萬科看好“房地產(chǎn)+服務(wù)”

在3月14日召開的2015年業(yè)績媒體見面會(huì)上，萬科高層表示，2015年是“萬科歷史最好的一年”。不過，原計(jì)劃同期召開的深圳地鐵集團(tuán)與萬科集團(tuán)戰(zhàn)略合作媒體見面臨時(shí)取消。對此，萬科方面解釋為“雙方還未做好充分準(zhǔn)備”。對于行業(yè)發(fā)展，寶億萊家居飾品，萬科表示，“房地產(chǎn)+服務(wù)”將取代“房地產(chǎn)+鋼筋水泥”。

加深與地鐵公司合作

根據(jù)公告，3月12日，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，萬科與深圳市地鐵集團(tuán)有限公司簽署了合作備忘錄。公司或?qū)①徺I地鐵集團(tuán)下屬公司的全部或部分股權(quán)，初步預(yù)計(jì)交易對價(jià) 400億-600億元。根據(jù)萬科3月13日晚發(fā)布的業(yè)績推介會(huì)邀請函，3月14日的媒體發(fā)布會(huì)除了2015年業(yè)績媒體見面，還包括“深圳地鐵集團(tuán)與萬科集 團(tuán)戰(zhàn)略合作媒體見面”。不過，萬科方面以“雙方還未做好充分準(zhǔn)備”為理由取消了該媒體見面會(huì)。

據(jù)估算，本次交易若完成，華潤、萬科管理層以及深圳地鐵集團(tuán)持有合計(jì)持股比例有望超過40%，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，遠(yuǎn)超寶能系持有的24.2%。該方案仍需股東大會(huì)通過，寶能系可能阻撓攪局。郁亮坦言，“（引入深圳地鐵)確實(shí)較倉促，接下來會(huì)有更為詳細(xì)的發(fā)布會(huì)，充分跟大家溝通�！�

郁亮指出，目前推出的方案對萬科比較有利，不管是未來的發(fā)展還是戰(zhàn)略原則，萬科對股權(quán)結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)方案是基于有利于全體股東和公司長遠(yuǎn)發(fā)展。萬科一直是混合所有制的代表，混合所有制是最有活力的。

萬科高級副總裁譚華杰亦指出，“萬科需要合理的股權(quán)結(jié)構(gòu)，尋求解決方案時(shí)，要有利于股東利益，有利于萬科的戰(zhàn)略發(fā)展，而且是多贏的方案�！贝饲�，譚華杰為萬科董秘。

此外，郁亮指出，不僅是深圳地鐵，萬科還和各地地鐵都有合作，比如北京、上海、長春等地。目前萬科有40個(gè)項(xiàng)目是軌道上蓋，軌道上蓋是城市最稀缺的資源，而萬科主要面向剛需，軌道上蓋符合萬科定位。軌道交通需求旺盛的地方，都面臨房價(jià)高的問題，多建軌道就能修更好的房子，萬科未來將在這一領(lǐng)域會(huì)有更多拓展。

值得注意的是，2015年業(yè)績媒體見面會(huì)由萬科總裁郁亮坐鎮(zhèn)，未見董事長王石。與往年相比，出現(xiàn)了兩張新面孔，新任執(zhí)行副總裁及CFO孫嘉、新任董秘朱旭。其中孫嘉原為萬科副總裁，朱旭為原廣田股份(002482,股吧)董秘。

高管稱去年表現(xiàn)史上最佳

萬科H股今日開盤迎來大漲，截至收盤，股價(jià)為20.15港元/股，升幅達(dá)9.99%。對于2015年的業(yè)績，萬科高層均認(rèn)為是“萬科歷史最好的 一年”。萬科認(rèn)為，主要有五大亮點(diǎn)，年銷售額、市場占有率再創(chuàng)歷史新高；銷售費(fèi)率大幅下降；新獲取項(xiàng)目量足價(jià)平；物業(yè)管理面積實(shí)現(xiàn)一年倍增；分紅派息力度 大幅提高。

2015年，萬科實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1955.5億元、凈利潤181.2億元；實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬平方米，銷售金額2614.7億元，同比分 別增長14.3%和20.7%。在全國商品房市場占有率上升至3%。此外，2015年萬科積極補(bǔ)充項(xiàng)目資源，新增項(xiàng)目全口徑建筑面積2201萬平方米，約 占全年銷售面積的106%；全口徑地價(jià)款1090億元，約占全年銷售金額的42%。其中一線城市地價(jià)款占新項(xiàng)目總價(jià)款的36%。在土地市場局部過熱的情況下，公司嚴(yán)格把控投資質(zhì)量，沒有購買高價(jià)地。期末公司土地儲(chǔ)備建筑面積5477萬平方米，其中權(quán)益建筑面積為3976萬平方米，可支持公司未來2-3年發(fā)展。公司參與的城市更新改造類項(xiàng)目按萬科權(quán)益計(jì)算的建筑面積約301萬平方米。

萬科同時(shí)指出，2015年公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為19.46%，同比下降1.3%。公司未扣除少數(shù)股東損益的凈利潤率由上年的13.18%小幅提升至13.27%。

譚華杰表示，過去一年毛利率有所下降。主要是地價(jià)占房價(jià)的比例越來越高，擠占毛利空間。但毛利率下降并不意味著行業(yè)經(jīng)營狀況變差，2015年萬科在毛利率下降的同時(shí)，寶億萊家居飾品，凈利潤和ROE都略有提升。

萬科指出，房地產(chǎn)業(yè)狂暴突進(jìn)的年代一去不復(fù)返，但會(huì)有新的機(jī)會(huì)出現(xiàn)。今后10年，中國城市還將新增1.7億城鎮(zhèn)人口，將帶來龐大的居住及配套需求。年青一代農(nóng)民工對城市認(rèn)可度更高。此外，技術(shù)藍(lán)領(lǐng)收入超過普通白領(lǐng)是發(fā)達(dá)國家的普遍情況。

萬科認(rèn)為，人口向城市經(jīng)濟(jì)圈聚集是發(fā)達(dá)國家城市化第二階段的主流模式，而軌道交通是樞紐。此外，萬科表示，供給側(cè)改革是中國經(jīng)濟(jì)未來發(fā)展的大方 向。落實(shí)在房地產(chǎn)領(lǐng)域，應(yīng)當(dāng)是大力發(fā)展有效供給，推動(dòng)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，滿足新需求，寶億萊家居飾品，以“房地產(chǎn)+服務(wù)”取代“房地產(chǎn)+鋼筋水泥”。國際經(jīng)驗(yàn)表明，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入成熟階 段后，房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)樞紐地位不會(huì)削弱，反而會(huì)因各類衍生服務(wù)進(jìn)一步強(qiáng)化。