千億企業(yè)系列點(diǎn)評(píng)之一:萬科，地產(chǎn)一哥地位不可撼動(dòng)

萬科仍然是今天中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的No.1，毫無爭(zhēng)議！

2015年，萬科完成銷售業(yè)績(jī)2615億元，將綠地、恒大剛過2000億的銷售遠(yuǎn)遠(yuǎn)拋在身后。近期又給2016年制定了目標(biāo)，提出3000億的銷售額和300億的利潤(rùn)。憑這兩項(xiàng)數(shù)字，萬科地產(chǎn)一哥的地位將更加穩(wěn)固。最近三年，在市場(chǎng)出現(xiàn)大幅調(diào)整、整體容量出現(xiàn)天花板的大背景下，萬科不僅沒有縮小與競(jìng)爭(zhēng)者的距離，反而再上臺(tái)階，將優(yōu)勢(shì)不斷擴(kuò)大，僅從這一點(diǎn)來看，萬科就足以令人敬佩。

萬科的銷售業(yè)績(jī)?cè)?010年就達(dá)到1000億，用了4年在2014年達(dá)到2000億，現(xiàn)在僅僅兩年就將跨上3000億的臺(tái)階。在郁亮提出房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代的背景下，萬科發(fā)展的速度卻沒有放慢，反而大步前行將第二位遠(yuǎn)拋在身后。

從目前各方面的指標(biāo)來看，整體軟裝寶億萊家居飾品，萬科還是非常健康的。業(yè)績(jī)表現(xiàn)來看，銷售額維持穩(wěn)步增長(zhǎng)，2015年突破2600億，同比增速為21.6%。資金壓力指標(biāo)來看，萬科上半年收入負(fù)債比0.59、現(xiàn)金短債比1.88，短債比重28%，都處于合理區(qū)間。從利潤(rùn)指標(biāo)來看，整體軟裝寶億萊家居飾品，萬科核心凈利潤(rùn)率8%，在7家房企中屬于中等水平，寶億萊家居飾品，但跟中海的21%相比，差距較大。銷售指標(biāo)來看，比較突出的是萬科的單城市產(chǎn)能，達(dá)到45.87億元，排名第一，說明萬科基本在每個(gè)入駐的城市都能位居前列，運(yùn)營(yíng)效率較高。投資指標(biāo)來看，萬科的投資銷售比最高，為0.49，可見2015年萬科補(bǔ)充土儲(chǔ)力度之大。整體而言，萬科各項(xiàng)指標(biāo)都相對(duì)健康，不存在明顯短板。

2015年以來，房企爭(zhēng)相選擇發(fā)行公司債券來擴(kuò)充現(xiàn)金儲(chǔ)備。萬科現(xiàn)金儲(chǔ)備充裕， 2015年并未在海外市場(chǎng)發(fā)債，僅在9月底發(fā)行了50億公司債，寶億萊家居飾品，利率僅3.5%。

萬科不僅業(yè)績(jī)突出，而且在千億房企當(dāng)中還是屬于勇于創(chuàng)新的，比如地產(chǎn)行業(yè)最早提出互聯(lián)網(wǎng)思維的就是萬科。另外我們看到了很多區(qū)域公司的“戰(zhàn)略發(fā)布”，比如華南的“八爪魚戰(zhàn)略”、華東的“3+X戰(zhàn)略”、北京的“大北京戰(zhàn)略”，甚至重慶做長(zhǎng)租公寓也包裝成“戰(zhàn)略”，讓大家誤以為萬科要先租后售，讓業(yè)內(nèi)大大的嚇了一跳。

大家都想學(xué)習(xí)萬科的戰(zhàn)略，萬科先是提出了一個(gè)相對(duì)較空的“城市配套服務(wù)商”方向，后來又在15年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上詳細(xì)列了五大轉(zhuǎn)型方向：物業(yè)服務(wù)、物流地產(chǎn)、教育營(yíng)地、萬科驛以及海外業(yè)務(wù)。我個(gè)人認(rèn)為物業(yè)還比較靠譜，可以和開發(fā)雙輪驅(qū)動(dòng)，其他四塊只能說小荷才露尖尖角，像教育、長(zhǎng)租公寓、海外業(yè)務(wù)甚至幾乎可以忽略不計(jì)了，反而是商業(yè)這一塊比重大得多，也重要得多。

另外有一點(diǎn)，我之前也多次說過，萬科作為一家體系化、標(biāo)準(zhǔn)化做得最好的公司，人員明顯過剩，2015中報(bào)顯示半年已經(jīng)精簡(jiǎn)4.5%，但從人均營(yíng)業(yè)收入和人均核心凈利潤(rùn)來看，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，還是偏低的，所以萬科應(yīng)該還有繼續(xù)瘦身的巨大空間。

最后不得不說的是，2015年下半年萬科不斷地被刷屏，主要是和寶能之間的股權(quán)之爭(zhēng)，這可能是萬科潛在的最大風(fēng)險(xiǎn)。萬科股權(quán)相對(duì)分散，實(shí)際控制人是職業(yè)經(jīng)理人，沒有實(shí)質(zhì)上的“老板”，在這種相對(duì)分散的股權(quán)架構(gòu)下面，隱藏著巨大的被收購風(fēng)險(xiǎn)。事實(shí)上，寶能已經(jīng)是第一大股東，持股24.26%。萬科即使聯(lián)合華潤(rùn)，聯(lián)合自己的管理層，再加上所謂的“白馬騎士”安邦，也就比寶能多一點(diǎn)點(diǎn)。這種不確定因素，就像達(dá)摩克利斯之劍一樣高懸在萬科頭上，如果沒有一劑猛藥來解決這個(gè)問題，未來萬科的發(fā)展仍然在根本上存在著巨大的不可確定性。

但無論如何，萬科仍然是今天中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的No.1，毫無爭(zhēng)議！

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