萬(wàn)達(dá)選擇退市 他的同學(xué)卻說(shuō)要加速

同樣在港交所，萬(wàn)達(dá)商業(yè)（HK03699）不出意外的話將在9月退市，而他的同學(xué)大悅城地產(chǎn)（HK00207）不僅不退市，還表示要加速發(fā)展，并對(duì)提振股價(jià)頗有信心，“資本市場(chǎng)將會(huì)非常認(rèn)可我們的業(yè)務(wù)模式�！�

9月8日，大悅城地產(chǎn)天津（樓盤(pán)）和平大悅城項(xiàng)目舉行商鋪交付儀式，并計(jì)劃在今年的12月24日上午正式開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)，作為公司首個(gè)落地的輕資產(chǎn)項(xiàng)目，和平大悅城的開(kāi)業(yè)也揭開(kāi)了大悅城地產(chǎn)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略進(jìn)入實(shí)操階段。

“之前大悅城地產(chǎn)從速度上來(lái)說(shuō)確實(shí)是慢了，通過(guò)重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)向輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，將會(huì)進(jìn)入快速發(fā)展階段，寶億萊家居飾品，計(jì)劃到2020年做到20個(gè)大悅城項(xiàng)目�！贝髳偝堑禺a(chǎn)有限公司副總經(jīng)理吳錚表示，未來(lái)的大悅城地產(chǎn)將成為一家以資產(chǎn)管理為核心的公司，資本市場(chǎng)很認(rèn)可公司的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式，并對(duì)未來(lái)提升股價(jià)頗有信心。

降股提速

從2015年開(kāi)始，越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)商開(kāi)始轉(zhuǎn)型做輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，并被媒體稱為“拋售并購(gòu)年”。

“拋售”是指以萬(wàn)達(dá)為代表的百貨、零售等商業(yè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商關(guān)店、倒閉、出售資產(chǎn)；“并購(gòu)”則以阿里并購(gòu)銀泰、萬(wàn)達(dá)入股蘇寧等大佬的線上線下融合為代表。

有媒體統(tǒng)計(jì)稱，去年萬(wàn)達(dá)、恒隆、中糧大悅城等國(guó)內(nèi)排名前列的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商業(yè)績(jī)出現(xiàn)大幅下滑，而凱德、太古、華潤(rùn)等企業(yè)雖然增速有所放緩，但由于企業(yè)內(nèi)部修復(fù)，財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)逆勢(shì)穩(wěn)健強(qiáng)勁。

受業(yè)績(jī)影響，轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)已經(jīng)成為行業(yè)趨勢(shì)，但輕資產(chǎn)能否拯救商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，卻沒(méi)有唯一答案。

“輕重資產(chǎn)是一個(gè)資本層面概念，但是不能拋開(kāi)核心運(yùn)營(yíng)能力這個(gè)根本，首先還是要做核心運(yùn)營(yíng)才能做好輕資產(chǎn)。”大悅城地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理吳錚在接受和訊房產(chǎn)采訪時(shí)表示，大悅城地產(chǎn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，完全是從自身發(fā)展需求出發(fā)。

據(jù)了解，從2007年西單大悅城開(kāi)業(yè)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，到目前上海（樓盤(pán)）大悅城項(xiàng)目的二期、成都大悅城，10年間大悅城地產(chǎn)只做了7個(gè)大悅城項(xiàng)目。

“從速度上來(lái)說(shuō)我們確實(shí)是慢了，”吳錚分析稱，速度慢的主要原因還是在投資策略和對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)上，之前的運(yùn)營(yíng)模式是把每個(gè)項(xiàng)目都作為一個(gè)單個(gè)項(xiàng)目來(lái)做，自己投資、自己進(jìn)行資金滾動(dòng)，項(xiàng)目間的資金拆解做的不是很多，比如之前不可能把一個(gè)項(xiàng)目的資金拿出來(lái)做另外一個(gè)，或者把一個(gè)項(xiàng)目抵押拿資金做新的項(xiàng)目的，發(fā)展模式完全是靠資產(chǎn)價(jià)值提升、租金收入增長(zhǎng)來(lái)做盈利模式和開(kāi)發(fā)。

吳錚指出，現(xiàn)在要加快速度就是要把股份比例降下來(lái)，我們只要有控制權(quán)和品牌就能夠用更少的資金、持續(xù)的撬動(dòng)更多的資產(chǎn)，并且有很多的收益，資本方會(huì)更愿意進(jìn)入。

“這是一個(gè)總戰(zhàn)略，就是我們把股份降低，用小股操盤(pán)甚至無(wú)股操盤(pán)的方式發(fā)展�！痹趨清P的計(jì)劃中，未來(lái)的大悅城會(huì)成為一個(gè)資產(chǎn)持有管理公司，提供資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)，此外還會(huì)持有很多的基金，包括未來(lái)的房地產(chǎn)信托等，在基金下面再持有項(xiàng)目，大悅城在基金里面只占很小一部分，比如50%、20%，其他都資金都通過(guò)各種方式來(lái)募集。

“那時(shí)的大悅城就將成為一家以資產(chǎn)管理為核心的公司，盈利模式就和之前靠租金、出售物業(yè)不一樣，未來(lái)的大悅城更多的是品牌管理費(fèi)、退出期獎(jiǎng)勵(lì)、投資股權(quán)收益等，以資產(chǎn)管理、資本運(yùn)營(yíng)以及品牌管理為核心的一個(gè)收益模式�！�

自買自賣實(shí)屬自資產(chǎn)擴(kuò)張

此前大悅城地產(chǎn)曾發(fā)布公告稱，將出售旗下六個(gè)大悅城項(xiàng)目股份給一家基金公司，媒體披露，這家基金公司實(shí)際上是由大悅城全資子公司恒瑞有限公司作為普通合伙人，與兩家機(jī)構(gòu)投資者（作為有限合伙人）共同成立的，被媒體稱為“自買自賣”。

據(jù)了解，另外兩家有限合伙人為Reco及恒悅富，其中，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，Reco為GIC(Realty) Private Limited的間接全資附屬公司，GIC(Realty) Private Limited透過(guò)其全資附屬公司分別擁有百馳有限公司的45%已發(fā)行股本、悅誠(chéng)(香港)有限公司的48.04%已發(fā)行股本及華鏗有限公司的49%已發(fā)行 股本，以上公司均為大悅城非全資附屬公司。

另外一家有限合伙人恒悅富則為中國(guó)人壽(601628,股吧)保險(xiǎn)股份有限公司的全資附屬公司。

此前，大悅城已經(jīng)發(fā)布公告稱，公司將打包北京（樓盤(pán)）、天津、上海六個(gè)大悅城項(xiàng)目的49％股份出售給上述這家基金公司，包括北京西單大悅城、上海大悅城、天津大悅城、北京朝陽(yáng)大悅城、北京中糧廣場(chǎng)、中糧·置地廣場(chǎng)(原安定門(mén)項(xiàng)目)。

“上述股權(quán)出讓總價(jià)將不低于92.89億元，其中中國(guó)人壽認(rèn)購(gòu)三分之二，GIC認(rèn)購(gòu)三分之一，這個(gè)價(jià)格跟我們賬面價(jià)格相比溢價(jià)22％，是一個(gè)很不錯(cuò)的價(jià)格，寶億萊家居飾品，同時(shí)我們不承諾給基金方任何的收益保證，實(shí)際上這個(gè)形式就是類似于房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)�！眳清P表示，這并不是自買自賣，而是大悅城地產(chǎn)輕資產(chǎn)的第一步，也就是把存量的資產(chǎn)部分拿出去做，把資產(chǎn)做輕一些；“相信REITs在未來(lái)兩到三年內(nèi)可能會(huì)出來(lái)，到時(shí)候我們就用REITs的形式來(lái)做�！�

除了第一步，大悅城地產(chǎn)的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略還有第二步和第三步。

吳錚表示，第二步就是馬上會(huì)建立商業(yè)地產(chǎn)改造基金，主要針對(duì)一二線城市核心區(qū)域的有價(jià)值的項(xiàng)目，老項(xiàng)目改造，這個(gè)基金會(huì)引入投資者，我們大概占20％～30%的比例，其他都是投資者，大概會(huì)有幾百億的規(guī)模，依托我們良好的品牌影響和強(qiáng)力的管理運(yùn)營(yíng)能力迅速激活它。

第三步就是管理輸出，也就是“無(wú)股操盤(pán)”，現(xiàn)在昆明（樓盤(pán)）、貴陽(yáng)的項(xiàng)目都已簽訂協(xié)議，基本相當(dāng)于酒店管理公司的模式，同時(shí)簽訂一個(gè)優(yōu)先收購(gòu)權(quán)協(xié)議，提前鎖定價(jià)格，收購(gòu)一定比例的股權(quán)，同時(shí)擁有選擇購(gòu)買或者不買的權(quán)利。

“我們?cè)谕顺龅臅r(shí)候，還有資產(chǎn)增值部分一定比例的利益，比如10%或者20％�！眳清P相信，通過(guò)品牌、管理撬動(dòng)資產(chǎn)，可以達(dá)到迅速擴(kuò)張的目的。

“上述三種模式是我們輕資產(chǎn)的主要模式，未來(lái)大悅城的架構(gòu)應(yīng)該是這個(gè)架構(gòu)，這也是很具體、很有操作性、受資本市場(chǎng)認(rèn)可的一種模式�！眳清P表示，香港資本市場(chǎng)卻有不利于國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商的地方，很多資本進(jìn)來(lái)后都套利出走了，對(duì)上市公司來(lái)說(shuō)喪失了融資屬性，這也是萬(wàn)達(dá)商業(yè)退市的原因。

但他表示，大悅城地產(chǎn)目前沒(méi)有類似萬(wàn)達(dá)商業(yè)的想法，并對(duì)自身輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)很有信心，他表示，以和平大悅城項(xiàng)目為例，老項(xiàng)目改造的項(xiàng)目可以在1到2年兩內(nèi)完成改造和開(kāi)業(yè)，而重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)至少需要三年才能開(kāi)業(yè)，寶億萊家居飾品，此外還需要幾年的養(yǎng)商期。

吳錚表示，到2020年，大悅城計(jì)劃開(kāi)到20家，并進(jìn)一步向一二線城市尋找有價(jià)值的老項(xiàng)目改造，另外向貴陽(yáng)、昆明等城市輸出品牌管理，迅速擴(kuò)張。