萬(wàn)達(dá)富力“強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合”？王健林疑似“甩包袱”

　　在萬(wàn)科與萬(wàn)達(dá)合作擱置九個(gè)月之后，萬(wàn)達(dá)商業(yè)高調(diào)宣布已于2016年12月19日與富力地產(chǎn)達(dá)成了戰(zhàn)略合作協(xié)議。

　　相比不了了之的“萬(wàn)萬(wàn)合作”，這一次，萬(wàn)達(dá)和富力公布了合作細(xì)節(jié)，具體到未來五年的投資數(shù)額和開發(fā)數(shù)量：從2017年到2021年，寶億萊家居飾品，雙方每年合作開發(fā)5個(gè)商業(yè)綜合體，5年投資300億元，開發(fā)25個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目。

　　甚至迫不及待地宣布，2017年，雙方首批合作的5個(gè)項(xiàng)目分布一、二線城市。

　　雙方的合作方式也已初步確定，由富力地產(chǎn)負(fù)責(zé)項(xiàng)目主要投資、建設(shè)，而萬(wàn)達(dá)主要負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商運(yùn)營(yíng)及部分投資。項(xiàng)目將使用萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)品牌。

　　見地君打探到，雙方合作的基礎(chǔ)，來自于萬(wàn)達(dá)過去在城市里已拿下的地塊。簡(jiǎn)單來說，在前期投資階段，是萬(wàn)達(dá)出地，富力出錢。雙方合作的首批項(xiàng)目，將會(huì)在2017年開建。

　　截至發(fā)稿，萬(wàn)達(dá)與富力之間如何進(jìn)行收益分配，仍不為外界所知。見地君了解到，一般情況下，雙方會(huì)根據(jù)出資額確定股權(quán)比例，如果投資富力占大頭，那么相應(yīng)的股權(quán)比例和后期的收益比例應(yīng)該也會(huì)占大頭。

　　另外，熟悉商業(yè)運(yùn)營(yíng)的廣東流通業(yè)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)黃文杰告訴見地君，由于萬(wàn)達(dá)后續(xù)將會(huì)對(duì)持有物業(yè)輸出管理和服務(wù)，那么在后期的租金收益中，雙方共同成立的合作公司一般會(huì)先支付這部分管理服務(wù)費(fèi)用給萬(wàn)達(dá)，余下的收益才是按股權(quán)比例分配。

　　“未來合作是一種有效防風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)規(guī)模的途徑，因此有好的合作伙伴，雙方應(yīng)該不會(huì)推辭�！笨硕�瑞分析師沈曉玲告訴見地君。

　　值得一提的是，雖然近兩年來萬(wàn)達(dá)商業(yè)一直在向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，但將萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開發(fā)和土建打包給別家房企來做，尚屬首次�！斑@標(biāo)志著萬(wàn)達(dá)商業(yè)進(jìn)入輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)新階段，加速萬(wàn)達(dá)商業(yè)從開發(fā)向服務(wù)轉(zhuǎn)型�！比f(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林在簽署合作協(xié)議后表示。

　　而對(duì)于富力地產(chǎn)而言，類似的合作已有先例。廣州的富力萬(wàn)科云啟項(xiàng)目，就是由富力和萬(wàn)科按3：1的股權(quán)比例進(jìn)行投資建設(shè)；廣西南寧富雅國(guó)際總部基地項(xiàng)目，寶億萊家居飾品，也是富力和雅居樂通過成立聯(lián)營(yíng)公司，各持50%股權(quán)聯(lián)袂打造，等等。

　　不過，在此前的合作中，富力多數(shù)扮演的是“出地”或者“共同拿地”的角色。而近一年多來，全國(guó)重點(diǎn)城市地價(jià)持續(xù)高漲，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，富力不可避免地面臨著嚴(yán)峻的拿地難題。

　　據(jù)中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，2016年第二季度，全國(guó)重點(diǎn)城市地價(jià)水平為5468元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)1.87%，寶億萊家居飾品，同比增長(zhǎng)5.69%；其中，商服地價(jià)水平為9037元/平方米，環(huán)比和同比增速分別為0.95%和3.77%。

　　“鑒于上半年的地價(jià)走勢(shì)，集團(tuán)決定對(duì)收購(gòu)額外土地保持審慎態(tài)度。”富力2016年中報(bào)顯示，上半年富力僅花費(fèi)55億元收購(gòu)?fù)恋?幅，權(quán)益建筑面積僅149萬(wàn)平方米。

　　“現(xiàn)在一二線城市地價(jià)高企，萬(wàn)達(dá)商業(yè)拿地成本極低，由萬(wàn)達(dá)出地，再加上萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已形成的標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)模式，項(xiàng)目成本會(huì)降低很多，對(duì)于富力而言，也可減輕財(cái)務(wù)壓力�！币晃唤咏�合作的人士告訴見地君。萬(wàn)達(dá)商業(yè)2016年中報(bào)顯示，集團(tuán)新購(gòu)置的土地平均成本僅為1346元/平方米。

　　另一方面，富力地產(chǎn)毛利率也呈現(xiàn)逐年下滑跡象。2014年，富力地產(chǎn)整體毛利率為37%，2015年度下降至34%。2016年富力地產(chǎn)中報(bào)顯示，與2015年同期的31.5%相比，整體軟裝寶億萊家居飾品，其2016年上半年總體毛利率降為27.1%，原因在于“期內(nèi)兩個(gè)新城市及兩個(gè)舊城市的新項(xiàng)目已竣工及交付的物業(yè)，于期初錄得輕微較低毛利率，以吸引客戶”，并且“13個(gè)直接與去年同期可比的銷售項(xiàng)目，僅3個(gè)項(xiàng)目毛利率增加，1個(gè)項(xiàng)目毛利率持平及9個(gè)項(xiàng)目毛利率下降”。

　　而參與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)銷售和租金分成，或?qū)⒏纳七@一局面。萬(wàn)達(dá)商業(yè)2016年中報(bào)顯示，集團(tuán)投資物業(yè)租賃及物業(yè)管理收入同比2015年上半年增長(zhǎng)28.02%，另外，萬(wàn)達(dá)購(gòu)物中心的出租率達(dá)到96.33%，平均租金達(dá)到102.8元/平方米/月�！吧虡I(yè)綜合體的價(jià)值高低取決于運(yùn)營(yíng)水平�？紤]到萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)一般位于離城市中心較遠(yuǎn)的區(qū)域，這樣的出租率和租金收益算是不錯(cuò)的了�！秉S文杰向見地君表示。

　　在黃文杰看來，在商業(yè)綜合體運(yùn)營(yíng)情況整體不樂觀的今天，萬(wàn)達(dá)商業(yè)在“去大店改小店”、從消費(fèi)型向體驗(yàn)型業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)變、增加創(chuàng)新商戶保持吸客力的一系列變革，正在進(jìn)一步提高其品牌溢價(jià)能力，而其即將于2017年推廣至萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的智能化管理系統(tǒng)，也將在一定程度上降低項(xiàng)目的人工成本、保證運(yùn)行品質(zhì)和降低運(yùn)行能耗。

　　富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼總裁張力也承認(rèn)，與萬(wàn)達(dá)合作，將大幅增加富力地產(chǎn)利潤(rùn)和優(yōu)質(zhì)持有物業(yè)，提升富力地產(chǎn)公司價(jià)值。

　　“現(xiàn)在很多品牌開發(fā)商都有自己的商業(yè)團(tuán)隊(duì)，有經(jīng)營(yíng)了一段時(shí)間的商業(yè)品牌，不太可能放棄自己的成果來跟萬(wàn)達(dá)合作，而富力剛剛進(jìn)入購(gòu)物中心這個(gè)領(lǐng)域，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，又在公寓、寫字樓等方面有成熟的經(jīng)驗(yàn)，雙方合作就是一個(gè)契機(jī)的事�！秉S文杰向見地君表示，此次合作如若成功，或?qū)⒋蛟斐鲆粋�(gè)輕重資產(chǎn)合理分配的示范效應(yīng)，帶動(dòng)更多品牌開發(fā)商參與到萬(wàn)達(dá)商業(yè)輕資產(chǎn)模式的匹配合作中去。

　　“對(duì)于正在追求業(yè)績(jī)快速增長(zhǎng)的富力而言，通過打造萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，模擬和學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)在大型商業(yè)綜合體上的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也吻合富力后續(xù)在綜合體開發(fā)上的需求，有利于企業(yè)的進(jìn)一步成長(zhǎng)�！币拙友芯吭褐菐�(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向見地君表示。

　　在王健林的設(shè)想里，2016年萬(wàn)達(dá)計(jì)劃開業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，其中超過20個(gè)是輕資產(chǎn)；2017年以后，萬(wàn)達(dá)將保持每年至少開業(yè)50個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的速度，其中40個(gè)以上是輕資產(chǎn)。而在與富力的協(xié)議中，雙方僅約定5年開發(fā)25個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目，每年只合作開發(fā)5個(gè)。

　　“這意味著，如果將萬(wàn)達(dá)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)比作乙方的話，那么萬(wàn)達(dá)或許正在等更多的‘甲方’加入。”一位資深業(yè)內(nèi)人士表示。

　　不過，在同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉看來，萬(wàn)達(dá)商業(yè)所謂的“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”，只是處理不良資產(chǎn)的手段�！耙欢�線核心城市或運(yùn)營(yíng)狀況比較好的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，仍然持有，而位于三四線城市或運(yùn)營(yíng)狀況不好的項(xiàng)目，則‘輕資產(chǎn)化’，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給市場(chǎng)或其他合作方，這或許才是萬(wàn)達(dá)的考慮。”

　　“巧合”的是，萬(wàn)達(dá)商業(yè)和富力地產(chǎn)，都有一個(gè)共同點(diǎn)：同在謀求A股上市，并且截至2016年11月24日，在665家IPO企業(yè)待審名單中，兩家排名相對(duì)靠前，分別排在167位和180位。

　　“在這個(gè)節(jié)點(diǎn)宣布合作，跟萬(wàn)達(dá)商業(yè)當(dāng)初在H股上市后欲造概念，宣布與萬(wàn)科合作的手段如出一轍——為了在資本市場(chǎng)贏得聲譽(yù)和議價(jià)能力，事先綁定品牌開發(fā)企業(yè)，描述宏大遠(yuǎn)景，令廣大股民的期望值提高，有利于企業(yè)回A的估值提升和上市前后的股價(jià)上漲。”張宏偉向見地君表示，一般來說，公司估值主要跟經(jīng)營(yíng)指標(biāo)有關(guān)，但某些重大合作利好，尤其是剛好趕上某些概念的風(fēng)口期，股價(jià)會(huì)漲得更厲害。

　　“從這個(gè)角度看，以合作求發(fā)展或許只是表面工作，真正的深意在于通過A股IPO上市融資緩和高企的資產(chǎn)負(fù)債率。”

　　基于這樣的判斷，張宏偉認(rèn)為，屆時(shí)雙方合作落地的項(xiàng)目可能不會(huì)有預(yù)期那么多，“或許只會(huì)象征性地落地一兩個(gè)項(xiàng)目，而且落地后還會(huì)不會(huì)有更多的合作，就更難說了�！�

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