恒大擬重組深深房登陸A股注入地產(chǎn)足球業(yè)務(wù)

　　恒大地產(chǎn)擬通過港股分拆資產(chǎn)方式重組深深房回歸A股,計劃引入300億元戰(zhàn)略投資者,投資后A股市值約為2280億元。該估值是恒大港股上市平臺的近4倍,也將使其成為市值僅次于萬科(2903億元)的房企。

　　接近交易人士透露,目前包括中信系、景林投資在內(nèi)的相關(guān)戰(zhàn)投方已確定,預(yù)計12月完成入股,2017年1月15日公告重組方案,并于4月底前完成A股上市。

　　經(jīng)濟觀察報獲得的路演材料顯示,恒大引入戰(zhàn)略投資者的認購價格為每股9.99元,恒大地產(chǎn)注入深深房后,恒大集團將持有深深房82%以上股權(quán),300億元戰(zhàn)投方合計持有12%以上股權(quán),流通股約6%。

　　按照上市后2280億元的市值計算,6%的流通股預(yù)計能夠募資136.8億元。因此,恒大這一輪回歸A股至少能募集436.8億元的資金。

　　回A路線

　　中國恒大集團將通過內(nèi)部重組將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合并入恒大地產(chǎn),并以此為主體引入戰(zhàn)投和重組上市公司平臺深深房。

　　經(jīng)濟觀察報了解到,此次注入A股殼公司的資產(chǎn)包括恒大絕大部分的房地產(chǎn)項目(除海南�；◢u和江蘇啟東海上威尼斯兩個旅游地產(chǎn)項目)。恒大集團持有的文化、金融、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)包括恒大健康、恒騰網(wǎng)絡(luò)等,以及持有的嘉凱城52.78%股權(quán)則留在港股平臺。

　　除地產(chǎn)業(yè)務(wù)外,此次注入A股的資產(chǎn)還將包括恒大淘寶足球俱樂部。據(jù)投行人士分析,將恒大淘寶裝進A股上市公司或?qū)⒋蟠筇岣咧亟M后恒大地產(chǎn)的估值。此前,恒大淘寶在國內(nèi)已成功登錄新三板,市值一度達到33.5億美元,成為世界足壇市值最高的足球俱樂部。

　　但需注意的是,新三板與二級市場之間存在明顯的估值差異,另外在財務(wù)方面,恒大淘寶也一直處于虧損狀態(tài)。據(jù)恒大淘寶2015年年報,其年度虧損額為9.53億元,比上年增加95.71%。

　　在此次重組方案中,恒大對投資者做出了三年凈利潤880億元的業(yè)績承諾,這也將對恒大淘寶的盈利能力提出挑戰(zhàn)。

　　恒大此次回歸A股上市募資300億元,這部分資金預(yù)計上市后最終的持股超過12%。其中,中信銀行是戰(zhàn)投之一,投資50億元。據(jù)經(jīng)濟觀察報了解,另外250億是幾家份量差不多的國企,目前已基本敲定。今年4月,許家印曾在幾天內(nèi)拜訪了數(shù)家大型金融機構(gòu)。

　　在中信銀行投行部發(fā)起的恒大增資計劃中,中信系與景林投資組成雙GP,長安信托作為其中一個LP,若干機構(gòu)投資者作為其余LP。投資期限為3+1+1年,其中3年為鎖定期,1年為解禁退出期。

　　若2020年6月恒大地產(chǎn)尚未實現(xiàn)上市,則由凱隆置業(yè)對戰(zhàn)略投資者持有股權(quán)進行回購;如屆時凱隆置業(yè)不具備回購能力或戰(zhàn)略投資者不接受回購,則由凱隆置業(yè)給予戰(zhàn)略投資者所持股權(quán)比例50%的股權(quán)補償。

　　與從港股退市的萬達商業(yè)不同,恒大回A股的路徑比拆掉紅籌架構(gòu)再重新輪候IPO更為便捷。

　　中國恒大是通過VIE結(jié)構(gòu)在香港上市。萬科、嘉凱城和廊坊發(fā)展此前發(fā)布的舉牌公告曾對恒大地產(chǎn)的股權(quán)結(jié)構(gòu)進行過詳細勾勒:許家印通過BVI(英屬維爾京群島)鑫鑫有限公司絕對控股港股上市公司中國恒大,而中國恒大又通過BVI安基有限公司100%持股內(nèi)資公司超豐置業(yè),超豐置業(yè)100%持股凱隆置業(yè),凱隆置業(yè)100%持股恒大地產(chǎn)。

　　上述投行人士分析,萬達商業(yè)首先是私有化,相當于拆除了VIE結(jié)構(gòu),將來在境內(nèi)上市,股權(quán)結(jié)構(gòu)相對簡單。中國恒大沒有私有化,并不拆除VIE結(jié)構(gòu),同時避免了私有化帶來的補繳稅款、永續(xù)債等問題,操作步驟也少很多。

　　目前,恒大地產(chǎn)的分拆上市方案還需等待監(jiān)管層批準。除了要獲得公司董事會以及股東大會的通過之外,還需得到深深房實際控制人深圳市政府和深圳國資委的批準。但分析認為,方案通過的概率較大。

　　估值修復(fù)

　　按照投行對恒大地產(chǎn)的估值,包括新募集的300億元在內(nèi),恒大登陸A股后市值約為2280億元,對應(yīng)的是恒大承諾明年實現(xiàn)利潤的9.4倍。根據(jù)Wind資訊,這個估值將使恒大成為市值僅次于萬科的房企,市盈率稍低于萬科、招商、綠地,但比保利高出不少。

　　房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖認為,在港股上市的內(nèi)資房企回歸A股,主要與香港資本市場估值偏低有關(guān)。

　　按照11月9日收盤價,恒大在港股市場的價格目前是5.33港元,市值約723億港元,而深深房目前市值113億元,兩者市值相加也僅為745億元。截至11月9日,與恒大銷售規(guī)模相當?shù)娜f科市值為2903億元。

　　目前同量級的A股公司市盈率普遍高出港股數(shù)倍。因此,回歸A股有助于恒大估值的修復(fù),以獲得更多的資本支持。

　　更重要的原因是,通過和深深房的重組,以及引進戰(zhàn)略投資者,才能真正解決恒大負債率偏高的問題。

　　自2009年上市至今,恒大的銷售額年均增長30%以上,近兩年甚至達到50%以上。但國際投行對恒大的評價仍落后于萬科、中海、龍湖等公司,認為其多元化擴張風(fēng)險較大,負債率高,也導(dǎo)致恒大發(fā)行的美元債利率較高。

　　據(jù)中信銀行估算,恒大引入300億元戰(zhàn)投后,其資產(chǎn)負債率將由82%下降至70%。成功上市后,還將進一步通過股權(quán)融資的方式降低資產(chǎn)負債率。

　　近期,恒大集團出售旗下的糧油、乳制品及礦泉水業(yè)務(wù),重新聚焦主營業(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā),也是由于這些業(yè)務(wù)一直處于虧損狀態(tài)。恒大出售上述業(yè)務(wù)之后,同時甩掉了33億元凈負債。

　　路演材料顯示,撇開負債率,投行較為看重的是恒大大規(guī)模的土地儲備和低廉的土地成本。截至2016年6月30日,恒大地產(chǎn)總土地儲備面積1.67億平方米,74%位于一二線城市,累計平均成本1370元/平方米。

　　根據(jù)世邦魏理仕的評估,這些土地的估值達5000多億,比拿地時的土地原值(2516億元)漲了一倍多。按照今年前3季度恒大項目約8100元/平方米的銷售均價,這些土地未來幾年能實現(xiàn)1.36萬億銷售額,以8.8%的利潤率計算,預(yù)期的利潤是1200億元。就算未來平均房價下跌30%,也能賣出9500多億元,利潤約為838億。

　　借道深深房

　　一個月前,恒大公布了A股上市的計劃。10月9日晚,深深房A發(fā)布公告稱,其控股股東深投控與恒大及其控股股東凱隆置業(yè)簽署協(xié)議,深深房將以發(fā)行A股股份及/或支付現(xiàn)金的方式購買恒大地產(chǎn)100%股權(quán),恒大則向深深房注入地產(chǎn)資產(chǎn),在交易完成后,凱隆置業(yè)將成為深深房的控股股東。

　　公告稱,恒大預(yù)期未來三年(2017-2019年)的合約銷售額分別約4500億元、5000億元、5500億元,預(yù)期營業(yè)收入分別約為2800億元、3480億元、3800億元,預(yù)期扣除非經(jīng)常性損益的歸屬于母公司所有者的凈利潤分別約243億元、308億元和337億元。

　　克而瑞分析稱,實現(xiàn)該目標并不難,基于土地儲備和銷售情況,只需銷售額年均增長約10%、預(yù)售均價年均增長約6%,核心業(yè)務(wù)利潤率年均增長約8%即可。事實上恒大過去7年的復(fù)合增長達到了37%。