求解千億庫存壓頂 保利地產(chǎn)多元化之謀

　　受過去一年房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的影響，一直維持著激進發(fā)展速度的央企地產(chǎn)企業(yè)保利地產(chǎn)增長速度開始有所放緩。3月17日，保利地產(chǎn)發(fā)布的年度報告顯示，過去一年保利地產(chǎn)實現(xiàn)的銷售額為1366.8億元，雖同比增長9.1%，但已經(jīng)遠低于2013年23.15%的增速。

　　“今年無論是

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投資拓展還是新開工，我們的態(tài)度都是偏謹慎。”保利地產(chǎn)董秘黃海在機構(gòu)投資者交流會上表示，今年保利的重點是集中去庫存，新開工面積則主要看去庫存的速度：“總體而言，今年的推盤策略會很靈活�！�

　　面對地產(chǎn)主業(yè)的不確定性，保利地產(chǎn)方面透露，今年將繼續(xù)整合相關(guān)資源，謀求在商業(yè)運營、養(yǎng)老地產(chǎn)、房地產(chǎn)金融等方面的創(chuàng)新業(yè)務，包括走出海外市場，學習海外的優(yōu)秀開發(fā)模式。

　　庫存巨大

　　盡管市況不佳，但數(shù)據(jù)顯示，去年保利地產(chǎn)在投資拓展上仍在加速。根據(jù)公告顯示，2014年全年保利地產(chǎn)實現(xiàn)房地產(chǎn)項目新開工面積1772萬平方米，同比增長4.7%；竣工面積1363萬平方米，同比增長7.9%；在建面積4968萬平方米，同比增長11.2%。

　　在土地獲取方面，保利地產(chǎn)去年全年共新增40個房地產(chǎn)項目，新增容積率面積1231萬平方米，總地價429億元，平均樓面地價為3485元/平方米，較2013年的3111元/平方米上漲了12%；新增權(quán)益容積率面積861萬平方米，權(quán)益比例69.9%，權(quán)益地價298億元。

　　但快速的投資增長并未給保利帶來業(yè)績的整體提速，房地產(chǎn)市場的整體下滑直接影響了保利的銷售速度。去年保利地產(chǎn)的新推總貨值為1550億元，略低于年初1600億元的推盤計劃，去化率方面，全年新推產(chǎn)品的去化率為73%，低于2013年的水平；按總可售貨值1953億計算，保利去年的總貨值去化率還不足70%。

　　去化率不足直接導致其銷售增速乏力。去年保利實現(xiàn)的簽約銷售面積和銷售金額分別為1066.61萬平方米和1366.76億元，僅同比分別增長0.21%和9.09%，相較于過去幾年平均20%的增長速度已經(jīng)明顯放緩，唯一提升明顯的指標只有市場占有率，2014年的市場占有率增長了0.25個百分點達到了1.79%。

　　截至2014年底，保利地產(chǎn)的庫存規(guī)模已經(jīng)達到2672億元，相較于2013年底約2399億元增長了273億元，增幅為11.38%，庫存余額是其2014年合同銷售額的2倍，是所有龍頭企業(yè)中庫存壓力最大的房企：同期碧桂園的存貨水平只有1000億元左右，而萬科的存貨估計也不會超過其同期銷售額的1.5倍。

　　“在房地產(chǎn)白銀時代，過多的存貨，將不是財富而是負擔，魯莽的投資，將不是機會而是風險�！痹谌ツ甑椎娜f科投資者交流會上，萬科總裁郁亮曾發(fā)出這樣的警示，其認為“現(xiàn)金回款才是真正的銷售”。

　　顯然，保利目前正面臨著存貨巨大的壓力，較高的存貨余額已經(jīng)在考驗保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流。去年同期，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額僅為-104.58億元，已經(jīng)連續(xù)兩年呈現(xiàn)負值，現(xiàn)金流的壓力顯而易見。

　　“去庫存不只是保利的問題，而是整個房地產(chǎn)行業(yè)未來1~2年的共性問題。保利將根據(jù)市場變化合理安排開工進度，保證持續(xù)的貨量供應�！北＠�地產(chǎn)總經(jīng)理朱銘新表示，當前的市場回暖情況低于預期,部分城市公司項目存貨水平依舊偏高,這對于公司未來的推貨以及銷售進度都有所影響。

　　據(jù)朱銘新透露，今年保利計劃新開工的面積是1500萬平方米，計劃竣工1450萬平方米，兩個指標較去年都有明顯下降。在新推貨量方面，今年計劃推售的貨量在1600億~1800億元之間，推貨窗口期上半年是五六月份，下半年是九十月份，在所推售貨量中，一二線城市項目占比預計在80%左右。而對于土地拓展計劃，保利目前還沒有明確的投入預算。

　　顯然，調(diào)整開工計劃只是保利的權(quán)宜之計，為緩解迫在眉睫的現(xiàn)金流壓力，在發(fā)布年報的同時，保利還公布了一份百億元的融資計劃：擬定向增發(fā)不超過11.5億股，募集100億元，發(fā)行價格不低于8.74元/股，募集資金主要用于南京保利中央公園等11個位于一二線城市房地產(chǎn)項目建設。在該計劃中，保利地產(chǎn)實際控制人保利集團將承諾認購5億~15億元。

　　在該筆融資完成之前，保利地產(chǎn)的有息負債總額為1262億元，其中2014年新增的金融機構(gòu)貸款就有620億元，負債率達到77.89%，處于行業(yè)較高水平。不少證券機構(gòu)分析師認為，該筆融資將有效緩解保利的資金瓶頸，增強其投資能力。

　　拓展新業(yè)務

　　與萬科、恒大、碧桂園類似的是，面對地產(chǎn)主業(yè)不確定性的風險，保利也期望在堅守主業(yè)不動搖的基礎(chǔ)上探索新的業(yè)務單元。據(jù)保利地產(chǎn)董秘黃海透露，保利地產(chǎn)今年的新業(yè)務一方面將圍繞社區(qū)做文章，包括商業(yè)運營、社區(qū)商業(yè)、社區(qū)養(yǎng)老、房地產(chǎn)金融，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，另一方面也可能會通過并購方式實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

　　過去一年，保利在新業(yè)務的探索上可謂小有成績。2014年保利地產(chǎn)旗下的信�；�金資金管理規(guī)模已經(jīng)突破280億元，同比增長40%，連續(xù)三年排名行業(yè)第一；養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)方面則建成了6個養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其中北京“和熹會”養(yǎng)老公寓入住率接近7成，已經(jīng)基本實現(xiàn)收支平衡；在持有商業(yè)上，持有運營的商業(yè)面積也近百萬平方米，實現(xiàn)租金收入10.3億元，同比增長13.1%。

　　“何謂地產(chǎn)新常態(tài)？就是舊秩序被打破，出現(xiàn)新平衡。如何適應新秩序？強化主業(yè)，才是不二法門。互聯(lián)網(wǎng)只是工具，寶億萊家居飾品，用好互聯(lián)網(wǎng)，服務主業(yè)是保利當前思考的重點�！�，黃海表示，保利將主動適應地產(chǎn)新常態(tài)，圍繞保利潛在和現(xiàn)有的業(yè)主，利用互聯(lián)移動平臺做好增值服務。

　　但鑒于相關(guān)產(chǎn)業(yè)目前的政策風險，保利地產(chǎn)并未打算在新業(yè)務方面投入更多的資源。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，寶億萊家居飾品，目前國家的相關(guān)扶持政策并不明確，諸如扶持的對象、方式、養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展模式等等都沒有詳細的操作細則�！拔覀儾桓乙幌伦油度牒艽筚Y源，而是采取試點的辦法，小規(guī)模地投入，待國家政策導向清楚之后，寶億萊家居飾品，我們才會分析，到底是不是機會真的很大，機會能不能轉(zhuǎn)成一個有效的市場。”黃海表示。

　　事實上，從商業(yè)模式上看，當前開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)并不具備任何的優(yōu)勢。持有重資產(chǎn)物業(yè)，持續(xù)經(jīng)營，然后通過服務費的模式收回投資，對于任何一家追求資產(chǎn)快周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)企業(yè)都是難以解決的問題。

　　值得注意的是，在國際化方面，保利地產(chǎn)也在向萬科、碧桂園、富力等企業(yè)學習，開始走出海外。據(jù)保利高層透露，保利已于2014年成立了海外事業(yè)部，考察了美國、澳大利亞等海外市場。目前的進展的是，澳大利亞已有一個項目得到落實，另一個項目也接近落地。2015年，保利還將繼續(xù)關(guān)注美國、歐洲、東南亞等地區(qū)市場的投資機會。