招商地產(chǎn)：資源整合 30歲后再出發(fā)

在2014年，在招商局集團力推產(chǎn)融結(jié)合的大背景下，招商局旗下交運、金融、地產(chǎn)三大核心業(yè)務(wù)就已開展了新一輪的融合發(fā)展。期間，招商地產(chǎn)與招商局資本、招商銀行之間都展開了戰(zhàn)略合作。

自1984年發(fā)軔至今，招商地產(chǎn)運用蛇口開發(fā)運營的經(jīng)驗，對外復(fù)制拓展，為多座城市解決了功能轉(zhuǎn)變與配套建設(shè)的問題，也實現(xiàn)了自身持續(xù)發(fā)展。

三十年過去，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)告別大開發(fā)時期，亟待打通更多金融通道，盤活存量資產(chǎn)和找到新增資產(chǎn)的新盈利模式。因此，招商局內(nèi)部新一輪的整合工作恰逢其時，將為招商地產(chǎn)今后在解決城市功能和配套問題上插上更強有力的翅膀。

招商地產(chǎn)自身亦適時結(jié)合國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)和自身發(fā)展?fàn)顩r，寶億萊家居飾品，提出“鞏固一個根基，探索兩條新路，開辟三片沃野”的戰(zhàn)略目標(biāo)，進一步明晰其綜合建設(shè)和管理產(chǎn)城融合區(qū)域的方向與任務(wù)。

在深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)獲批之際，作好產(chǎn)融結(jié)合的招商地產(chǎn)，預(yù)期將在其起源之地迎來新一輪機遇。

30之后

今天看招商地產(chǎn)，還是離不開其歷史淵源和使命。

1979年初，招商局引領(lǐng)改革開放風(fēng)氣之先，全資創(chuàng)辦了中國第一個對外開放的工業(yè)區(qū)——蛇口工業(yè)區(qū)，炸響了中國改革開放“第一炮”。五年后，招商地產(chǎn)在深圳蛇口創(chuàng)立，其前身是蛇口工業(yè)區(qū)建設(shè)指揮部房地產(chǎn)科，當(dāng)時肩負的責(zé)任是建設(shè)工業(yè)區(qū)廠房、貨運港口以及員工宿舍等配套。

2014年，招商地產(chǎn)三十歲，當(dāng)年實現(xiàn)簽約銷售面積364.28萬平方米，同比增加32.92%，簽約銷售金額510.49億元，同比增加18.18%，實現(xiàn)“30年30城”的戰(zhàn)略布局。年內(nèi)在上海、廣州、深圳、南京等核心城市通過招拍掛、收購等多種方式，新增項目資源610.74萬平方米。

招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞總結(jié)道：“30年來，在蛇口這片土地上，圍繞著蛇口本身的城市功能轉(zhuǎn)換、人口變化、產(chǎn)業(yè)升級，不停地在做文章，這在中國沒有一個企業(yè)有過。所以這30年的積累積淀對我們意義很重大。”三十年間，招商地產(chǎn)多次復(fù)制了“產(chǎn)，融，城”結(jié)合的蛇口模式，除了居住以外，還一攬子解決城市新的功能和配套問題。

例如廣州金山谷項目、鎮(zhèn)江南山創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目，都是招商地產(chǎn)打造的生態(tài)型、宜居宜業(yè)的標(biāo)桿項目。

未來，該公司還將推進集團戰(zhàn)略協(xié)同發(fā)展。招商地產(chǎn)提出“鞏固一個根基，探索兩條新路，開辟三片沃野”的戰(zhàn)略目標(biāo)，意在鍛造綜合實力，實現(xiàn)快速均衡地發(fā)展。

一個根基，即繼續(xù)擴大在中高端住宅市場的優(yōu)勢，深入拓展面向城市精英的優(yōu)質(zhì)住宅業(yè)務(wù)。兩條新路指進行海外業(yè)務(wù)拓展并打造輕資產(chǎn)運營平臺。三片沃野則包括體驗式綜合體，主題特色產(chǎn)業(yè)園及健康地產(chǎn)。

產(chǎn)融對接 內(nèi)部整合

值得注意的是，進入2014年后，寶億萊家居飾品，在招商局集團力推產(chǎn)融結(jié)合的大背景下，招商局旗下交運、金融、地產(chǎn)三大核心業(yè)務(wù)進行了新一輪的融合發(fā)展。

例如當(dāng)年4月份，招商地產(chǎn)宣布，擬掛牌轉(zhuǎn)讓旗下位于深圳的五項商業(yè)資產(chǎn)，從而盤活成熟投資性物業(yè)所沉淀的資金，打造商業(yè)不動產(chǎn)管理品牌，為未來進一步的資本運作做好準(zhǔn)備。

半年后，招商地產(chǎn)與招商局資本簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)基金、產(chǎn)業(yè)園區(qū)探索合作以及聯(lián)合開發(fā)新的房地產(chǎn)項目等方面展開合作。

招商局資本是招商局集團旗下專門從事另類投資與管理業(yè)務(wù)的公司，由招商局集團董事長李建紅親自掛帥，目前管理著4支基金，規(guī)模近200億元，重點投資領(lǐng)域包括房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施(道路、港口等)、裝備機械、金融服務(wù)等。

雙方是次戰(zhàn)略合作的背景，是按照招商局集團產(chǎn)融結(jié)合、創(chuàng)新發(fā)展的戰(zhàn)略部署，招商地產(chǎn)與招商局資本通過金融與實業(yè)的互動，謀求發(fā)展模式與業(yè)務(wù)的創(chuàng)新，實現(xiàn)跨越式發(fā)展。

雙方合作的重點針對存量資產(chǎn)的金融創(chuàng)新，包括上述五項掛牌轉(zhuǎn)讓的商業(yè)資產(chǎn)。據(jù)悉，招商局資本將指導(dǎo)協(xié)助招商地產(chǎn)在保留管理權(quán)的條件下進行五項商業(yè)資產(chǎn)的交易，從而通過創(chuàng)新的融資安排盤活現(xiàn)有投資性物業(yè)，釋放沉淀已久的資金，使投資性物業(yè)能夠以市場價值實現(xiàn)融資，支持公司把握更高回報的業(yè)務(wù)機會。而且，將為招商地產(chǎn)將來在資本市場上進行REITS和其他資本運作打下良好的基礎(chǔ)。

日前，國內(nèi)第一只REITS產(chǎn)品，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，鵬華前海萬科基金已正式獲批，拉開國內(nèi)公募房地產(chǎn)信托基金的序幕。而早已有鋪墊的招商地產(chǎn)旗下商業(yè)項目，發(fā)行REITS也指日可待。

除設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)基金外，招商地產(chǎn)與招商局資本的合作還將在產(chǎn)業(yè)園區(qū)探索合作方面展開。招商地產(chǎn)方面表示，會向招商局資本推薦對入園企業(yè)做股權(quán)投資，并選取適合的園區(qū)，由后者和當(dāng)?shù)卣�府發(fā)起區(qū)域園區(qū)產(chǎn)業(yè)投資基金，直接對園區(qū)進行重資產(chǎn)投資。另外，招商地產(chǎn)還將和招商局資本聯(lián)合開發(fā)新的房地產(chǎn)項目。例如雙方聯(lián)合競買獲取土地后再成立項目公司，或是以收購項目公司股權(quán)等方式獲取土地。

資深房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士指出，2014年國家已發(fā)出多個金融方面的改革信號，意味著讓個人和資本市場可以更靈活、更深入地參與到企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，影響實際運營。告別高增長時期的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓住機會，從融資方式、資金結(jié)構(gòu)及日常運營策略上作出調(diào)整，繼續(xù)健康發(fā)展。

招商局集團內(nèi)部資源整合正是因應(yīng)此大環(huán)境而生，而且步伐還在繼續(xù)。今年4月起，招商地產(chǎn)持續(xù)停牌。公告稱，招商局集團正在積極研究及制訂本次重大資產(chǎn)重組的相關(guān)方案，推動集團地產(chǎn)板塊的整合工作。

業(yè)界認為，未來招商地產(chǎn)除了繼續(xù)保持一定的外部擴張步伐外，還將通過招商局內(nèi)部資源整合發(fā)力。

蛇口機遇

三十年來，招商地產(chǎn)以產(chǎn)、融、城結(jié)合互動的“蛇口模式”，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，引領(lǐng)中國房地產(chǎn)社區(qū)綜合開發(fā)。三十年后，新一輪機遇又出現(xiàn)在蛇口。

2014年12月26日，深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)獲批。該成片開發(fā)的具體執(zhí)行主體，還是招商地產(chǎn)。

招商局集團方面表示，將協(xié)同旗下所有產(chǎn)業(yè)，圍繞“制度創(chuàng)新”和“深化粵港澳合作”，做好自貿(mào)區(qū)落地的各項具體工作。招商局集團稱，爭取在踐行國家“一帶一路”戰(zhàn)略同時，推動廣東省建設(shè)成為21世紀(jì)海上絲綢之路的橋頭堡和深圳打造灣區(qū)經(jīng)濟中發(fā)揮更大的作用，使得改革開放之初的排頭兵成為深化改革開放的新標(biāo)兵。

招商地產(chǎn)作為集團旗下唯一的房地產(chǎn)上市平臺，也表達了積極參與自貿(mào)區(qū)的開發(fā)建設(shè)的意愿。

據(jù)招商局集團官網(wǎng)信息，蛇口工業(yè)區(qū)成立30多年來，開發(fā)和建設(shè)了整個蛇口片區(qū)11平方公里的土地，這當(dāng)中的開發(fā)業(yè)務(wù)基本上就是由招商地產(chǎn)包攬。

目前在蛇口，招商地產(chǎn)總計開發(fā)項目100多個，項目涉及別墅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)配套、大型綜合性商品住宅及城區(qū)公用設(shè)施。2011年，順著大股東招商局集團600億元改造蛇口的思路，招商地產(chǎn)傾力打造海上世界綠色低碳城市示范區(qū)。