央企整合邊緣 地王專業(yè)戶華潤(rùn)置地200億融資背后

　　截至目前，華潤(rùn)置地?cái)U(kuò)張的最主要方式仍舊是公開購(gòu)地以及母公司低成本注資，整體軟裝寶億萊家居飾品，這種內(nèi)生式發(fā)展被認(rèn)為是其未來(lái)躋身“千億房企”的重要途徑。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng) 自2015年以來(lái)，人民幣貶值對(duì)境外上市企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生了不可逆轉(zhuǎn)的匯兌影響�？紤]到匯率與損益表的關(guān)系，包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的不少企業(yè)開始傾向于風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小的境內(nèi)貸款。

　　從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以窺視過(guò)去一年境內(nèi)貸款的行情。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013-2015年，中國(guó)年末廣義貨幣供應(yīng)量（M2）余額、狹義貨幣供應(yīng)量（M1）余額、流通中貨幣（M0）余額年均增長(zhǎng)分別為12.6%、9.1%和5.0%，而上市公司通過(guò)境內(nèi)市場(chǎng)累計(jì)籌資年均增長(zhǎng)72.2%。

　　即便是占據(jù)境外融資成本低優(yōu)勢(shì)的華潤(rùn)置地，或許也已更加重視人民幣境內(nèi)貸款。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，僅2015年下半年，華潤(rùn)置地的人民幣貸款占總貸款比率便達(dá)到接近50%；同時(shí)，該公司已開始提前償還境外貸款。

　　隨著人民幣匯率波動(dòng)，這種趨勢(shì)在進(jìn)入2016年后更為明顯。最新公告顯示，華潤(rùn)置地向中國(guó)銀行(601988,股吧)間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)總額不超過(guò)人民幣200億元中期票據(jù)，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，寶億萊家居飾品，數(shù)額之大放在該公司近年歷史中也屬罕見。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就融資事項(xiàng)與華潤(rùn)置地相關(guān)人士咨詢，截至發(fā)稿時(shí)，并未獲得回應(yīng)。

　　市場(chǎng)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體指，過(guò)去一年，華潤(rùn)置地在拿地支出（土地總金額）近600億元，盡管采取了合作拿地、分散開發(fā)等方式，但積極拿地的策略依然引發(fā)了外界對(duì)其財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)激化的擔(dān)憂。為了緩解壓力，頻頻融資也不可避免。

　　另一方面，在中海、中信房地產(chǎn)資產(chǎn)整合如火如荼之際，關(guān)于央企整合也成了焦點(diǎn)話題。相比之下，同樣作為央企的華潤(rùn)置地除了直接收購(gòu)項(xiàng)目，也僅是通過(guò)諸如母公司資產(chǎn)注入等內(nèi)生式增長(zhǎng)，處于整合大棋的邊緣地帶。

　　200億融資大單

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢資料，華潤(rùn)置地上一次于3月前發(fā)行中期票據(jù)是需回溯兩年前。2014年2月，整體軟裝寶億萊家居飾品，當(dāng)時(shí)美國(guó)量化寬松政策仍為主流，華潤(rùn)置地向港交所申請(qǐng)發(fā)行20億元中期票據(jù)。

　　不過(guò)，隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息及人民幣貶值，華潤(rùn)置地轉(zhuǎn)向境內(nèi)市場(chǎng)。中銀國(guó)際于2015年11月底對(duì)華潤(rùn)置地調(diào)研后發(fā)布的報(bào)告佐證了這一點(diǎn)。報(bào)告指，華潤(rùn)置地已開始提前償還境外貸款；但由于境內(nèi)并無(wú)單一大規(guī)模發(fā)債實(shí)體，華潤(rùn)置地在發(fā)行境內(nèi)債券時(shí)遇到了一些阻力。

　　如今看來(lái)，中期票據(jù)成為華潤(rùn)置地在境內(nèi)貸款的一項(xiàng)新選擇。該公司3月15日最新公告中表示，公司已向中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)提交不超過(guò)人民幣200億元中期票據(jù)注冊(cè)，及首期建議發(fā)行的有關(guān)申請(qǐng)。

　　獲得上述批準(zhǔn)后，華潤(rùn)置地?cái)M發(fā)行首期中期票據(jù)，本金金額擬為人民幣50億元，票面利率通過(guò)簿記建檔方式厘定，并須視乎市場(chǎng)情況及投資者興趣而定。首期中期票據(jù)募集到的資金計(jì)劃用于建設(shè)集團(tuán)項(xiàng)目及補(bǔ)充集團(tuán)流動(dòng)資金。

　　有分析人士在接受觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體采訪時(shí)認(rèn)為，華潤(rùn)置地成功發(fā)行該筆貸款問(wèn)題不大。且考慮到華潤(rùn)置地在資本市場(chǎng)一般能獲得成本較低的資金，此次融資成本也不會(huì)特別高。

　　對(duì)于如此大規(guī)模的融資，其用途也自然備受關(guān)注。分析人士稱，擬發(fā)行的人民幣中期票據(jù)計(jì)劃將成為華潤(rùn)置地支持業(yè)務(wù)增長(zhǎng)的融資渠道，具體或主要補(bǔ)充用于一二線城市土地獲取及建設(shè)的資金。

　　據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，2015年，僅保利、萬(wàn)科、華潤(rùn)置地等企業(yè)主導(dǎo)或拿地總金額均超過(guò)了500億元，其中華潤(rùn)置地共計(jì)拿地總支出在600億元上下，在各大標(biāo)桿房企中位居前列。

　　僅去年上半年，華潤(rùn)置地斥資共約383.8億元增持了10宗土地（其中權(quán)益地價(jià)人民幣181.5億元），計(jì)容建筑面積達(dá)269萬(wàn)平方米，其中開發(fā)物業(yè)263萬(wàn)平方米，投資物業(yè)6.5萬(wàn)平方米。在新增土儲(chǔ)中，僅北京（樓盤）、上海（樓盤）區(qū)域拿地便達(dá)244.72億元；而“地王”項(xiàng)目則多達(dá)6個(gè)左右，分別位于北京、上海、福州（樓盤）、武漢（樓盤）及沈陽(yáng)。

　　其中1月份，華潤(rùn)置地首開平安聯(lián)合體競(jìng)得北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，拍出86.25億元的總價(jià)地王；3月，華潤(rùn)置地華發(fā)聯(lián)合體以70.52億元競(jìng)得上海閘北區(qū)一宗地塊，6月再以87.95億元競(jìng)得同區(qū)另一宗地塊；8月以47.2億元獲取武漢光谷地塊，刷新武昌單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　即便進(jìn)入2016年，華潤(rùn)置地依舊聯(lián)合華僑城以69.32億元競(jìng)得上海蘇河灣中央公園地塊。2月份，華潤(rùn)置地還宣布與澳門（樓盤）新建業(yè)成立基金，初始募集人民幣47.98億元，用以開發(fā)體量達(dá)460萬(wàn)平方米的“橫琴萬(wàn)象世界”項(xiàng)目。

　　分析人士表示，華潤(rùn)置地獲得的土地大多價(jià)格較高，且投入較大不可避免地帶來(lái)財(cái)務(wù)方面的壓力。其進(jìn)一步指出，若新增土儲(chǔ)項(xiàng)目毛利較現(xiàn)存土地還低，那么華潤(rùn)置地要想達(dá)成毛利率愿望存在難度。

　　此前瑞信在報(bào)告中也表示，華潤(rùn)置地前10月左右獲得的十余幅土地的平均毛利率為20%，較現(xiàn)有土儲(chǔ)25%-30%偏低。

　　央企整合的邊緣

　　對(duì)于華潤(rùn)置地大舉進(jìn)軍一二線的舉動(dòng)，分析人士列舉歷史原因稱，華潤(rùn)置地在2010-2011年間在二三線密集布局，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，使得整體毛利從2011年的39.5%降至2014年底的30.6%。“所以這家公司一直希望通過(guò)回歸一二線重新提升毛利率。”

　　2014年華潤(rùn)集團(tuán)經(jīng)歷風(fēng)波，使得外界認(rèn)為華潤(rùn)置地的策略一度面臨挑戰(zhàn)。此后華潤(rùn)置地穩(wěn)定管理層后，繼續(xù)布局一線以解決毛利率下滑的任務(wù)。

　　自2015年3月起，華潤(rùn)置地已經(jīng)先后通過(guò)配股、債券發(fā)行、票據(jù)兌現(xiàn)、出售股票、短期融資等金融手段，在香港資本市場(chǎng)融資總計(jì)超330億港元。與此同時(shí)，獲得資金補(bǔ)充的華潤(rùn)置地積極尋求購(gòu)地機(jī)會(huì)，這才有了全年累計(jì)拿地金額約600億元的一幕。

　　除了在一二線城市的土地收購(gòu)，母公司華潤(rùn)集團(tuán)注資也成為華潤(rùn)置地?cái)U(kuò)大土儲(chǔ)的一個(gè)方式。2014年底，華潤(rùn)置地以10多億股的股票代價(jià)，從華潤(rùn)集團(tuán)手中購(gòu)得深圳（樓盤）約300萬(wàn)平方米土地，此后由此開發(fā)出的南山華潤(rùn)城、羅湖華潤(rùn)銀湖藍(lán)山等項(xiàng)目成為業(yè)績(jī)的重要組成部分。

　　截至2015年6月，華潤(rùn)置地中期核心純利增長(zhǎng)31.8%至50.2億港元，綜合毛利率上升1.8個(gè)百分點(diǎn)至32.2%，主要由于毛利率較高的一線城市項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)提升；2015年全年，華潤(rùn)置地累計(jì)合同銷售額增長(zhǎng)23%至人民幣851.5億元，完成全年目標(biāo)780億元的109%。

　　相比之下，2016年最新發(fā)生的中海、中信資產(chǎn)整合，讓外界看到了一條央企巨鱷迅速擴(kuò)張的捷徑。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查閱公告發(fā)現(xiàn)，中海以310億元的代價(jià)，獲得了中信出售的包括土儲(chǔ)面積約2400萬(wàn)平方米，這些土儲(chǔ)不少都位于北京、上海、深圳及海南（樓盤）等地。