“利潤王”中海地產(chǎn)：后千億時(shí)代的并購生意

（原標(biāo)題：“利潤王”中海地產(chǎn)：后千億時(shí)代的并購生意）

[摘要] 國企一方面有資金，另外一方面有資源，可以通過整合來實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備的增量。我們可以看到中海去年并購了中建股份，今年又并購了中信地產(chǎn)，不但增加了項(xiàng)目，還優(yōu)化了一二線城市的儲(chǔ)備。

時(shí)代周報(bào)記者 古月 發(fā)自廣州

天下大勢，分久必合。

繼去年以338億元人民幣完成母公司中國建筑(601688)的地產(chǎn)項(xiàng)目注入交易后，中海地產(chǎn)（00688.hk，以下簡稱“中海”）以310億元交易對價(jià)買入的中信地產(chǎn)及中信泰富旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合，預(yù)期也將于今年內(nèi)完成。

“關(guān)于中信的整合，已經(jīng)接近尾聲了，我們希望能夠盡快完成這單交易”在8月22日中海2016年度中期業(yè)績會(huì)上，中國海外發(fā)展董事局主席郝建民如是說。

對于交易雙方，這無疑是個(gè)雙贏局面。傳統(tǒng)的開發(fā)模式已不再適應(yīng)當(dāng)下，改變迫在眉睫。換而言之，在國企整合浪潮下，通過整合其他公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)獲得土地儲(chǔ)備和項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)外延式擴(kuò)張，最終做大做強(qiáng)房地產(chǎn)主業(yè)，是中海地產(chǎn)自2010年始便在進(jìn)行的一大戰(zhàn)略布局。

中信建投地產(chǎn)首席分析師陳慎曾在一次分享會(huì)上對時(shí)代周報(bào)記者表示，對于未來的企業(yè)發(fā)展空間而言，國企可能更加有優(yōu)勢，“國企一方面有資金，另外一方面有資源，可以通過整合來實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)備的增量。我們可以看到中海去年并購了中建股份，今年又并購了中信地產(chǎn)，不但增加了項(xiàng)目，還優(yōu)化了一二線城市的儲(chǔ)備”。

與中信的整合，加大了中海提高銷售目標(biāo)的底氣。郝建民在業(yè)績會(huì)上表示，目前與中信的交易已進(jìn)入尾聲，考慮到并購因素影響，今年中海的銷售目標(biāo)將提高13%至2100億港元（約合1795.95億元人民幣），未來“十三五”規(guī)劃內(nèi)，中海的合約銷售目標(biāo)有望達(dá)到4000億港元（約合3420.85億元人民幣）。

現(xiàn)實(shí)的另一面是，蟬聯(lián)“最賺錢房企”多年，在后千億時(shí)代，中海的并購生意又將如何進(jìn)行？

拿地驟減的秘密

2013年，中海新增土儲(chǔ)總建筑面積達(dá)到882.8萬平方米，與2012年全年相當(dāng)。2014年，家居行業(yè)升級(jí)轉(zhuǎn)型 ，中海新增土地面積1174萬平方米，整體軟裝寶億萊家居飾品，拿地金額424億元人民幣。步至2015年，中海開始收縮在購地方面的支出，是年僅購入17 幅位于國內(nèi) 13 個(gè)城市共 596 萬平方米的土地儲(chǔ)備。2016年上半年，中海僅拿下分別位于濟(jì)南、香港、南昌和長春的共四幅地塊，折合建筑面積共228萬平方米，總計(jì)拿地金額99億港元。

有中海內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者解釋，2016年上半年較少拿地的主要原因是，與中信的整合最快今年內(nèi)便可完成，屆時(shí)資產(chǎn)包注入，將為中海提供大量優(yōu)質(zhì)的土地資源。

2015年5月，中建地產(chǎn)直營業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)完成，這為中海帶來約1100萬平方米的土地資源。2016年，中海通過增發(fā)配股的方式收購中信樓面面積3155萬平方米的土地資源，折合地價(jià)僅3550元每平方米。這些項(xiàng)目主要分布在一二線城市，合計(jì)權(quán)益建筑面積2352萬平方米，相當(dāng)于中海去年年底土地儲(chǔ)備的57%。

花旗稱，一旦與中信交易完成，中海土地儲(chǔ)備將進(jìn)一步增加至6700萬平方米，從而令其降低在公開競投的需要。

這家企業(yè)從2010年開始，寶億萊家居飾品，便進(jìn)行大規(guī)模兼并收購來獲取土地和項(xiàng)目資源，截至目前交易對價(jià)近700億元，涉及數(shù)千萬平方米土地儲(chǔ)備。郝建民表示，未來會(huì)多以并購及合營方式進(jìn)一步增加土儲(chǔ)。

2010年3月，中海地產(chǎn)以約15億港元收購?fù)槡る娖?0.1%股權(quán)，同年6月，蜆殼電器正式更名為“中國海外宏洋”。

這家企業(yè)因持有光大地產(chǎn)約70%股權(quán)，從而令中海透過這次收購成功控股光大地產(chǎn)，并獲得蜆殼電器在北京、廣州在內(nèi)的6個(gè)城市約190萬平方米土地儲(chǔ)備。

2013年8月，中海宣布其控股股東中國建筑股份，擬將旗下多個(gè)平臺(tái)的房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)注入中海地產(chǎn)。注入方式為中海地產(chǎn)母公司增發(fā)股份16.9億股，認(rèn)購總代價(jià)約338.2億元人民幣。

2016年3月14日，中海宣布以310億元收購中信股份旗下的中信泰富及中信地產(chǎn)全部股份。其支付方式包括，中海將向中信配發(fā)約10%股份，合共代表297.24億元價(jià)值；此外，中海需向中信轉(zhuǎn)讓其資產(chǎn)對價(jià)，價(jià)值約61.5億元。

值得注意的是，在以往的收購過程中，除中海宏洋外，中海其他兩宗收購并未支付現(xiàn)金，而是采用了資產(chǎn)置換、發(fā)行新股、配股等方式。

這得以讓中海保持充足的現(xiàn)金流。2016年上半年中海地產(chǎn)持有現(xiàn)金達(dá)1179.73億港元，現(xiàn)金短債比7.11，整體軟裝寶億萊家居飾品，現(xiàn)金總額甚至超過了企業(yè)的總有息負(fù)債額，出現(xiàn)了10余年來的首次凈現(xiàn)金狀況。

郝建民特別指出，10多年來公司首度出現(xiàn)凈現(xiàn)金狀況。這是由于國內(nèi)流動(dòng)性改善，集團(tuán)銷售回款比去年同期大幅增加至720.7億港元，這些因素的影響使得集團(tuán)于6月底出現(xiàn)凈現(xiàn)金狀況。

利潤之王

然而，在部分業(yè)內(nèi)人士看來，與同為房企千億俱樂部的成員相比，中海近年的增長目標(biāo)仍顯謹(jǐn)慎。

按照計(jì)劃，中海2016年合約銷售目標(biāo)為2100億港元（約合1785億元人民幣），到2020年合約銷售將達(dá)4000億港元(約合3400億元人民幣)。

來自克而瑞的研究數(shù)據(jù)顯示，按照目前的銷售速度，2016年將有包括萬科、碧桂園、綠地在內(nèi)的5家房企全年銷售額突破2000億元人民幣，萬科、恒大甚至將超3000億元。

不過，曾有業(yè)內(nèi)人士指出，就規(guī)模而言，過去10多年萬科一直是行業(yè)老大，但就盈利能力而言，中海的利潤總額已連續(xù)10多年保持行業(yè)第一。

2015年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)凈利潤333.1億港元，穩(wěn)居行業(yè)利潤第一。2016年上半年，中海毛利潤同比上漲5.4%至220.4 億港元，凈利潤同比增長20.6%至196.9 億港元。同為行業(yè)巨頭的萬科，2016年上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤53.5億元。而保利歸屬上市公司股東凈利潤僅為49.6億元，碧桂園歸屬上市公司股東凈利潤則為53.9億元。

郝建民認(rèn)為，中海“利潤王”的底氣來自于強(qiáng)大的并購整合能力和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。過去10多年，這家地產(chǎn)央企屢創(chuàng)上市房企境外發(fā)債低利率的紀(jì)錄。2015年7月，中海在境外成功發(fā)行了一筆6億歐元（約合41.06億元人民幣）的債券，期限4年，票面利率僅1.75%。系中國上市房企境外債的最低利率。

據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，按照中海地產(chǎn)內(nèi)部要求，其內(nèi)控就是要保持各項(xiàng)指標(biāo)年度兩位數(shù)增長，拿地成本利潤率15%是紅線，保持股票價(jià)值和低成本融資。

對于這一點(diǎn)，深圳一房企高管對記者表示，低“三費(fèi)”、低融資成本、中高端項(xiàng)目高周轉(zhuǎn)，再加上收購兼并資產(chǎn)帶來的收益，是中海衛(wèi)冕“利潤王”的制勝法寶。

數(shù)據(jù)顯示，減去物業(yè)重估公允值帶來的凈利，寶億萊家居飾品，2016年上半年，中海的利潤是行業(yè)老大萬科53.51億元的兩倍多，更是同屬千億軍團(tuán)的中國恒大20.17億元的6倍多。

根據(jù)時(shí)代周報(bào)記者了解，在規(guī)�；瘮U(kuò)張上，中海地產(chǎn)已成立專業(yè)負(fù)責(zé)城市更新部門，這意味著該公司未來在土地獲取方式上將更為多元化。