)之處。
引人注目的是，九六年下半年至九七年，香港大地產(chǎn)商開(kāi)始關(guān)注深圳，他們實(shí)力非常強(qiáng)大。據(jù)英國(guó)今年9月號(hào)的《世界建筑》雜志對(duì)全球100家最大的地產(chǎn)公司排名，香港的新鴻基名列榜首，和記黃埔位居第二；萬(wàn)科列第75位，深深業(yè)居第87位（國(guó)內(nèi)有三家進(jìn)100強(qiáng)，寶億萊家居飾品，另一家是列第18位的陸家嘴）；若從經(jīng)營(yíng)規(guī)模上比，萬(wàn)科與其差距甚遠(yuǎn)，象新鴻基公司在95年僅地價(jià)就補(bǔ)給香港政府100億港元，它們是真正的“巨無(wú)霸”。香港大地產(chǎn)商進(jìn)入深圳對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)有相當(dāng)大的沖擊力。
面對(duì)挑戰(zhàn)，萬(wàn)科的對(duì)策是，將更多的資源集中于深圳，在本部所在地壯大實(shí)力。目前萬(wàn)科在深圳地產(chǎn)市場(chǎng)上的占有率較低，與其名聲不相稱；但從另一方面也是好事，說(shuō)明拓展空間大；我們希望最終達(dá)到10－15％的占有率。在發(fā)展深圳的基礎(chǔ)上，三年之內(nèi)，上海、天津、北京的市場(chǎng)也要培育；五年之內(nèi)，培養(yǎng)沈陽(yáng)、青島、成都等地市場(chǎng)；其他地區(qū)的發(fā)展在戰(zhàn)略上應(yīng)有所調(diào)整，起碼五年以后，萬(wàn)科再考慮在全國(guó)其他地區(qū)發(fā)展。
從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，地產(chǎn)商聯(lián)合開(kāi)發(fā)是必然趨勢(shì)。目前萬(wàn)科僅憑自己的實(shí)力，大的項(xiàng)目只能做到50萬(wàn)平米，如果聯(lián)合其他有實(shí)力的公司則可做到80－100萬(wàn)平米。
至于深圳第三代地產(chǎn)商，盡管人們稱之為“黑馬”，如果他們不能解決資金籌集問(wèn)題或把地產(chǎn)上賺的錢去搞多元化，就不能成為強(qiáng)有力的對(duì)手；如果在這兩方面做好了，就可能會(huì)后來(lái)居上。長(zhǎng)江后浪推前浪，這是必然規(guī)律。
(作者系萬(wàn)科集團(tuán)董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理)