買不買房？在哪兒買？最權(quán)威解答！

　　摘要：文章來自于中國首檔財經(jīng)科普視頻自媒體《虎成論金》，致力于向大眾普及金融知識，用微視頻和生動的語言，把生冷的金融概念、復(fù)雜的投資邏輯，轉(zhuǎn)化成通俗易懂的小故事，每周二、五播出。受益群體：(大爺大媽)投資理財實戰(zhàn)的第一課堂、(大學生)學習金融知識的第一教室、(金融從業(yè)者)專業(yè)素養(yǎng)升華的第一戰(zhàn)場。關(guān)注微信公眾號“虎成論金”(hclj99)，聽聽一線金融大佬的實戰(zhàn)經(jīng)歷!

　　房價已經(jīng)這么高了，為什么還在繼續(xù)漲?誰這么有錢，還在繼續(xù)買?這是很多人不明白的問題�，F(xiàn)實中，每個現(xiàn)象背后其實都是有邏輯的!比買房更重要的，是你要搞明白房價上漲背后的邏輯。

　　下面有請國家信息中心首席經(jīng)濟學家范劍平教授給我們分享一下，在第一屆優(yōu)選金融經(jīng)濟論壇上關(guān)于對房價上漲背后邏輯的精彩內(nèi)容。

　　房價上漲必要條件：貨幣超發(fā)

　　房價是怎么回事?房價上漲的必要條件說白了就是貨幣超發(fā)，就是因為錢印多了，所以漲價，任何價格現(xiàn)象歸根結(jié)底是貨幣現(xiàn)象。你只要錢印多了，它一定會在某個地方膨脹。到底是膨脹到工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品?還是膨脹到房價?還是膨脹到股價?這不知道，反正它總會找一個地方來膨脹。但前兩年我們確實是房價膨脹的比較厲害，家居行業(yè)升級轉(zhuǎn)型 ，所以房價上漲第一個原因就是貨幣。貨幣的因素我們剛才已經(jīng)講了，這個環(huán)境不復(fù)存在，那么過去我們房價上漲，貨幣只是必要條件。因為同樣在貨幣超發(fā)的情況下，最近幾年大家會發(fā)現(xiàn)，有的城市的房價跌了，有的城市的房價不漲了，有的城市房價還在漲。原因是什么?因為房價上漲的充分條件是人口流入。

　　房價上漲充分條件：人口流入

　　我們大家注意，中國的人口，80后是歷史上人數(shù)最多的十年，我們80后有2.28億人，80后買房就是我們房地產(chǎn)最火爆的10年。等到90后開始買房，我們突然發(fā)現(xiàn)只有1.75億人，就是獨生子女政策使我們年輕人數(shù)量斷崖式下降。90后要比80后人口少23.4%，00后的人口只有1.45億人，會比80后少36%，超過三分之一。當買結(jié)婚用房的人少了四分之一、三分之一時，房子就不好賣了，房子不好賣接著就是鋼材、水泥、工程機械都不好賣，都產(chǎn)能過�！，F(xiàn)在不管這些，啤酒銷量3年下降，方便面銷量3年下降，手機銷量現(xiàn)在0增長。你別看今年汽車賣得不錯，那是因為1.6L以下汽車有補貼政策，明年如果沒有這個補貼政策，汽車銷量也會下來。連麥當勞、肯德基現(xiàn)在也發(fā)現(xiàn)，最好掙錢時代過去了。

　　年輕人開始減少了以后，麥當勞、肯德基的銷量都上不去。麥當勞、肯德基使了洪荒之力，開發(fā)中國特色產(chǎn)品：賣油條、豆?jié){、老北京雞肉卷。老外到中國的麥當勞一吃，這是什么玩意，這是麥當勞嗎?這是肯德基嗎?在他們國家都沒這個味兒。沒用，最后麥當勞、肯德基死心了，準備把股權(quán)賣了，因為在中國最好掙錢的時代已經(jīng)過去。

　　虎哥作為金融實戰(zhàn)派，除了范劍平教授的貨幣超發(fā)和人口凈流入這兩個指標，還有一個非常重要的指標想和你們分享。

　　基尼系數(shù)的影響

　　1943年美國經(jīng)濟學家阿爾伯特·赫希曼提出的基尼系數(shù)，這也是推動房價上漲的重要因素，基尼系數(shù)越高，房價越往上漲。我這個觀點在和某大型地產(chǎn)中介公司的董事長交流時，他眼前一亮說：虎哥，你知道我現(xiàn)在有多后悔嗎?我干這個行業(yè)(地產(chǎn)中介)十幾年了，我是比別人更清楚房子是被誰買走的，只要社會貪腐越嚴重，房價就會越上漲。2008年我就想做金融業(yè)務(wù)，把北、上、深最好地段的房子給它先買下來，放到現(xiàn)在，妥妥的的年化20%以上的收益，而不是像現(xiàn)在還在和同行為掙這2%的傭金打價格戰(zhàn)�；�尼系數(shù)就是收入分配公平指數(shù)�；�尼系數(shù)越高，說明社會收入分配越不公平，有錢人越來越有錢，社會貧富的差距越來越大。那么這些有錢人并不是完全通過合法手段獲得這些金錢，所以他們也不可能會輕易拿這些錢去搞創(chuàng)新、搞科研，這些錢大多數(shù)都會流向資源型的品種，比如說，土地和礦產(chǎn)。

　　能吸引年輕人的城市房價才會上漲

　　我們年輕人減少以后，現(xiàn)在中國所有的城市開始進入搶人大戰(zhàn)。說白了，搶得到年輕人的城市，房價會繼續(xù)漲;搶不著年輕人的城市房價就會跌。年輕人在從什么樣的城市流向什么樣的城市，這個非常有規(guī)律。所以房地產(chǎn)問題一定要跳出房地產(chǎn)看房地產(chǎn)，年輕人是從新一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中處于弱勢地位的城市，這些城市以傳統(tǒng)制造業(yè)，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)為主。傳統(tǒng)制造業(yè)，寶億萊家居飾品，傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)這兩年經(jīng)營很困難，創(chuàng)造不出什么新的就業(yè)崗位來，工資也低，主要是三四線城市。年輕人走了，流向什么城市?在新一輪產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中處于優(yōu)勢地位的城市。這些城市服務(wù)于第三產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)成為城市的主體，軟裝設(shè)計家居產(chǎn)業(yè)鏈，這些城市創(chuàng)造就業(yè)崗位多，工資相對也高，所以吸引了全國的年輕人流向，主要是我們的一二線城市。在這些城市中，我們大家可以看到，就是人口流入的城市有的城市房價漲得快，有的城市房價漲的慢。

　　房價漲得快慢關(guān)鍵看企業(yè)創(chuàng)新活力

　　1、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重

　　我告訴大家，城市房價上漲的快慢和兩個指標正相關(guān)，第一個就是看這個城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重。因為制造業(yè)，勞動力成本提高以后開始進入機器取代人工的工業(yè)自動化時代，所以制造業(yè)已經(jīng)創(chuàng)造不出多少就業(yè)崗位來。每年制造業(yè)創(chuàng)造的就業(yè)崗位，占就業(yè)增量的比重是逐年下降的，服務(wù)業(yè)的比重是逐年上升的�，F(xiàn)在就業(yè)主要靠服務(wù)業(yè)，那么一個城市的服務(wù)業(yè)比重越高，創(chuàng)造的就業(yè)崗位就越多，帶來的人口勞動力凈流入就會越多，最后這些人找到工作他才能定居下來，成為你的常住人口。所以，帶來的房地產(chǎn)的剛需就越大，決定了一個城市人口集聚規(guī)模。

　　2、科技研發(fā)投入占GDP比重

　　更重要的是第二條，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，就是企業(yè)用于科技研發(fā)投入占GDP的比重，這就叫科技創(chuàng)新強度，決定著城市人才集聚的能力。咱們以北京為例，過去大家老說北京的房價高，不是北京人把它買高的，是全國的富人把它捧高的。但那種山西煤老板、河北鋼鐵老板帶著錢跑北京來買房的時代早已過去，在2013年以后就已經(jīng)不是主流。北京最近幾年買房的富人是北京就地創(chuàng)造的，在北京哪兒創(chuàng)造的?

　　在中關(guān)村，我們中關(guān)村大量的高科技企業(yè)上市，這些企業(yè)就一下子出現(xiàn)了很多，一旦上市，他們企業(yè)就批量產(chǎn)生千萬富翁。這些千萬富翁一旦股票解禁，把股票賣掉，套現(xiàn)一部分就可以買房子。因為在北京你等一年以后再買房，房價又漲了很多，所以這些人都趕緊把股票質(zhì)押了，拿出來趕緊買房。全國有一個特點，上市公司越多，房價漲的越快。比如像深圳和廣州，深圳房價漲的猛，廣州房價老不漲。后來我跟廣州市金融辦的領(lǐng)導(dǎo)交流，他說深圳這么多年，那么多企業(yè)上市，通過資本市場全部的財富向深圳集中。它的房價就漲的快，他說我們廣州不行，廣州把省國資委、市國資管的國有企業(yè)上市完了以后，缺乏后備上市公司資源，沒有上市公司上市，沒有財富，廣州靠本地人，房價哪漲得上去。