保利、招商蛇口、旭輝…他們眼中房地產(chǎn)的未來3年

　　這一年，保利副總經(jīng)理余英、旭輝總裁林峰、前陽光城聯(lián)席董事長陳凱、新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷、前招商蛇口副總經(jīng)理王晞等，在地產(chǎn)創(chuàng)新研習(xí)社的演講，匯集了對風(fēng)云變幻的房地產(chǎn)市場的洞察與判斷，他們的觀點(diǎn)，幾乎總結(jié)了未來3年的中國房地產(chǎn)，包括市場、城市、土地、產(chǎn)品、服務(wù)、跨界&融合。與諸位分享：

　　一、市場

　　1一線房價還要大漲

　　有人說房價不會永遠(yuǎn)上升，歐陽捷認(rèn)為，這個話是錯的，全世界的大都市，不管哪個國家，倫敦、巴黎、新加坡、悉尼都是這樣。北美、澳洲都是這樣，美國房價下跌之后，經(jīng)過幾輪量化寬松，房價也在上升。

　　余英認(rèn)為深圳市中心的房價沒有頂。深圳是移民城市，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，大學(xué)畢業(yè)來深圳，不僅自己來，還把女朋友帶來，結(jié)婚以后把父母接來，還要把丈母娘接來，要三套房子，10年后要換房，再買一套就是四套。大學(xué)生都往北、上、廣、深跑，這些城市市中心房價不可能有頂。

　　歐陽捷認(rèn)為，上海的房價目前還看不到頂，上海的房價和人均收入沒有關(guān)系。不是說這兩個數(shù)字正相關(guān)房價就合理了。拿上海的平均房價和深圳相比會高嗎？不會！租售比說明了投資回報率的低下。但是和自住沒有關(guān)系。廣州的房價已經(jīng)基本見頂，深圳的房價未來會見頂，深圳房價的頂就是香港房價，上海和北京的房子10年還看不到頂。有波動也是震蕩上行，除非發(fā)生戰(zhàn)爭等特殊情況。

　　2分化期求規(guī)模，分化后緩增長

　　旭輝總裁林峰認(rèn)為，規(guī)模不是萬能的，沒有規(guī)模卻是萬萬不能的。這個決定了你在行業(yè)內(nèi)調(diào)動資源的能力。分化階段，我們要持續(xù)增長，但分化之后，會放緩增長，比如旭輝千億以后肯定會放緩增長！

　　王晞提到，客戶需求細(xì)分導(dǎo)致市場細(xì)分：

　　3中國不會像日本一樣崩盤

　　林峰認(rèn)為不太可能，第一是中國住宅生產(chǎn)制造水平、人均GDP等數(shù)據(jù)與日本還有差距；第二中國政府和日本政府是不一樣的政府，日本是看不見的手，中國是看得見的手，日本換首相很頻繁，政策不穩(wěn)定，中國政府10年一屆很穩(wěn)定。所以中國離崩盤很遠(yuǎn)。

　　余英認(rèn)為，拿日本和中國比沒有可比性，日本彈丸小國，人都在東京，城市化已經(jīng)結(jié)束了，人口負(fù)增長，日本還有很多投資渠道，不一定要買房。中國不一樣，中國是大國，相當(dāng)于歐洲。

　　4中國房地產(chǎn)去庫存有8大軍力

　　歐陽捷認(rèn)為去庫存的主力軍包括：

　　正規(guī)軍——婚姻人口購房、租房正是住房最穩(wěn)定的剛性需求。

　　地方軍——城鎮(zhèn)低面積居住人群。

　　整編軍——城鎮(zhèn)租房戶轉(zhuǎn)化為購房人群。

　　保安軍——棚戶區(qū)、城中村改造購房人群。

　　游擊軍——進(jìn)城租房或購房的農(nóng)民工。

　　警備師——城鎮(zhèn)婚姻人口租房人群。

　　童子軍——單身購房或租房人群。

　　“散兵旅”——投資購房人群

　　二、城市

　　1一二線城市堅(jiān)決選城市中心

　　余英提到，保利堅(jiān)持重倉一線城市，因?yàn)橐痪�城市未來升值快。三四線、農(nóng)村的人如果有錢了一定會到廣州深圳來，而不是住在梅州。也許第一步可能住在梅州，但有錢了一定會擠到一線城市來，寶億萊家居飾品，因?yàn)橐痪�城市機(jī)會多。

　　保利在廣州布局很簡單，中軸線、市中心的寫字樓用地、住宅用地堅(jiān)決拿。

　　二線城市拿地同樣要選市中心，大家還是習(xí)慣住在市中心。更關(guān)鍵的一點(diǎn)，中國好的醫(yī)院、好的學(xué)校都在市中心，拿市中心的腹地，配套由政府做。另外是臨近大城市的片區(qū)比如東莞、中山、惠州靠近深圳的片區(qū)。

　　2三四線城市圍繞資源、交通2個核心

　　余英認(rèn)為，三四線城市投資，一是拿資源稀缺的地；二是軌道交通，高鐵站點(diǎn)的物業(yè)投資也是值得選擇的。

　　陳凱認(rèn)為，三四線城市是大有可為的，是一個1.8+3.2億的市場。價格、成本、周轉(zhuǎn)、規(guī)模，只有周轉(zhuǎn)是真正的管理核心。三四線一定要快！

　　李軍提到，綠城對全國140多個大城市有過數(shù)據(jù)的對比，發(fā)現(xiàn)除了特大城市以外，還存在一些小城市的機(jī)會。比如特大城市的溢出，會給周邊的一些城市帶來建設(shè)小鎮(zhèn)的機(jī)會。

　　歐陽捷距離蘇州，可以享受上海人口的擠出效應(yīng)，特別是昆山，和以后可能通地鐵的地方。蘇州的房價會跟著上海，往上走。蘇州對土地供應(yīng)的控制一直比較好，不會出現(xiàn)供大于求。高端產(chǎn)品比較多，造成普通住宅稀缺，普通住宅價格也會上漲。深耕蘇州是沒問題的。

　　三、土地

　　1跟著規(guī)劃、追政策熱點(diǎn)

　　余英舉例拿地要追政策熱點(diǎn)，在廣州熱點(diǎn)地塊一定有保利地產(chǎn)的項(xiàng)目，任何一項(xiàng)新政策的新區(qū)，政策出臺的時候趕緊賣，熱度有限，千萬不要惜售。

　　2底價拿地

　　主要有3種方式：

　　一是對于城市規(guī)劃及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展了如指掌，在大家不看好的區(qū)位拿的地，你了解市場情況你就能底價拿地；

　　二是在市場低潮的時候拿，余英提到他經(jīng)常在年前拿地，因?yàn)榇蠹易訌棿蚬饬�，一年的預(yù)算結(jié)束了，第二年的預(yù)算還沒出來，1月份掛地在廣州基本都是保利的；

　　三是聯(lián)合拿地，市場不好要找大家合作。這個城市準(zhǔn)備投20個億，最好分5、6個項(xiàng)目，找人合作。

　　3舊改

　　李軍認(rèn)為，核心城市基本已經(jīng)沒有什么招拍掛的土地了，只能靠舊改，比如上海，政府規(guī)定以后不再有新增建設(shè)用地，只有做舊改。舊改是未來核心城市的一個趨勢。

　　四、產(chǎn)品

　　1產(chǎn)品鏈條的兩端，兩端增值最重要

　　項(xiàng)目定位要聽營銷的，真正能給老板賺錢的是設(shè)計和營銷。房地產(chǎn)拿地到物業(yè)管理四個環(huán)節(jié)里，真正能夠給房地產(chǎn)增值的，一個是產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，一個是營銷和服務(wù)。這就是整個房地產(chǎn)開發(fā)鏈條里面，產(chǎn)品鏈條的兩端，兩端增值最重要。