寶億萊軟裝：房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)在未來幾個(gè)月冷下去，你相信嗎？

　　2016年的地產(chǎn)牛市來得猝不及防。

　　2015年末，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存量超過7億平方米，為歷史最高水平。當(dāng)年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，將房地產(chǎn)去庫(kù)存定位成結(jié)構(gòu)性改革的五大工作之一。

　　實(shí)際上，2015年，局部地產(chǎn)市場(chǎng)已有回暖跡象。當(dāng)年10月，深圳的新建住房交易量環(huán)比上升了38%。但就全國(guó)地產(chǎn)市場(chǎng)而言，天量庫(kù)存仍然是亟待解決的主要矛盾。作為國(guó)家統(tǒng)計(jì)局樣本的70個(gè)大中城市，當(dāng)年12月中，49個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格同比下降。

　　僅僅9個(gè)月過去，上述數(shù)據(jù)發(fā)生了翻天覆地的變化，70個(gè)大中城市中，64個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲，63個(gè)城市相關(guān)價(jià)格環(huán)比上漲，多達(dá)11個(gè)城市的相關(guān)價(jià)格環(huán)比漲幅超過4%。

　　在實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的大背景下，整體軟裝寶億萊家居飾品，房地產(chǎn)市場(chǎng)的爆發(fā)既顯得突兀，又十分必然。盡管房地產(chǎn)業(yè)已不再被定調(diào)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，但長(zhǎng)期以來，這個(gè)市場(chǎng)仍承載著激活GDP增長(zhǎng)，調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)杠桿的作用。往往在經(jīng)濟(jì)低谷時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)迎來一輪暴漲。2009年如是，2016年亦如是。

　　地產(chǎn)作為支點(diǎn)，撬動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方法之所以行之有效，是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策影響巨大，一旦政策鼓勵(lì)，居民去往從之。同樣也是這個(gè)原因，一旦政策限制，購(gòu)買力很快會(huì)被抑制。

　　自2016年9月30日以來，超過20個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存之戰(zhàn)，硝煙漸息，取而代之的是去杠桿。

　　一個(gè)共識(shí)是，2016年房?jī)r(jià)暴漲背后，最有力的推手是資金杠桿。和房地產(chǎn)撬動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一樣，資金杠桿是撬動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支點(diǎn)。

　　2014~2015年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在大范圍經(jīng)歷了一個(gè)低谷周期。在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩的大背景下，單一市場(chǎng)的下行并不特別。除房地產(chǎn)外，股市低迷，資本寒冬，實(shí)業(yè)企業(yè)發(fā)展同樣遇到瓶頸。但正是因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)面臨通縮的壓力，PPI連續(xù)54個(gè)月處于負(fù)數(shù)，CPI的漲幅不斷縮窄，央行需要制定寬松的貨幣政策來對(duì)沖被動(dòng)型的流動(dòng)性收縮。2014年，央行兩次定向降準(zhǔn)，一次降息，2015年，央行5次降準(zhǔn)降息，2016年年初，央行再次降準(zhǔn)。

　　這些錢流向了哪里？通過對(duì)中國(guó)整體債務(wù)結(jié)構(gòu)的分析不難看出，錢只能流向樓市。目前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整體債務(wù)率已達(dá)到260%，整體軟裝寶億萊家居飾品，這在新興國(guó)家甚至是發(fā)達(dá)國(guó)家，也是一個(gè)比較高的水平。其中，企業(yè)部門的債務(wù)率已經(jīng)達(dá)到160%，顯然已沒有加杠桿的空間，反而需要去杠桿；政府債務(wù)率為50~60%，看似不高但由于周期錯(cuò)配，也沒有加杠桿的空間；剩下的債務(wù)屬于居民部門和金融部門，其中居民部門的債務(wù)率為20%，相對(duì)美國(guó)的40%而言，這是一個(gè)具有想象空間的債務(wù)率。

　　同樣為了緩解房地產(chǎn)庫(kù)存壓力，自2014年9月開始，中央部委先后多次出臺(tái)刺激樓市的政策，包括取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策，只要貸款還清了就算首套，同時(shí)降低二手房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅負(fù)。但效果也分區(qū)域。在人口凈流出的三四線城市，供求關(guān)系失衡，寶億萊家居飾品加盟<寶億萊整體家居軟裝生活館，供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求，這些政策并沒有起到太大的作用，但對(duì)于不斷有人口流入的一線城市，樓市逐步回暖。

　　真正促使房地產(chǎn)庫(kù)存進(jìn)入消化周期的，是2016年2月的新政策。當(dāng)月，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行(601988,股吧)業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，通知明確，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)。換句話說，居民購(gòu)房的首付最低比例再次回到了20%的歷史低點(diǎn)。這是來自中央的、鼓勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿的明確信號(hào)。

　　2016年，銀行信貸總量和房貸總量出現(xiàn)雙漲局面。前三季度，信貸總量達(dá)到10.16萬(wàn)億，逼近去年全年的11.72萬(wàn)億，其中房貸總量達(dá)到3.63萬(wàn)億，超過去年全年的2.7萬(wàn)億，房貸占信貸比例，由2015年的23%，迅速增加到了35.7%。

　　以上僅為官方口徑統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，大量隱形杠桿被注入到樓市中去。今年前三季度，部分銀行開始接受二次抵押，即沒有還清銀行貸款的房屋，可以通過評(píng)估，將扣除貸款后的余值進(jìn)行抵押貸款。雖然這部分貸款不能以房貸的形式體現(xiàn)，但只要貸款人在當(dāng)?shù)刈��?cè)公司，便可以創(chuàng)業(yè)貸款的形式獲得資金。在注冊(cè)資本金認(rèn)繳制的前提下，注冊(cè)公司幾無(wú)成本。

　　由于房屋交割過程中，中介機(jī)構(gòu)會(huì)掌握大量短期資金，且通過長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，很多中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)沉淀了很多傭金，一些中介機(jī)構(gòu)開始發(fā)展類金融業(yè)務(wù)，例如向客戶提供首付貸，短期過橋貸款等。另外，隨著P2P的泛濫，個(gè)人借貸者獲取資金十分便捷，資金成本和時(shí)間成本都相對(duì)較低。這些民間融資業(yè)務(wù)等于給地產(chǎn)又加了一次杠桿。還有些希望短期套利的購(gòu)房人，本身并不具備相當(dāng)?shù)馁Y金實(shí)力，卻通過眾籌的方式集結(jié)資金來實(shí)現(xiàn)交易。

　　8月，全國(guó)70個(gè)大中城市商品住宅均價(jià)環(huán)比上漲1.26%，同比上漲7.54%，二手住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.89%，同比上漲5.74%。而9月份的漲幅還在進(jìn)一步擴(kuò)大。1-9月份，全國(guó)商品房銷售面積10。5億平方米，同比增長(zhǎng)26.9%，增速比1-8月份提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)27.1%。網(wǎng)上不斷爆出各地售樓處千人搶房的新聞，朋友圈里甚至流傳著開發(fā)商組織客戶打麻將，寶億萊家居飾品，誰(shuí)先胡牌誰(shuí)買房的段子。

　　伴隨著交易量和房?jī)r(jià)的上漲，房地產(chǎn)去庫(kù)存的目的達(dá)到了。 截至9月末，全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存連續(xù)7個(gè)月減少，9月末，商品房待售面積69612萬(wàn)平方米，比8月末減少1258萬(wàn)平方米。其中，住宅待售面積減少1177萬(wàn)平方米。

　　但問題隨之而來，在7億平米庫(kù)存時(shí)代，大量房地產(chǎn)庫(kù)存集中在三四線城市，這是由于當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)期舉債發(fā)展，缺乏土地財(cái)政之外的還款來源導(dǎo)致的。反而一二線城市，負(fù)債率不高，土地又奇貨可居，并沒有出現(xiàn)大規(guī)模的供需結(jié)構(gòu)矛盾。此次樓市加杠桿運(yùn)動(dòng)中，最為波瀾壯闊的反而是一線城市和局部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，無(wú)論是購(gòu)買力還是資金都更愿意流向這些地方�，F(xiàn)在，三四線城市，供過于求的庫(kù)存問題沒有得到解決，一二線城市的供小于求的短缺問題更突出了。

　　以北京為例，截至10月中旬，今年僅出讓了8塊住宅用地，其中商品住宅供應(yīng)面積不過39萬(wàn)平米。2005年，僅華潤(rùn)獲得的清河一地塊，商品住宅面積就達(dá)55萬(wàn)平米。

　　「 去杠桿降房?jī)r(jià) 」

　　自特朗普當(dāng)選美國(guó)總統(tǒng)，美國(guó)加息減稅的預(yù)期日益強(qiáng)烈，隨之而來的是美元上漲，人民幣進(jìn)入貶值通道，近期，匯率在6.8左右艱苦徘徊。為了防止貨幣進(jìn)一步貶值，資本外流，一旦美國(guó)加息，央行很有可能也需要加息。但一二線城市的高房?jī)r(jià)、高杠桿，留給監(jiān)管層加息的空間已經(jīng)不大了。加息有可能刺破地產(chǎn)泡沫，地產(chǎn)泡沫的破滅又可能帶來整體經(jīng)濟(jì)危機(jī)。真是一環(huán)扣一環(huán)。