1年開3個(gè)萬達(dá)廣場 輕資產(chǎn)下的擴(kuò)張速度

1年開3個(gè)萬達(dá)廣場 輕資產(chǎn)下的擴(kuò)張速度 銳理地產(chǎn)網(wǎng)     2016-12-21 17:37

[摘要] 12月17日,雙流萬達(dá)正式開業(yè),而就在一周前,曾在2015年創(chuàng)下3個(gè)月商業(yè)銷售業(yè)績12.8億的青羊萬達(dá)才開業(yè)。加上4月29日開業(yè)的蜀都萬達(dá),2016年成都開業(yè)的萬達(dá)廣場數(shù)量達(dá)3個(gè)。

12月17日，雙流萬達(dá)正式開業(yè)，而就在一周前，曾在2015年創(chuàng)下3個(gè)月商業(yè)銷售業(yè)績12.8億的青羊萬達(dá)才開業(yè)。加上4月29日開業(yè)的蜀都萬達(dá)，2016年成都開業(yè)的萬達(dá)廣場數(shù)量達(dá)3個(gè)。

這個(gè)數(shù)據(jù)無疑秒殺了號(hào)稱將在今年開業(yè)的多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，如成都美國城、新光天地、未來中心、棕櫚泉國際中心等，在諸多商業(yè)項(xiàng)目齊齊爽約時(shí)，萬達(dá)速度讓人心生疑惑，這開掛狀態(tài)究竟因何而成？

△雙流萬達(dá)于12月17日正式開業(yè)

呈現(xiàn)項(xiàng)目 城區(qū) 出讓時(shí)間 開業(yè)時(shí)間 凈用地面積(畝) 可開發(fā)體量(萬平方米) 成交樓面地價(jià)(元/㎡) 溢價(jià)率(%) 從拿地至開業(yè)周期

錦華萬達(dá)廣場 錦江區(qū) / 2007-12-22 / / / / /

金牛萬達(dá)廣場 金牛區(qū) 2010-11-19 2010-12-22 193.64 90.3653 885.3 0 25個(gè)月

蜀都萬達(dá)廣場 郫縣 2014-03-27 2016-04-09 258.27 68.872 600 0 24.5個(gè)月

青羊萬達(dá)廣場 青羊區(qū) 2015-02-05 2016-12-10 110.67 28.035268 2921 0 22個(gè)月

雙流萬達(dá) 雙流 2015-06-03 2016-12-17 114.03 15.20465 1469.99 0 18個(gè)月

△萬達(dá)在成都布局的萬達(dá)廣場情況表

總收入逐年下降 萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式得到了什么？

一年在一個(gè)城市中開業(yè)3個(gè)萬達(dá)，盡管萬達(dá)速度足以讓業(yè)界驚詫，但這次的開掛狀態(tài)恐怕在萬達(dá)以往也是不曾有過的。這，很大程度上得益于萬達(dá)的輕資產(chǎn)模式，而雙流萬達(dá)則可算作成都首例輕資產(chǎn)模式下的萬達(dá)廣場，將于2017年開業(yè)的武侯萬達(dá)同樣如此。

輕資產(chǎn)，是萬達(dá)在2014年便開始研發(fā)，并于2015年推行的開發(fā)模式。在2015年的工作報(bào)告中，萬達(dá)對輕資產(chǎn)模式明確了其兩種操作方法。

◆一種是合作萬達(dá)廣場模式。以前萬達(dá)是買地、投資，物業(yè)和租金全歸自己，如今萬達(dá)更倡導(dǎo)投資者出地、出投資，寶億萊家居飾品，萬達(dá)出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商、運(yùn)營。最后租金七三分成，投資者占七成，萬達(dá)占三成，這將成為今后萬達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)的主攻方向。

◆另一種方式是將建好的萬達(dá)廣場以成本價(jià)賣給投資者，收回投資，租金同樣按七三分成回報(bào)給投資者和萬達(dá)。

武侯萬達(dá)就是第一種路徑，即萬達(dá)與永競的合作開發(fā)形式，而雙流萬達(dá)則屬后者，于2015年被轉(zhuǎn)讓給萬達(dá)穩(wěn)余（上海）投資合伙企業(yè)，合作期限為7年。實(shí)際上，與該項(xiàng)目共同轉(zhuǎn)讓的共有15個(gè)項(xiàng)目，交易對象為萬達(dá)穩(wěn)酬系列基金。銳理數(shù)據(jù)顯示，除了都江堰萬達(dá)城附近的多宗地塊外，萬達(dá)在成都暫已沒有可用于打造萬達(dá)廣場的土地儲(chǔ)備，軟裝設(shè)計(jì)家居產(chǎn)業(yè)鏈，而萬達(dá)若想繼續(xù)擴(kuò)張，上述兩種輕資產(chǎn)模式將起到主要作用。

△武侯萬達(dá)由永競出資建設(shè)，項(xiàng)目招商和運(yùn)營工作則由萬達(dá)完成。

輕資產(chǎn)給萬達(dá)帶來了什么？查閱萬達(dá)商業(yè)從2014年至2016年的財(cái)務(wù)收入情況，可以發(fā)現(xiàn)，自從推行輕資產(chǎn)模式以來，萬達(dá)物業(yè)租賃收入的占比逐年升高，由2014年的6.1%升至2016年上半年的14%。另外，由于房地產(chǎn)收入比例減少，盡管萬達(dá)商業(yè)的總收入呈較大下滑，但其凈利潤收入?yún)s有所增長。

資料顯示2014年萬達(dá)商業(yè)的凈利潤為251.01億元，2015年凈利潤收入便增加至301.08億元，而2015年新開業(yè)的萬達(dá)廣場僅僅多了兩個(gè)，寶億萊家居飾品，凈利潤收入?yún)s增加了50.07億元。出現(xiàn)這種財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上的“反常”現(xiàn)象應(yīng)該是萬達(dá)商業(yè)想要達(dá)到的效果，更少的成本投入，更高的凈利潤收入。

年份 總收入（億元） 同比增幅 房地產(chǎn)收入（億元） 房地產(chǎn)收入占比 同比增幅 萬達(dá)廣場租賃收入（億元） 租賃收入占比 同比增幅

2014 1827.3 0.257 1601.5 0.876 0.32 110.8 0.061 0.305

2015 1904.5 0.044 1640.8 0.86 0.025 144 0.088 0.307

2016（全年目標(biāo)） 1300 -0.317 1000 0.77 -0.391 195 0.15 0.354

2016年（1 - 6月） 618.3 -0.158 506 0.82 -0.174 84.8 0.14 0.259

△2013年-2016年上半年，萬達(dá)商業(yè)的財(cái)務(wù)分析表

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型？ 萬達(dá)企圖不“單純”

只為追求更高的凈利潤收入？萬達(dá)推行輕資產(chǎn)模式的答案恐怕不會(huì)如此單純。搜集萬達(dá)近兩年的年度工作報(bào)告等資料發(fā)現(xiàn)，擴(kuò)張萬達(dá)集團(tuán)帝國這一目標(biāo)始終沒變。只不過這一次，用一句說到濫卻完全正確的話：隨著市場的發(fā)展變化，萬達(dá)擴(kuò)張的方式也變了，并表現(xiàn)在兩個(gè)方面。

一個(gè)是擴(kuò)張的速度。王健林曾公開講過，中國房地產(chǎn)已走到供需平衡的拐點(diǎn)，“躺著掙錢的高利潤時(shí)代已經(jīng)過去”，受制于房地產(chǎn)發(fā)展周期的影響，講求房價(jià)、講究銷售利潤的重資產(chǎn)模式已經(jīng)不利于萬達(dá)的擴(kuò)張需求。因此，與之相對應(yīng)的純投資性質(zhì)的輕資產(chǎn)模式才更適合萬達(dá)的擴(kuò)張計(jì)劃。“輕資產(chǎn)因?yàn)槭羌兺顿Y不銷售，不需關(guān)心房價(jià)，只要城區(qū)人口夠多，租金回報(bào)比合適就可以做。”于是，憑借萬達(dá)積累的品牌捆綁、強(qiáng)大的招商能力，萬達(dá)廣場可迅速拓展三四線城市市場。某萬達(dá)高層接受采訪時(shí)曾說：只要人口超過40萬的區(qū)域，我們就敢建萬達(dá)廣場。

于是，對比萬達(dá)2015年、2016年的工作計(jì)劃可以看到，計(jì)劃于2016年開業(yè)的萬達(dá)廣場多達(dá)55個(gè)，比2015年的目標(biāo)26個(gè)整整多了不止一倍，而2014年的目標(biāo)僅為24個(gè)。很明顯，隨著輕資產(chǎn)模式的推進(jìn)，萬達(dá)廣場的擴(kuò)張速度得到大幅提升。正是基于此，萬達(dá)2020年開業(yè)400個(gè)至500個(gè)萬達(dá)廣場的目標(biāo)才顯得有底氣。

△2014年-2016年新開業(yè)萬達(dá)廣場數(shù)量計(jì)劃

另一個(gè)則是擴(kuò)張的寬度。實(shí)際上，在萬達(dá)輕資產(chǎn)化戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的背后，還有一個(gè)詞時(shí)常出現(xiàn)，“去房地產(chǎn)”，而這可以看做是其真正的意圖。即一方面通過輕資產(chǎn)模式弱化萬達(dá)商業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)屬性，另一方面則增強(qiáng)萬達(dá)其他業(yè)務(wù)線的產(chǎn)值貢獻(xiàn)能力，如文化、金融產(chǎn)業(yè)等，以此滿足萬達(dá)集團(tuán)業(yè)務(wù)線多元化的擴(kuò)張。

于是，在將目光聚焦在萬達(dá)商業(yè)之余，我們發(fā)現(xiàn)，萬達(dá)在其他行業(yè)的動(dòng)作似乎更為值得注意。

“腳踏三只船” 萬達(dá)帝國的野心顯現(xiàn)